A-LINE ／ 不動産売却ガイド
契約不適合責任の説明を受けても、実際に何を準備すればよいか分からないことがあります。実務で大切なのは、物件の状態を伝える書面と、契約で約束する内容を一致させることです。ここでは法律の全体像より、売主が契約前に行う書類の確認に焦点を当てます。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
この記事のポイント
- 契約書、物件状況報告書、設備表は、相互に矛盾がないか確認します。
- 修理済みの事実と、現在確認できる状態を分けて記録します。
- 契約後に新しい不具合や変更があれば、引渡し前に共有します。
1．三つの書面の役割を分ける
書面の名称や書式は取引によって異なりますが、状態の説明、設備の引継ぎ、法的な約束という役割を意識して読むと整理しやすくなります。
| 書面 | 売主が確認すること |
|---|---|
| 物件状況報告書・告知書 | 過去と現在の不具合、修繕、境界、周辺との関係など |
| 付帯設備表 | 何を残すか、作動状況、故障や不明点、撤去する物 |
| 売買契約書・特約 | 引渡しの状態、修補等の約束、責任の対象や期間 |
たとえば設備表にエアコン「有」と記載し、引渡し前に売主が取り外す予定なら、説明が食い違います。「現状で売る」という大まかな理解だけで済ませず、対象物と扱いをそろえましょう。
2．過去の不具合は、修理の記録と一緒に整理する
雨漏りやシロアリなどを経験した場合は、発生時期、場所、症状、対応した工事、修理後の確認状況を書き出します。「直したから記載しなくてよい」と自己判断しないことが大切です。
工事の請求書や写真があれば添え、口頭の記憶しかない場合はそのことを伝えます。原因が特定できていないなら、原因まで断定する必要はありません。見た症状と業者から説明された内容を区別します。
以前の所有者から聞いた話も、自分が体験した事実とは分けます。相続した家など、住んだ経験がない場合は、家族への確認や残された資料の調査によって補える点を探します。
3．「なし」「不明」「未確認」を使い分ける
告知書の空欄をすべて「なし」で埋めるのは避けましょう。普段使っていない給湯器、長期間入っていない床下、過去の浸水など、確認していないことを問題がないと断定すると、相手の理解との違いが生まれます。
不明と書けば一切の責任がなくなるわけではありません。どこまで調べるか、調査しない範囲をどう説明するか、その前提を契約でどう扱うかを担当者と相談します。
設備の作動確認では、確認した日、操作した範囲、分かった症状を記します。点検時に動いたことと、将来の性能を保証することは異なります。保証がある場合も、引継ぎの可否と対象範囲を確認してください。
4．修理して引き渡す約束は、範囲と期限を具体化する
「売主が直します」という一文だけでは、どの工事をどこまで行うか分からないことがあります。工事箇所、方法、完了期限、完了を確認する資料などを整理しましょう。
- 買主が指摘した症状と、調査した結果を分けて記録する。
- 修理する対象、作業内容、費用負担を確認する。
- 引渡しまでに終わらない場合の扱いを相談する。
- 工事記録と、双方が確認した内容を保存する。
担当者への口頭の依頼だけでなく、売買契約や合意書面との対応が分かる形にします。工事を行う業者の説明が必要なら、見積書の内容も確認してください。
5．責任の条項は、期間と対象を続けて読む
「何か月」という期間だけを見ると、何の責任を定めた条項なのかを見落とすことがあります。建物の不適合、設備の不具合、境界や面積など、契約でどう区分しているかを確認します。
民法の通知期間、契約上の特約、消滅時効はそれぞれ異なります。免責特約があっても、知っている事実を告げなかった場合などは免責されないことがあり、当事者の属性による法的制限もあります。責任の基本は関連解説も参照し、条項の解釈が難しい場合は弁護士に確認してください。
既存住宅の建物状況調査を利用した場合も、調査報告書の対象範囲を読みます。目視等で分かった内容と、検査していない部分を分けて伝えることが重要です。
引渡しまで、内容を更新できる状態にする
契約後に水漏れが起きた、残す設備を変更したい、といったときは、そのまま引き渡さず担当者へ連絡します。契約時の状態から何が変わったかを説明し、対応と合意を記録します。
A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の売却に向け、手元の資料と物件の状態を整理します。気になる症状は、書類を提出する前の段階でもお知らせください。
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