〖図解〗契約不適合責任とは？不動産売却で揉めないための告知・条項・期間（A‑LINE）｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

不動産を売るときに、売主さんが一番不安に感じやすいのが 「売った後にクレームにならないか」 です。

• 引渡し後に雨漏りが見つかった
• 給湯器が動かないと言われた
• 境界や越境の話がこじれた
• 「聞いていない」と言われて減額交渉になった

こうしたトラブルの中心にあるのが 契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）。
ポイントは「隠す／曖昧にする」ではなく、告知（書面化）と契約条項で“設計”することです。

契約不適合責任とは？（ざっくり一言）

契約不適合責任とは、売った不動産が 「契約内容に適合していない」 ときに、売主が一定の対応を求められる考え方です。

以前は「瑕疵担保責任」という言い方が一般的でしたが、現在は “契約と違うかどうか” が軸になります。

つまり、売主側の対策はシンプルで、

• 事実を整理して
• 書面で告知して
• 契約条項と整合させる

この3点で、揉める確率が大きく下がります。

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どんなケースで問題になりやすい？（売主向けチェック）

「築年数が古いから免責でOK」と考えると危険です。
実務では、“どこまで説明されていたか” が争点になりやすいからです。

特に揉めやすいのはこの3カテゴリ

• 建物・設備：雨漏り／シロアリ／給排水／給湯器 など
  
• 土地：境界不明／越境／地中埋設物／擁壁 など
  
• マンション：管理状況／修繕積立金・管理費／長期修繕計画 など

「分からない」「未確認」も含め、扱いを決めて告知するのがコツです。

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買主が主張し得る4つの請求（売主が知っておくべき基本）

買主側が主張し得る代表的な手段は次の4つです（状況・契約条項で変動）。

請求の種類	ざっくり何を求める？	例
追完請求	修補・交換など「契約どおりにして」と求める	雨漏りの修理、設備交換
代金減額	直らない/応じない場合に価格調整を求める	修理費相当の減額
損害賠償	発生した損害の補填を求める	代替住居費、修理費など
解除	重大なら契約を解消する	住めないレベルの重大不具合

売主としては、「どこまで対応する可能性があるか」 を先に知っておくと、告知と条項が作りやすくなります。

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いつまで責任を問われる？（期限・通知の考え方）

実務では、まず 売買契約書の特約 を確認します。
一方で、法律上も「通知」に関する考え方があります。

 

ここが重要

• 契約で責任範囲・期間が定まっていることが多い
• ただし、知っていた不具合を告知しないのは最も危険
• 売主が宅建業者の場合は、買主に不利な期間短縮が制限されます

「短くすれば安心」ではなく、“告知と整合しているか” が大切です。

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揉めないための「告知→条項→記録」5ステップ

売却後トラブルを減らすには、順番があります。
まず“事実”を固めてから条項を作ると、ブレません。

A‑LINEが現場でよく行う整理

• 不具合の 発生時期・場所・程度 をヒアリング
• 修繕履歴（写真・領収書）をまとめる
• 付帯設備の 動作確認（いつ・どこまで） を整理
• 境界・越境・近隣など「争点」になりそうな箇所を先に潰す

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状況別：リスクを下げる“現実的な選択肢”

「直す／告知する／条件を設計する」を組み合わせるのが実務的です。

迷いやすいポイント

• 直して売るべきか、価格で織り込むべきか
• インスペクションを入れるべきか
• 保証・保険は使えるのか
• 買取・買取保証も含めるべきか（期限がある場合）

A‑LINEは「売れる戦略」だけでなく、売却後の揉め事を避ける設計も一緒に行います。

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告知・契約で使う書類（チェックリスト）

書類がそろうほど、説明がブレず、買主の不安が減ります。

 

「書類がない＝売れない」ではありません。
“不明点の扱い”を決めて告知するのが重要です。

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最後に：やりがちな落とし穴

トラブルは、物件そのものより 説明のズレ で起きます。
次を避けるだけでも、揉める確率が下がります。

よくある質問（Q&A）

Q. 「現状有姿」「免責」と書けば、告知しなくていい？

A. いいえ。実務では 知っている事実の不告知 が一番危険です。
“免責”は「告知とセット」で初めて機能します。

Q. 設備は古いので、壊れても仕方ない？

A. 「古い」だけでは説明不足になることがあります。
現時点で動くか／不調があるか を整理し、付帯設備表に落とすのが安全です。

Q. 何が分からないかも分からない…

A. その場合は、インスペクションや関係書類の洗い出しで“見える化”するのが近道です。

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迷ったらA‑LINEへ：告知と条項を“セット”で整理できます

A‑LINEでは、売主さまの状況を整理したうえで、

• 物件状況報告書・付帯設備表の作成支援
• 契約条項（範囲・期間・設備）の設計
• 必要に応じて、インスペクションや専門家連携
• 期限がある場合の「仲介／買取／買取保証」提案

まで、揉めない売却 を前提にご提案します。

相談前に分かると早いもの（分かる範囲でOK）

• 物件種別（戸建て／マンション／土地）
• 築年数・居住状況（居住中／空き家）
• 気になる不具合（ある/ない、分からないでもOK）
• 売却期限（いつまでに売りたいか）

売却の相談は、A‑LINEの査定フォームから受付しています。
https://www.a-l-i-n-e.jp/formsale/

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