A-LINE ／ 不動産売却ガイド
離婚協議で家の話になると、価格、返済、退去の時期などが一度に持ち出され、どこから決めればよいか分からなくなることがあります。まずは確かめられる事実をそろえ、その後に希望と条件を分けて話すと、未解決の点が見えやすくなります。ここでは、協議を進めるための資料と議題の組み立て方を整理します。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
話し合いの土台になる3つの要点
- 名義・借入れ・価格の資料を、双方が同じ内容で確認します。
- 夫婦間の財産分与の合意と、金融機関への返済義務は区別します。
- 決まったことに加え、未決事項と再協議する条件を書き残します。
第1段階は、意見より先に資料をそろえる
土地・建物の登記事項証明書、住宅ローンの契約書と残高資料、購入時の売買契約書を確認します。家の名義が一方だけでも、その事実だけで財産分与の対象外と決まるわけではありません。婚姻中の協力で形成した財産か、婚姻前からの財産や相続による財産かなど、取得経緯も関係します。
資料が手元にない項目は、記憶で埋めず「未確認」として取得先と担当を決めましょう。親からの援助や過去の繰上返済についても、金額だけでなく契約書や入出金記録をそろえます。判断が分かれる財産の扱いは、弁護士へ確認してください。
第2段階は、価格と負債の基準を合わせる
一方は希望価格、他方は古い査定額を使っていると、話はかみ合いません。査定の時点、現況で売るか、修繕を行うかなどの条件を統一します。複数の査定に差がある場合は、単純な平均だけで決めず、比較物件と価格調整の理由を確認します。
ローン残高も同じ時点でそろえます。実際に売却するなら、引渡し予定日に必要な完済額と売却費用を見込んだ資金表を作ります。財産分与の計算で費用をどう扱うかは協議事項です。売却代金の予測が、そのまま分けられる現金ではないことを確認しましょう。
第3段階は、議題を分けて決定する
| 協議する項目 | 記録しておきたい内容 |
|---|---|
| 自宅の扱い | 売却するか、誰が取得・居住するか |
| 当面の支払い | 返済、税金、管理費等の担当と期間 |
| 売却活動 | 価格変更の判断方法、内覧、連絡窓口 |
| 清算と退去 | 費用負担、代金の扱い、荷物と引渡し |
話し合いの窓口を一人にしても、その人が共有者全員の意思決定を代行できるとは限りません。売却や価格変更の承認方法を明確にし、不動産会社へ伝える内容をそろえます。当面の支払担当を決めたことと、財産分与の最終的な負担が確定したことも区別してください。
銀行への義務は、夫婦間の合意だけでは変わらない
「今後は住む側がローンを払う」と合意しても、借入先に対する債務者や保証人が自動的に変わるわけではありません。返済の引受けや借換えを考えるなら、先に金融機関へ取扱いと審査条件を確認します。
売却して完済する案でも、価格が下がった場合の不足資金をどう用意するかが重要です。二人の希望だけで担保を外せるものではありません。査定額で売れない、融資が承認されないなど、前提が崩れた場合に再び話し合う時期と選択肢を決めておきましょう。
合意の書面化と税金を、実行の前に確認する
話し合った内容は、金額・支払時期・条件が分かる形に整理します。未解決の事項まで「すべて解決した」と受け取られる書き方は避け、合意書の作成や効力は弁護士等へ相談してください。離婚に関する合意書と、買主との売買契約は別の文書です。
不動産そのものを財産分与すると、渡す側に時価を基にした譲渡所得課税が生じることがあります。受け取る側も、過大な分与などでは贈与税の問題があり得ます。現金で清算する場合と同じだと考えず、方法を決める前に税理士等へ確認します。
協議がまとまらないときと、申立期間の確認
当事者だけで進まない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の調停等を検討します。裁判所の案内では、離婚後の財産分与を求める申立期間は、2026年4月1日以後の離婚では原則5年、それより前の離婚では原則2年です。離婚日による扱いと起算日を個別に確認し、協議中だから期限を気にしなくてよいとは考えないでください。
相手との直接の接触に危険や強い不安がある場合は、対面で話すことを優先せず、法律相談等を通じた連絡方法を検討します。不動産の資料整理も、安全に共有できる範囲から進めましょう。
A-LINEと協議に使う価格・費用の資料を整える
さいたま市緑区・東浦和の自宅について、A-LINEでは査定の前提や売却費用を整理します。法的な分与割合や合意内容は専門家に確認しながら、双方が同じ条件で比較できる資料を用意していきましょう。
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