こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

結論：さいたま市緑区の不動産は、同じ地域、同じ面積であっても、立地・築年数・道路条件・土地形状・管理状態などによって売却価格が大きく変わります。

そのため、「近所の家が〇〇万円で売れたから、我が家も同じ価格で売れる」とは限りません。ただし、実際の取引事例を知ることは、ご自身の不動産の売却相場を考えるうえで重要な第一歩です。

今回は、国土交通省の公開データをもとに、さいたま市緑区で実際に行われた土地・戸建て・中古マンションの取引事例をご紹介します。

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今回紹介するのは国土交通省の公開取引事例です

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域・物件種別・取引時期を指定し、土地、土地と建物、中古マンションなどの取引価格情報や成約価格情報を確認できます。

以下の事例はA－LINEのお客様の個人情報ではなく、国土交通省が公開する匿名化された取引データをもとにしています。なお、公開データでは正確な住所やマンション名までは分からないため、個別物件の査定額を確定するものではありません。

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さいたま市緑区の2025年売却相場の全体像

2025年の公開データでは、さいたま市緑区の土地取引は18件あり、平均坪単価は約74万3,000円でした。一方、中古マンションは98件あり、平均坪単価は約134万円となっています。

ただし、この平均には東浦和、原山、美園、大門、中尾、三室など、条件の異なる地域がすべて含まれています。

そのため、緑区全体の平均だけで売却価格を判断するのは適切ではありません。ここからは、具体的な取引事例を見ていきましょう。

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実際の売却事例① 東浦和の土地・約420㎡

2025年第1四半期に、東浦和の土地約420㎡、約127坪が1億円で取引されています。

主な条件は次のとおりです。

• 土地面積：約420㎡
  
• 取引価格：1億円
• 坪単価：約78万7,000円
  
• 土地形状：ほぼ整形
  
• 前面道路：西側・幅員6ｍの市道
  
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域

大きな土地は総額が高くなる一方、購入できる買主が限定されるため、一般的な30～40坪の住宅用地と同じ坪単価になるとは限りません。分割できるか、建売会社が事業化できるかという視点も価格に影響します。

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実際の売却事例② 原山の土地・約115㎡

2025年第1四半期には、原山の土地約115㎡、約34.8坪が4,200万円で取引されています。

• 土地面積：約115㎡
  
• 取引価格：4,200万円
  
• 坪単価：約120万7,000円
  
• 土地形状：台形
  
• 前面道路：北側・幅員5ｍの市道
  
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域

東浦和の420㎡の事例より総額は低いものの、坪単価では原山の事例が高くなっています。

これは、住宅を建てやすい30坪台の土地は一般の購入者や建売会社から需要を得やすく、大きすぎる土地よりも坪単価が高くなる場合があることを示しています。

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実際の売却事例③ 東浦和の中古戸建て

2025年第3四半期には、東浦和の土地約185㎡、建物約200㎡の戸建てが6,300万円で取引されています。

• 土地面積：約185㎡
  
• 建物面積：約200㎡
  
• 建築年：1996年
  
• 構造：軽量鉄骨造
  
• 取引価格：6,300万円
  
• 前面道路：北東側・幅員6ｍの市道

築約29年の建物であっても、土地面積、建物規模、構造、維持管理状態などによっては、建物を含めた価値が評価されることがあります。

中古戸建ての売却では、築年数だけで「建物価値はゼロ」と決めつけないことが大切です。建物状況調査や修繕履歴の整理により、買主様へ安心材料を示せるケースもあります。

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実際の売却事例④ 東浦和の中古マンション

東浦和では、2025年第4四半期に次のような中古マンション取引が公開されています。

築2012年の3LDK

• 専有面積：約75㎡
  
• 間取り：3LDK
  
• 建築年：2012年
  
• 取引価格：4,500万円

築1988年の3LDK

• 専有面積：約75㎡
  
• 間取り：3LDK
  
• 建築年：1988年
  
• 取引価格：3,100万円

同じ75㎡、3LDKでも、取引価格には1,400万円の差があります。

ただし、この差を築年数だけで説明することはできません。実際のマンション価格には、駅距離、階数、向き、眺望、室内状態、リフォーム履歴、管理状況、修繕積立金、駐車場の有無なども影響します。

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実際の事例から分かる3つのこと

1．「緑区の平均相場」だけでは判断できない

さいたま市緑区内でも、東浦和、原山、美園、三室などでは需要や土地利用の条件が異なります。

町名が同じでも、駅距離や前面道路、土地の高低差によって価格は変わります。

2．面積が大きいほど坪単価が高いとは限らない

大きな土地は総額が高くなり、購入者が限定されます。反対に、30～40坪程度の整形地は戸建て用地として需要が高まり、坪単価が上がることがあります。

3．売却価格は物件条件と売却戦略で決まる

同じ不動産でも、一般のお客様へ販売するのか、建売会社へ提案するのか、複数の買取会社を比較するのかによって、最終価格が変わる可能性があります。

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公開されている売却事例をそのまま当てはめてはいけません

国土交通省の取引価格情報には、通常の仲介売却だけでなく、業者買取や競売など、さまざまな事情を含む取引が含まれています。また、売主様と買主様の個別条件により、相場から離れた価格で取引される場合もあります。

したがって、公開事例は「相場を知る参考資料」としては有効ですが、所有不動産の売却価格をそのまま決めるものではありません。

正確な査定には、次の情報が必要です。

• 現在販売中の競合物件、
• 直近の近隣成約事例、
• 土地形状と接道条件、
• 建物の状態と修繕履歴、
• ハザード・高低差・擁壁
• 現在の買主需要、
• 建売会社や買取業者の仕入れ動向

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A－LINEの売却査定は「最終的な手取り額」まで確認します

A－LINEでは、単に高い査定額を提示して媒介契約をいただくことを目的としていません。

近隣の実際の成約事例、現在の競合物件、一般購入者の需要、建築会社や買取業者の購入条件を比較し、現実的に高く売れる方法をご提案します。

さらに、売却価格だけでなく、

• 仲介手数料、
• 測量費、
• 解体費、
• 抵当権抹消費用、
• 住宅ローン残高、
• 税金、
• 引越し費用

まで整理し、売却後にいくら手元へ残るのかを分かりやすくご説明します。

他社の査定を受けた後のセカンドオピニオンも可能です。査定価格が適正か、販売戦略に無理がないかを第三者の立場から確認いたします。

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まとめ｜実際の売却事例は査定の「出発点」です

さいたま市緑区では、土地、戸建て、マンションのいずれも多くの取引が行われています。

しかし、実際の事例から分かるのは、同じ地域や同じ面積であっても、条件によって価格が大きく異なるということです。

大切なのは、平均価格や近所の事例だけで判断せず、所有不動産の個別条件を正確に調査することです。

「今売るといくらになるのか」
「仲介と業者買取のどちらが良いのか」
「売却後に手元へいくら残るのか」

こうした疑問がある方は、A－LINEの無料査定・手取り診断をご利用ください。地域密着の実績をもとに、お客様と同じ方向を向いて最適な売却方法を考えます。

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