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【図解】不動産売却にかかる税金と控除｜3,000万円控除・10年超軽減・相続空き家まで「手残り」で整理

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【図解】不動産売却にかかる税金と控除｜3,000万円控除・10年超軽減・相続空き家まで「手残り」で整理

不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得の計算、長期/短期の税率、3,000万円控除や軽減税率、相続空き家特例まで図解で整理。手残りを見える化してA‑LINEへ相談。

不動産を売却するとき、多くの方が不安になるのが「税金」です。

“売れた金額に税金がかかるの？”、“控除って自分も使える？”、“結局いくら残る？”――ここが曖昧なまま進めると、売却後に「想定より手残りが少ない…」となりがちです。

この記事では、不動産売却に関わる税金を 「手残りが見える」形で、図解付きでわかりやすく整理します。
（※制度の最終判断は税務署・税理士等へ／本記事は一般情報です）

1. まず結論｜税金がかかるのは「売却額」ではなく「利益（譲渡所得）」

不動産売却で主に問題になる税金は、土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）に対するものです。譲渡所得は給与所得などとは分離（分離課税）して計算されます。

つまり、同じ1億円で売れたとしても、

取得費（買ったときの費用）
譲渡費用（売るために直接かかった費用）
控除（特例）
によって、税額は大きく変わります。

2. 譲渡所得の計算｜「何を差し引けるか」で手残りが変わる

譲渡所得の基本は次の考え方です。

譲渡所得＝売却価格（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）

そして、特例が使える場合は、譲渡所得からさらに特別控除を差し引いた「課税対象」をもとに税額を計算します。

2-1. 取得費とは（買ったときの費用）

取得費は、購入代金や購入手数料など「取得に要した金額」に、改良費・設備費などを加えた合計です。
また、建物部分は所有期間中の減価償却の考慮が入ります。

注意：取得費が不明だと不利になりやすい
取得費が分からない場合などは、「売却額の5％」を取得費（概算取得費）として扱えるケースがあります。5％は小さくなりがちなので、結果として利益が大きく見えて税負担が増えることがあります。

2-2. 譲渡費用とは（売るために直接かかった費用）

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」です。代表例として、仲介手数料、測量費、契約書の印紙代、立退料、取壊し費用などが挙げられます。

3. 税率は「5年超／5年以下」で大きく変わる（しかも1月1日基準）

不動産売却の税率は、所有期間で「長期」「短期」に分かれます。
この判定は“売った日”ではなく「譲渡した年の1月1日」時点です。

長期・短期の税率（基本）

長期（5年超）：所得税15％＋住民税5％（復興特別所得税が上乗せ）
短期（5年以下）：所得税30％＋住民税9％（復興特別所得税が上乗せ）

復興特別所得税は、国税庁の説明上、平成25年から令和19年まで所得税に上乗せして申告・納付する扱いです。

4. 控除・特例｜「使える可能性があるもの」を先に仕分けする

税金対策は、売った後より “売る前に条件整理”した方が圧倒的に有利です。
代表的な控除・特例を「状況別」に仕分けすると迷いが減ります。

4-1. マイホームの3,000万円特別控除（最重要）

マイホーム（居住用財産）を売った場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

ただし要件があり、例えば

親子・夫婦など特別関係者への売却は対象外
一定期間内に同種の特例を使っていないこと等の条件
が示されています。

さらに、この特例を使うには、書類を添えて確定申告が必要です。

4-2. 10年超なら「軽減税率」も検討

マイホームを売って一定要件に当てはまると、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できる「軽減税率の特例」があります。

国税庁の説明では、課税長期譲渡所得金額Aに対して

6,000万円以下：A×10％
6,000万円超：（A－6,000万円）×15％＋600万円
と示されています。

また、課税長期譲渡所得金額は
（収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
で計算する形が示されています。
（＝「特別控除後の金額」に軽減税率を当てるイメージ）

この特例も、適用には確定申告と添付書類が必要です。

4-3. 相続した空き家の3,000万円特別控除（条件が多いので要注意）

相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売って一定要件に当てはまる場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

さらに、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除上限が2,000万円となることが明記されています。

対象となる家屋の要件例として、国税庁では

昭和56年5月31日以前に建築
区分所有登記（マンション等）でない
相続開始直前に被相続人以外が居住していない
などが示されています。

4-4. 相続税を払ったなら「取得費加算の特例」

相続・遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます。

要件の一つとして、
相続開始の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡
が示されています。

「相続税も払った」「売却益も出る」ケースで効きやすいので、相続案件は売却前に必ず確認したいポイントです。

4-5. 売却損が出たとき｜損益通算・繰越控除で“税金を取り戻せる”ことがある

売却益が出ない場合でも、一定条件で

給与所得など他の所得と相殺（損益通算）
控除しきれない分を3年繰越控除
が可能な制度があります。

たとえば、マイホームを買い換えた場合は、令和7年12月31日までの譲渡を対象に、損益通算と繰越控除ができる旨が示されています。
また、住宅ローン残高を下回る価額で売って損失が出た場合も、令和7年12月31日までを対象に同様の制度が示されています（買い換えをしない場合でも適用可と説明）。