こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

「住宅ローン4,000万円を借りたいけれど、金利が上がったら返済はいくら増えるの？」

住宅購入を検討している方にとって、現在の返済額と同じくらい重要なのが、金利上昇後も無理なく返済できるかという視点です。

結論からお伝えすると、4,000万円を35年間借りた場合、金利が年1.0％から年1.5％へ上がるだけで、毎月返済額は約9,600円、総支払額は約402万円増える計算です。

この記事の結論

住宅ローンは「現在の金利なら払える」ではなく、金利が0.5％・1.0％上がっても、教育費・車・貯蓄を維持できる金額で借りることが重要です。

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住宅ローン金利は、すでに「上がる前提」で考える段階へ

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、政策金利である無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針を決定しました。金利を据え置いたとはいえ、以前の低金利水準へ戻ったわけではありません。

また、2026年8月の【フラット35】では、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最も多い金利は年3.29％です。変動金利と固定金利では仕組みが異なるため単純比較はできませんが、住宅ローンを選ぶ際に複数の金利水準を想定する必要性は高まっています。

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シミュレーションの前提条件

今回は、次の条件でA－LINEが試算しました。

• 借入金額：4,000万円

• 返済期間：35年

• 返済方法：元利均等返済

• ボーナス返済：なし

• 繰上返済：なし

• 金利は各水準が35年間続くものとして計算

金融機関の融資手数料、保証料、団体信用生命保険の上乗せ金利などは含めていません。

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【比較表】金利が上がると月々返済額・総支払額はどう変わる？

金利	毎月返済額	総支払額	年1.0％との差
年1.00％	約112,914円	約4,742万円	基準
年1.25％	約117,635円	約4,941万円	月＋約4,720円／総額＋約198万円
年1.50％	約122,474円	約5,144万円	月＋約9,560円／総額＋約402万円
年2.00％	約132,505円	約5,565万円	月＋約19,591円／総額＋約823万円
年2.50％	約142,998円	約6,006万円	月＋約30,084円／総額＋約1,264万円
年3.00％	約153,940円	約6,465万円	月＋約41,026円／総額＋約1,723万円

年1.0％と年2.0％の差は、毎月約1万9,600円です。年間では約23万5,000円、35年間の総支払額では約823万円の差になります。

「1％の違い」と聞くと小さく感じますが、住宅ローンでは返済期間が長いため、家計への影響は決して小さくありません。

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金利上昇を「毎月の暮らし」に置き換えて考える

毎月返済額が1万円増えると、年間では12万円です。

この12万円は、例えば次のような支出に相当します。

• 子どもの習い事や学用品

• 自動車税・車検の積立

• 家族旅行の予算

• 火災保険や固定資産税への備え

• 給湯器・家電・住宅修繕の積立

住宅ローン返済額だけなら払えても、教育費や修繕準備を削らなければならない状態は、安全な資金計画とは言えません。

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【より現実的な試算】5年後に金利が上がった場合

次に、当初5年間は年1.0％で返済し、6年目から金利が上昇したケースを試算します。

5年間返済した時点の住宅ローン残高は、概算で約3,511万円です。その残高を残り30年間で返済し直した場合、次のようになります。

6年目以降の金利	6年目以降の月額	当初との差	35年間の総支払額増加
年1.25％	約116,991円	月＋約4,077円	約147万円増
年1.50％	約121,157円	月＋約8,243円	約297万円増
年2.00％	約129,758円	月＋約16,844円	約606万円増
年3.00％	約148,008円	月＋約35,093円	約1,263万円増

金利上昇が返済開始から数年後であっても、残りの返済期間が長いため、総支払額には大きな差が生じます。

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5年ルール・125％ルールがあれば安心？

変動金利・元利均等返済では、多くの金融機関が次の仕組みを採用しています。

• 5年ルール：金利が変わっても、毎月返済額は原則5年間据え置く

• 125％ルール：返済額見直し後も、従前の返済額の125％を上限とする

ただし、これらは金利上昇による負担を免除する制度ではありません。

返済額が変わらない間も、支払額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなります。急激な金利上昇では、未払利息が生じる可能性もあります。また、5年ルール・125％ルールを採用していない商品や、元金均等返済には適用されない場合があります。

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住宅ローン4,000万円を安全に借りるための4つの確認

1．金利が1％上がった返済額で家計を組む

現在の提示金利だけでなく、少なくとも「＋0.5％」「＋1.0％」の返済額を確認します。

4,000万円・35年の場合、年1.0％から年2.0％になると、返済額は月約11万3,000円から約13万3,000円へ増えます。

2．ローン以外の住宅費を月額化する

住宅購入後には、次の費用もかかります。

• 固定資産税・都市計画税

• 火災保険・地震保険

• 戸建ての修繕準備金

• マンションの管理費・修繕積立金

• 駐車場代・設備交換費

ローン返済額だけでなく、これらを合計した住居費総額で判断する必要があります。

3．生活防衛資金を使い切らない

頭金や諸費用を支払った後も、病気、収入減少、家電故障、車検などに対応できる現金を残します。

繰上返済も、手元資金を減らしすぎると家計の安全性を下げるため、慎重な判断が必要です。

4．固定金利も「安心の保険料」として比較する

固定金利は当初返済額が高くなりやすい一方、返済終了までの金額を確定できる安心があります。

変動か固定かは、どちらが必ず得かではなく、金利上昇を家計で引き受けるか、金利固定の費用を払って安心を確保するかという選択です。

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A－LINEは「借りられる額」より「安心して返せる額」を診断します

A－LINEは、購入相談の最初に物件を紹介するのではなく、まず次の4項目を整理します。

1. 住宅ローン返済安全額

2. 購入後10年間の総コスト

3. 将来売却時の資産価値

4. 災害・修繕・管理リスク

また、対象となる新築一戸建てや一部の中古マンションでは、仲介手数料無料をご案内できる場合があります。

A－LINEの公式サイトでも、4,000万円の物件における一般的な仲介手数料の上限目安を138.6万円とし、対象物件では0円になる可能性があることをご案内しています。

私たちは、この金額を単なる値引きとは考えていません。

• 住宅ローン金利上昇への備え

• 火災保険・登記・引越し費用

• 家具・家電

• インスペクション

• 断熱・省エネなどの住宅性能向上工事

• 将来の修繕準備金

これらを確保するための住宅購入の資金戦略としてご提案します。

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まとめ｜4,000万円を借りるなら、年2％でも払えるかを確認する

住宅ローン4,000万円を35年間借りた場合、金利が年1.0％から年1.5％へ上がると、毎月返済額は約9,600円、総支払額は約402万円増えます。

年2.0％まで上がると、毎月約1万9,600円、総支払額では約823万円の増加です。

大切なのは、将来の金利を正確に予測することではありません。

金利が上がっても、生活・教育・貯蓄・修繕準備を続けられる金額で借りることです。

A－LINEは、家を買うことをゴールにせず、購入後もご家族が安心して暮らし続けられる資金計画を一緒に整えます。

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