住宅ローン4,000万円の返済額｜金利別比較と5年後上昇の試算｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月23日

試算の条件と読み方

以下は金利の違いを確かめるための仮定計算です。現在販売されている商品の適用金利や、将来の金利予測を示すものではありません。

• 借入額：4,000万円
• 返済期間：35年（420回）
• 返済方法：元利均等返済、毎月払い
• ボーナス返済・繰上返済：なし
• 融資手数料・保証料・団信の上乗せ等：含まない

月利＝年利÷12、月返済額＝借入額×月利÷［1－（1＋月利）のマイナス返済回数乗］で計算しました。月額は円単位、総額は万円単位で四捨五入しています。差額は丸める前の値から算出するため、表示値を引いた結果と1円程度異なる場合があります。金融機関の端数処理・初回返済日等によって実額は変わります。

比較① 借入時から各金利が35年間続く場合

年1.0％と年1.5％では月約9,560円、返済総額で約402万円の差です。年1.0％と年2.0％では月約1万9,591円、返済総額で約823万円の差になります。

この表を「今のローン金利が上がったときの増額」とそのまま読むことはできません。途中の変動を考える場合は、次のように残高と残り期間を使います。

比較② 当初5年は年1.0％、6年目から上がる場合

最初の60回を年1.0％で返済した直後の残高は、約3,511万円です。61回目から下記の金利へ変わり、その後30年間は一定として、残り360回の返済額を再計算します。

返済総額の増加は、年1.0％が35年間続く場合との差です。この表では、返済額の据置きや増額上限を適用せず、その時点の残高を残期間で返す計算にしています。商品ごとの見直し日、5年ルール、125％ルール、未払利息の扱いを再現した返済予定表ではありません。

5年ルール・125％ルールで確認すること

一部の変動金利・元利均等返済では、金利が変わっても一定期間は返済額を据え置き、見直し時の増額を一定範囲に抑える仕組みがあります。三菱UFJ銀行の案内では、5年ごとの返済額見直しと、前回返済額の125％という上限が示されています。

据置き中も利息と元金の内訳は変わるため、負担が免除されるわけではありません。商品によっては未払利息が発生する場合もあります。すべての金融機関・返済方式に共通するルールではないので、次を借入先へ確認してください。

• 適用金利と返済額、それぞれの見直し日
• 返済額の据置き・増額上限の有無
• 元金の減り方と未払利息の扱い
• 返済期限に残る元金や利息がある場合の精算方法

返済額だけで購入予算を決めないための確認

家計では、ローン返済に税金・保険・維持費を足した住居費を確認します。マンションは管理費・修繕積立金等、戸建ては将来の設備交換や建物修繕も検討が必要です。

1. 現在の収入から生活費、教育費、車、貯蓄に必要な額を整理する。
2. 金利を複数の水準に置いた返済額で、手元資金が維持できるか確認する。
3. 収入減少や大きな支出が重なる場合も試す。
4. 頭金・繰上返済に使う額と、手元に残す額を比べる。

年2％なら誰でも安全という基準はありません。固定金利にも全期間固定型と固定期間選択型があり、固定される期間が異なります。商品名だけでなく返済期間全体の条件を比較しましょう。

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A-LINEでは、東浦和・さいたま市緑区の住宅購入について、検討中の物件と購入後の家計を合わせて整理します。物件価格、頭金の予定、借入期間、毎月の希望予算が分かると比較が進めやすくなります。

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参考資料・関連ガイド

返済額は本文の条件による再計算です（2026年9月23日）。商品ルールの参考：三菱UFJ銀行「5年ルール・125％ルール」、auじぶん銀行「未払（未収）利息」。実際の借入条件は各金融機関で確認してください。

• 購入後10年間の住居費と返済額の考え方
• 住宅購入の流れと契約前の確認

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