令和8年度税制改正大綱｜不動産・住宅に関わる改正ポイント総まとめ（購入・リフォーム・売却・マンション再生）｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

令和8年度税制改正大綱（2026年度）から、住宅購入・住み替え・リフォーム・マンション再生に直結する「押さえるべき改正点」を、できるだけ生活者目線で整理します。
結論としては、「40㎡要件の緩和が広がる」一方で、「省エネ性能」と「災害リスク（ハザード）」で税優遇の線引きが強まるのが大きな流れです。

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まず前提：大綱＝確定法ではない（ただし方向性は強い）

「税制改正大綱」は、政府の方針として閣議決定された“設計図”です。ここから法案化・成立の過程で文言が調整されることはありますが、実務上は大綱の時点で準備を始める方が安全です。

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不動産に関わる改正ポイント早見表（まずここだけ）

生活者に関係が大きいテーマ	何が変わる？（要点）	影響が出やすい人
住宅ローン控除	令和12年まで延長／40㎡も対象に（所得制限あり）／省エネ未達・災害危険区域での制限強化	これから購入する人
不動産取得税	住宅・土地の軽減で床面積下限が40㎡へ（一定地域例外あり）／災害危険区域の制限	購入予定の人
固定資産税（新築・改修）	新築の減額等を延長しつつ、**40～240㎡**へ要件見直し／災害危険区域の制限（時期あり）	新築・リフォーム予定の人
住み替え支援（買換え・損失繰越）	延長＋新築未使用を買う場合、災害危険区域での制限	売って買う人
低未利用地（100万円控除）	延長	使っていない土地を売りたい人
登録免許税	土地売買の登記の軽減を延長	購入・売却の人
マンション再生	再生・除却等を進める税制の拡充・延長	築古マンション所有者

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1）住宅ローン控除：延長＋40㎡対応、ただし省エネ・ハザードで“選別”へ

延長（大枠）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、令和8年～令和12年に入居するケースを対象に整理されています。

40㎡以上50㎡未満も対象に（ただし所得制限）

これまで「床面積50㎡以上」が壁になりやすかったのですが、40㎡以上50㎡未満でも適用可能とされ、コンパクト住宅・単身～2人世帯にも現実的になっています。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える年は対象外です。

借入限度額は「住宅性能」＋「子育て等（特例対象個人）」で変わる

住宅性能が高いほど枠が大きく、さらに一定の“子育て等”に該当する「特例対象個人」は上乗せがあります（年齢・配偶者・扶養親族の要件あり）。
たとえば、特例対象個人の「認定住宅等の新築等」では借入限度額が大きく設定されています。

ここが重要：2028年（令和10年）を境に“省エネ未達はNG”が強まる

令和10年1月1日以後に建築確認を受ける住宅等で、一定のZEH水準省エネ基準を満たさない場合は、控除の適用ができない扱いが示されています（登記簿上の建築日付での例外も記載）。

さらに重要：災害危険区域等での適用制限（令和10年入居以降）

災害危険区域等内での新築・取得について、令和10年1月1日以後の入居は原則として控除対象外、という整理が入っています（例外条件あり）。

住民税への引き継ぎ（控除しきれない人は要チェック）

所得税で控除しきれない残額がある場合、翌年度の住民税で一定限度（最高9.75万円）まで減額される枠組みも示されています。

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2）購入時の税金：不動産取得税・登録免許税の“負担感”に効く改正

不動産取得税：住宅・土地の軽減で「40㎡」へ（一定地域は例外あり）

住宅・土地の不動産取得税の特例で、床面積要件の下限が40㎡以上へ見直されます（東京都特別区の特定都市再生緊急整備地域は一定期間50㎡据え置き等）。
既存住宅・土地側でも、下限40㎡への見直しが示されています。

また、災害危険区域等内の新築等について適用できない整理も入り、「どこに建つ家か」が税コストに直結しやすくなります（適用時期の注記あり）。

登録免許税：土地売買の所有権移転登記の軽減を延長

土地売買に伴う所有権移転登記等の登録免許税の軽減措置が3年延長とされています。売買の“見えにくい諸費用”に効くポイントです。

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3）住まいの維持・改修：リフォーム減税＆固定資産税の減額が使いやすく

所得税（リフォーム系）：期限延長＋床面積40㎡に緩和

既存住宅の耐震改修の税額控除は3年延長、標準的な費用の見直しも示されています。
また、一定の改修工事（いわゆるリフォーム減税）も3年延長され、床面積40㎡以上50㎡未満でも適用できる方向（ただし所得1,000万円超の年は対象外）です。

固定資産税：新築・改修の減額が「40～240㎡」へ見直し＋延長

新築住宅の固定資産税の減額措置等は、延長しつつ、床面積要件が上限240㎡／下限40㎡へ見直されます（一定地域の例外あり）。
さらに、耐震・バリアフリー・省エネ等の改修を行った住宅に係る固定資産税の減額措置も、床面積要件の見直し（40～240㎡）の上で延長されます。

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4）売却・住み替え：特例は延長、ただし“買う家のハザード”が効く

住み替え支援税制（買換え・譲渡損失の繰越）を延長

居住用財産の買換え特例や、買換えに伴う譲渡損失の繰越控除等について、適用期限を延長しつつ、買換資産が新築未使用で令和10年以後に入居する場合に、災害危険区域等の要件が加わる整理が示されています。

低未利用地（最大100万円控除）も延長

「使っていない土地があるけど、売っても手取りが少ない…」というケースで使われる、低未利用土地等の特別控除（最大100万円）が3年延長とされています。

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5）マンション再生：築古マンション問題に“税制で背中を押す”

老朽化マンションの再生・売却・除却等に関する税制は、対象事業を整理しつつ、登録免許税・不動産取得税の非課税等の措置を延長・拡充する方向です。
再生後マンションの床面積要件の下限を40㎡へ引き下げる見直しも示されています。

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A－LINEの現場目線：これからの家探しは「税制×性能×ハザード×諸費用」の同時最適が勝ち筋

税制改正は、単に“得か損か”だけでなく、物件選びの基準そのものを変えていきます。A－LINEでは、次の観点で一緒に整理します。

• 税制が使えるか（床面積、入居時期、住宅性能）

• ハザード条件に触れないか（令和10年以降の線引きが重要）

• 諸費用がどこまで下がるか（登録免許税、取得税、固定資産税の見通し）

• 購入総費用の圧縮策（仲介手数料などの削減も含めて総合的に）
  → 仲介手数料無料＋引越しお祝い金（特設ページ）

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よくある質問（短く回答）

Q1. 「40㎡」が増えたけど、誰でも使えるの？
A. 「40㎡以上50㎡未満」で使える税制が増えていますが、所得制限（例：合計所得金額1,000万円超の年は不可）など“条件付き”です。

Q2. ハザードの扱いが厳しくなるのはいつ？
A. 制度により基準時点が違います。住宅ローン控除は「令和10年以後の入居」で災害危険区域等の制限がかかる整理が示されています。

Q3. 大綱の内容はこのまま決まる？
A. 法案化の過程で調整される可能性はあります。だからこそ、購入・売却・住み替えは「早めに要件確認→スケジュール設計」が重要です。

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