〖図解〗空き家を売るときの注意点｜放置リスク・残置物・税金トラブルを先に潰す（A‑LINE）｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

 

「相続した実家が空き家のまま…」「遠方で管理できず、早めに手放したい」「片付けや境界が不安」――。

空き家の売却は、居住中の売却と違って “見えないリスク（劣化・近隣・税金・残置物）”が積み上がりやすい のが特徴です。 やみくもに売り出すと、あとから問題が噴き出して 値下げ交渉・契約延期・トラブル につながることもあります。

この記事では、空き家を売る前に押さえるべき注意点を、図解で分かりやすく整理します。

※本記事は一般的な情報です。法令・税制は改正されることがあります。個別の税務・法務判断は、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

---

図解で結論：空き家売却は「売る前の整理」で9割決まる

空き家は 売り方（現状／更地／買取） だけでなく、売り出す前の整理で結果が変わります。

10秒チェック：売り出す前に詰まりそうなポイントは？

まずは「どこがリスクか」を先に把握しましょう。YESが多い項目ほど、売却前の段取りが重要です。

 

注意点1：空き家の“放置”は、売却価格より先にリスクが増える

空き家は、人が住んでいないだけで 劣化スピードが上がり、売りにくくなる ことがあります。代表的なリスクは次のとおりです。

① 劣化（雨漏り・カビ・シロアリ・配管不良）

• 換気・通水がないと、湿気や臭い、配管トラブルが出やすくなります。
• 内覧時の印象が悪いと、反響が落ちたり値下げ交渉の材料になりがちです。

② 近隣トラブル（雑草・害虫・ゴミ・不審者）

• 草木の繁茂、落ち葉、害虫、放火リスクなど、近隣からのクレームにつながることがあります。
• クレームがあると売却活動（内覧）にも影響します。

③ 行政の指導・勧告と税負担の可能性

• 空き家の状態によっては、行政から指導・勧告等の対象となることがあります。
• 勧告の対象になると 住宅用地特例が適用されない（固定資産税が上がる可能性） があるため、放置より「早めに整理→売却方針」をおすすめします。

参考：空家等対策の制度や税の取扱い（国土交通省・自治体）

---

注意点2：空き家の売り方は3択。『解体すべき』とは限らない

空き家売却で悩みやすいのが「更地にするか？」です。結論、一律の正解はありません。 エリア需要・建物状態・費用・期限（いつまでに売りたいか）で判断します。

解体（更地）を急がない方が良いケース

• 解体費を先出しすると資金負担が大きい
• 「古家付きで探している買主（リノベ目的）」が多いエリア
• 解体後に 地中埋設物 が見つかるリスクがある

逆に、解体を検討した方が良いケース

• 建物の傾き・雨漏りなどが重く、現状渡しだと説明が難しい
• 土地としての需要が強く、建替え前提の購入が多い

---

注意点3：売却の流れは『現状確認→条件設計』が重要

空き家は「現地の状態」「残置物」「名義」「境界」が絡むため、いきなり売り出すよりも 売却設計 が効きます。

 

長引きやすい原因（あるある）

• 相続登記が未了（名義が故人のまま）
• 相続人が多い／連絡が取れない
• 境界未確定・越境 がある
• 残置物が多い／解体・片付けの見積が遅い
• 告知事項（雨漏り・シロアリ等）の整理ができていない

---

注意点5：売却前チェックリスト（名義・現地・片付け・税）

「全部やらなきゃ」と思うと止まります。まずは 詰まりやすい順 に確認しましょう。

 

注意点6：残置物は“どこまで”が正解？（結論：契約に書く）

空き家売却のトラブルで多いのが、残置物（家具・家電・庭・物置）の扱いです。

• 原則：引渡し時までに撤去して“空の状態”にするのが最も安全
• 例外：現状渡し（残置物あり）で売る場合は、撤去範囲・費用負担・期限を 売買契約書に明記 します

A‑LINEでは、残置物の量に応じて 処分見積→撤去スケジュール→売り出し条件 まで一緒に設計します。

---

注意点7：税金・特例は『売る前』に候補を洗い出す

空き家売却で関係しやすい税金は大きく2つです。

1) 固定資産税（保有している間） 2) 譲渡所得税（売って利益が出た場合）

固定資産税：解体や勧告で負担が変わることがある

• 建物を解体して更地になると、住宅用地の特例が外れて税負担が増える場合があります。
• 空き家の状態により行政の手続きが入る場合もあるため、解体時期や売却時期は逆算で検討します。

譲渡所得税：相続した空き家は『3,000万円特別控除』の対象になることも

• 相続した家が一定要件を満たす場合、譲渡所得から 最大3,000万円控除 できる特例があります（要件あり）。
• 申告のために、自治体が交付する 「被相続人居住用家屋等確認書」 などが必要になるケースがあります。

税制は要件が細かいため、売却前に“使える候補”を整理するのがコツです。

---

注意点8：売却後トラブルは『告知不足』と『境界/残置物』で起きやすい

空き家は売主が現況を把握しづらいので、売却後に「聞いていない」となりがちです。 よくある落とし穴を先に潰しましょう。

 

A‑LINEなら：空き家の『詰まりポイント』を先に整理して、売却設計できます

空き家売却は、物件ごとに詰まる場所が違います。A‑LINEでは、次のような支援が可能です。

• 簡易査定／訪問査定（売り方別の価格レンジ）
• 残置物・解体・測量 の見積とスケジュール調整
• 共有・相続登記 が絡むケースの段取り整理（司法書士等と連携）
• 告知書の作成サポート（契約不適合責任で揉めにくい整理）

「この状態でも売れる？」「更地にした方がいい？」など、まだ決まっていなくても大丈夫です。

売却前の整理だけ先に 進めると、余計な値下げやトラブルを避けやすくなります。

不動産(賃貸・売買・管理・相続相談)に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください
特設サイト：https://www.a-l-i-n-e.jp/commission/
過去ブログ一覧：https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/