こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

結論：境界が確定していない古家付き土地でも売却は可能です。
ただし、「確定測量をする」「建物を解体する」「現況のまま売る」のどれを選ぶかによって、売却価格だけでなく、売主様の費用負担、売却期間、最終的な手取り額が大きく変わります。

大切なのは、最も高く売れそうな方法ではなく、費用とリスクを差し引いた後に、最も多く手元へ残る方法を選ぶことです。

以下は、さいたま市緑区で実務上よくある条件を用いて、売却方法の違いが分かるように再構成したケーススタディです。個別の成約案件をそのまま公開したものではなく、金額も比較用のモデル試算です。

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今回の古家付き土地の状況

売却対象となったのは、相続によって取得した古家付き土地です。

• 所在地：さいたま市緑区東浦和
  
• 土地面積：約145㎡
  
• 建物：築40年以上の木造住宅
  
• 利用状況：相続後は空き家
  
• 境界標：一部のみ確認できない
  
• 境界トラブル：明確な争いはない
  
• 建物内：家具・家電などの残置物あり
  
• 売主様：県外在住
  
• 希望：6か月以内に売却し、できるだけ手間を減らしたい

売主様は当初、「古い家を解体し、更地にした方が高く売れるのではないか」と考えていました。

しかし、解体費用だけでなく、測量、残置物撤去、アスベスト調査、建物滅失登記、固定資産税への影響まで含めて比較すると、必ずしも更地売却が最も有利とは限りませんでした。

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3つの売却方法を比較

今回検討したのは、次の3つです。

売却方法	想定売却価格	売主負担の概算	概算手取り額※	想定期間
確定測量＋解体更地渡し	4,000万円	約340万円	約3,660万円	5～8か月
確定測量＋古家付き現況渡し	3,800万円	約80万円	約3,720万円	3～5か月
境界非明示＋古家付き業者買取	3,550万円	約10万円	約3,540万円	1～2か月

※仲介手数料、譲渡所得税、住宅ローン返済額などを差し引く前の比較用概算です。実際の費用は土地・建物の状態や契約条件によって異なります。

この比較では、売却価格が最も高いのは「確定測量＋解体更地渡し」でした。

しかし、解体費用などを差し引くと、「確定測量だけを行い、古家付きのまま売却する方法」が最も手取り額を確保できる結果となりました。

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選択したのは「確定測量＋古家付き現況渡し」

最終的に選択したのは、境界を確定したうえで、古家を解体せずに売却する方法です。

この方法を選んだ主な理由は3つあります。

1．境界を明確にして買主様の不安を減らせる

土地の売却では、境界標の有無、隣地との越境、実測面積などが重要です。

土地家屋調査士は、土地の現況調査、測量、境界確定の立会いなどを担う専門家です。売却前に境界を整理することで、買主様が建築計画を立てやすくなり、一般の購入者や建売会社へ提案できる可能性も広がります。

2．解体費用と追加工事リスクを回避できる

古家を解体すると、建物本体だけでなく、基礎、庭石、植栽、残置物などの撤去費用が発生します。

さらに、解体後に古い浄化槽、井戸、コンクリートガラなどの地中埋設物が見つかれば、追加費用が必要になることがあります。

解体・改修工事では、工事規模にかかわらず石綿の事前調査が必要です。建物の解体部分が80㎡以上の場合は、調査結果の電子報告も必要になります。古家では、外壁、屋根材、軒天などに石綿含有建材が使われている可能性があるため、解体費用は現地調査後でなければ確定しにくいのが実情です。

3．売主様が先に大きな資金を用意しなくてよい

解体更地渡しでは、売却代金を受け取る前に、解体費や測量費を支払う必要があります。

今回は相続人が県外に住んでおり、現地対応の負担も大きかったため、測量だけを先行し、解体は買主様の計画に任せる方が現実的でした。なお、Ａ－ＬＩＮＥであれば解体費や測量費用を前払いすることなく、決済時に一括支払いにすることができます。

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解体してから売る場合の注意点

アスベスト調査を含めた見積りが必要

「木造住宅だからアスベストはない」とは限りません。

外壁材、屋根材、軒天、内装材などに使用されている場合があるため、解体見積りでは、石綿事前調査費用と、含有が確認された場合の撤去・処分費用を分けて確認することが重要です。

建物滅失登記が必要

建物を取り壊した場合、登記名義人は原則として、滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。

固定資産税のタイミングにも注意

さいたま市では、1月1日時点で土地が住宅の敷地として利用されている場合、住宅用地の課税標準の特例が適用されます。前年中に住宅を解体し、1月1日時点で住宅敷地ではなくなった場合、翌年度は住宅用地特例を受けられず、土地の固定資産税等が上がることがあります。解体時期は売却予定日と合わせて検討する必要があります。

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境界未確定のまま現況売却する方法

測量を行わず、古家や残置物もそのままの状態で売却する方法もあります。

買主様が条件を理解し、契約書で合意すれば、次のような条件を設定するケースがあります。

• 境界非明示
• 公簿売買
• 古家付き現況渡し
• 残置物付き
• 測量・解体は買主負担
• 契約不適合責任の範囲を調整

この方法は、早く売却しやすく、売主様の負担も抑えられます。

一方で、買主様が測量・解体・埋設物などのリスクを引き受けるため、その分だけ買取価格が低くなる傾向があります。

また、現況売却だから何も説明しなくてよいわけではありません。
境界問題、越境、雨漏り、地中埋設物、過去の修繕など、売主様が把握している情報は正確に整理し、買主様へ説明することが重要です。国土交通省の物件状況等報告書でも、境界標の設置状況や境界に関する情報を確認する形式が採られています。

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更地にすれば必ず高く売れるわけではありません

更地は、買主様が解体する手間がなく、土地の全体像も分かりやすいため、販売しやすくなる場合があります。

しかし、売主様が負担した解体費用を、そのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

例えば、解体に250万円かけても、売却価格が150万円しか上がらなければ、手取り額は100万円減ってしまいます。

したがって、解体前には必ず、

「解体した場合の売却価格」
「古家付きで売った場合の価格」
「業者買取価格」

を同じ条件で比較することが大切です。

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A－LINEでは「価格・費用・期間」を一覧化します

A－LINEでは、さいたま市緑区の古家付き土地について、単に査定額を提示するだけではありません。

• 確定測量を行う場合
• 解体して更地にする場合
• 古家付きで仲介販売する場合
• 現況のまま業者買取する場合

それぞれの売却価格、必要経費、想定期間、リスクを比較し、最終的な手取り額が分かる資料を作成します。

また、土地家屋調査士、解体業者、司法書士、税理士などと連携し、測量・解体・滅失登記・相続登記・売却までワンストップでご相談いただけます。

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まとめ｜境界未確定でも、最適な順番を決めれば売却できます

境界が確定していない古家付き土地でも、売却方法は一つではありません。

• 売却価格を高めやすい「測量＋解体更地渡し」
• 費用と手取りのバランスを取りやすい「測量＋古家付き現況渡し」
• 早期売却と負担軽減を優先する「境界非明示＋業者買取」

どの方法が最適かは、土地の条件、売却期限、売主様の資金状況によって変わります。

さいたま市緑区で境界未確定の土地や相続した古家の売却にお悩みの方は、解体や測量を先に依頼する前にA－LINEへご相談ください。

測量するべきか、解体するべきか、現況のまま売るべきか。
3つの方法を比較し、最も手取り額が多く、売主様の負担が少ない売却計画をご提案いたします。

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