土地を売却するとき、最初に気になるのは「いくらで売れるか」だと思います。

しかし、土地売却で本当に大切なのは、価格より先に “売れる状態に整えること” です。

土地は建物付き不動産と違い、境界、接道、用途地域、農地転用、埋設物、測量、税金など、目に見えにくい条件が価格と成約スピードに大きく影響します。

「買主が見つかったのに、境界で止まる」「契約前に再建築不可が分かる」「税金を差し引いたら思ったほど残らない」──こうした失敗は、売り出す前の整理でかなり防げます。

この記事では、土地を売却する際に注意すべきポイントを、A-LINEの売却現場の目線で図解しながら整理します。

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この記事でわかること

• 土地売却で売り出し前に確認すべきこと
• 境界・測量・越境で揉めないための準備
• 接道・再建築・農地・調整区域などの注意点
• 売却費用と税金を含めた手残りの見方
• A-LINEに相談すると整理できること

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図解：土地売却は3つの確認から

土地売却は、大きく次の3つを整理すると進めやすくなります。

1. 境界・権利：境界標、測量図、越境、共有者、抵当権など

2. 建築・法規：接道、用途地域、再建築、農地転用、市街化調整区域など

3. 費用・税金：測量費、解体費、譲渡所得、取得費資料など

この3つを先に整理することで、買主に説明しやすくなり、価格交渉や契約条件のブレも少なくなります。

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10秒チェック｜売り出す前に確認すべきこと

上記のチェックに複数当てはまる場合は、売り出し前の調査と段取りが重要です。

特に、境界、接道、農地、相続、抵当権のいずれかに不安がある場合は、査定額だけで売り出し価格を決めるのは危険です。

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注意点1｜境界・測量・越境を確認する

土地売却で最も多いトラブルの一つが、境界の不明確さです。

• 境界標があるか
• 地積測量図があるか
• 隣地との境界確認書があるか
• 塀、雨どい、ブロック、樹木などの越境がないか

境界が曖昧なまま売り出すと、買主から「確定測量をしてほしい」と求められたり、契約条件に測量完了を入れられたりすることがあります。

法務局の筆界特定制度では、筆界は土地が登記された際にその範囲を区画する線であり、所有者同士の合意だけで変更できるものではないと説明されています。境界問題が複雑な場合は、土地家屋調査士や法務局制度の活用も検討します。

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注意点2｜接道・再建築の可否を確認する

土地を買う人が最も気にするのは、建物を建てられるかです。

その判断で重要なのが、前面道路と接道です。

建築基準法上、建物の敷地は原則として道路に2メートル以上接する必要があります。国土交通省資料でも、建築物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない旨が整理されています。

つまり、見た目は道路に接していても、

• 建築基準法上の道路ではない
• 接道幅が足りない
• セットバックが必要
• 私道負担や通行承諾が必要

といった場合、買主の建築計画に影響します。

ここを後から知ると、大幅な値下げや契約見送りにつながることがあります。

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注意点3｜用途地域・建ぺい率・容積率を確認する

同じ面積の土地でも、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火指定などで、建てられる建物は変わります。

売却時には、単に「何坪の土地です」と伝えるだけでなく、

• どの用途地域か
• 建ぺい率・容積率はいくつか
• 高さ制限や斜線制限があるか
• 宅地造成・盛土・開発許可の対象になりそうか

を整理しておくと、買主が検討しやすくなります。

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注意点4｜農地・市街化調整区域は通常の宅地と同じに考えない

地目が田・畑の場合や、現況が農地に近い場合は、農地法の手続きが必要になることがあります。農林水産省は、農地を売買・貸借する場合には法律に基づく手続きが必要で、農業委員会の許可を受ける方法などがあると説明しています。

また、市街化調整区域の場合、建築や開発が制限されやすく、買主層が限られることがあります。

このような土地は、一般的な宅地と同じ売り方ではなく、

• 住宅用地として売れるのか
• 資材置き場・駐車場・事業用地として検討できるのか
• 農地転用や開発許可の見通しがあるのか
• 買取の方が早いのか

を最初に整理することが重要です。

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注意点5｜埋設物・土壌汚染・井戸・浄化槽を確認する

土地は地上だけでなく、地中にもリスクがあります。

• 古い建物の基礎
• 井戸
• 浄化槽
• ガラ、コンクリート片
• 過去の工場・事業所利用
• 土壌汚染の可能性

環境省の資料では、一定規模以上の土地の形質変更を行う場合、都道府県知事等へ着手30日前までに届出が必要になるケースがあるとされています。大規模な土地や過去の利用履歴が気になる土地では、早めの確認が必要です。

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注意点6｜ハザードマップ・災害リスクを整理する

不動産取引では、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を重要事項説明で説明することが義務化されています。国土交通省は、2020年に宅地建物取引業法施行規則を改正し、不動産取引時に水害ハザードマップ上の所在地説明を義務づけました。

土地売却では、

• 洪水
• 内水
• 高潮
• 土砂災害
• 浸水深
• 避難場所

などを確認し、買主に説明できる状態にしておくと安心です。

ハザードマップに載っているから売れない、というわけではありません。大切なのは、事実を整理し、価格・用途・買主層に反映させることです。

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注意点7｜費用と税金を含めた「手残り」を見る

土地を売却するときは、売却額だけで判断してはいけません。

最終的には、売却額から費用・税金を差し引いた手残りが重要です。

国税庁は、譲渡所得は土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると説明しています。譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます。

そのため、売却前に以下を整理しておくと安心です。

• 購入時の契約書・領収書
• 測量費の見込み
• 解体費の見込み
• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税の可能性

取得費資料がない場合は、概算取得費の扱いになり、税負担が増えることがあります。

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図解：土地売却の基本フロー

土地売却は、いきなり販売開始ではなく、まず資料確認・現地確認・法規確認から始めると安全です。

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図解：状況別の売り方

土地の状況によって、売り方は変わります。

• 現況のまま売る
• 測量・境界確定後に売る
• 更地・解体して売る
• 分筆・一部売却を検討する

どれが正解かは、立地、土地面積、建物の有無、買主層、税金、期限で変わります。

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図解：いつ確認するか

査定前、売り出し前、内覧前、契約前で確認すべきことは違います。

契約直前に慌てないために、早めの棚卸しが重要です。

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図解：必要書類チェック

書類が全部そろっていなくても相談は可能です。

ただし、資料があるほど査定の精度が上がり、買主への説明もスムーズになります。

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図解：土地売却で多いトラブル7つ

土地は、表面上はシンプルに見えても、境界・法規・税金などの条件が複雑に絡みます。

売却前にリスクを見える化しておくことが、結果的に高く、早く、安心して売る近道です。

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A-LINEに相談すると整理できること

土地売却では、単に査定額を出すだけでは不十分です。

A-LINEでは、

• 境界・測量の要否
• 接道・再建築の確認
• 農地・調整区域の売り方
• 解体・更地化の判断
• 分筆の可能性
• 譲渡費用・税金を含めた手残り
• 仲介と買取の比較

を整理し、売主様にとって現実的な売却方法を一緒に設計します。

「土地を売った方がいいのか」「測量や解体を先にすべきか」「いくら残るのか」が不安な方は、まずはA-LINEへご相談ください。

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まとめ

土地を売却する際は、価格だけでなく、次の点に注意が必要です。

• 境界・測量・越境
• 接道・再建築の可否
• 用途地域・建ぺい率・容積率
• 農地・市街化調整区域
• 埋設物・土壌汚染
• ハザードマップ
• 税金・譲渡費用

土地は「調べてから売る」ことで、買主に安心して検討してもらいやすくなります。

A-LINEでは、売却前の調査整理から、価格設計、販売活動、契約条件の整理まで、売主様に寄り添ってサポートします。
 

無料相談・査定はこちら（A-LINE）

簡易査定（まずは相場を知りたい）：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale/

• 訪問査定（より正確に、売り方まで相談したい）：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale2/

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参考

• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

• 国税庁「譲渡費用となるもの」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

• 法務局「筆界特定制度」

https://houmukyoku.moj.go.jp/chiba/static/hikkai.html

• 国土交通省「接道規制のあり方について」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf

• 国土交通省「水害ハザードマップの重要事項説明義務化」

https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

• 農林水産省「農地をめぐる事情について」

https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html

• 環境省「土壌汚染対策法の概要」

https://www.env.go.jp/water/dojo/pamph_law-scheme/pdf/06-chpt4.pdf