A-LINE ／ 不動産売却ガイド
離婚に伴う住まいの整理では、家を売って現金を分ける方法と、一方が家を受け取る方法があります。受け取る側の税金だけで判断すると、渡す側に生じる税負担や住宅ローンの問題が抜けることがあります。合意書を作る前に、方法ごとの資金の動きを確認しましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
合意前に整理したい3つのこと
- 不動産で財産分与すると、渡す側に譲渡所得への課税が生じる場合があります。
- 受け取る側は通常、贈与税がかかりませんが、過大な分与などには例外があります。
- 所有権、ローン契約、税金、実際に住む人を分けて確認します。
1．売却して現金を分ける方法
第三者へ不動産を売る場合は、まず売却代金から費用や住宅ローン返済を差し引き、残る資金を確認します。そのうえで、売却した人の譲渡所得と税額を検討します。共有なら、持分や費用負担に応じた計算の整理が必要です。
「売却額からローンを引けば、残りを半分ずつ」と先に決めると、後から発生する税金や引越し費用の負担が曖昧になります。財産分与の対象と割合は、取得経緯や家族の事情を踏まえ、必要に応じ弁護士へ相談してください。
不動産会社には、希望価格だけでなく、成約見込み、売却費用、決済までの日程を示してもらいましょう。税金は税理士等に確認し、金額が未確定なら納税用の資金を留保する方法も相談します。
2．家をそのまま相手に渡す方法
離婚による財産分与で土地・建物を渡した場合、渡す人には譲渡所得の課税関係が生じます。受け取る現金がなくても、分与時の時価を収入金額として計算するため、納税資金を別に用意する必要がある場合があります。
受け取る側は、原則として分与を受けた日の時価で取得したものとされます。その後に売る場合の取得費や所有期間にも関係するので、分与時の価格の根拠と資料を残しておくことが大切です。
| 整理する方法 | 税金と資金の確認点 |
|---|---|
| 第三者へ売り、現金を分ける | 売却益の税金と費用を誰が負担するか |
| 不動産を財産分与する | 渡す側の時価による譲渡所得、受け取る側の取得価額 |
| 一方が住み続ける | 名義・ローン・生活費・将来売却の条件が合っているか |
固定資産税評価額、購入時の価格、現在の売却見込みは別の数字です。「時価」を整理する場面では、どの資料に基づく価格なのかを税理士等と共有しましょう。
3．財産分与なら贈与税は常にゼロ、ではありません
財産分与として受け取る財産には、通常、贈与税はかかりません。一方、夫婦の協力で得た財産やその他の事情を考えても分与額が多過ぎる場合は、その過大な部分に贈与税がかかります。税金を免れるための離婚と認められる場合も例外です。
分与に含める資産と債務を一覧にし、家だけを切り離して説明しないようにします。自宅以外の預貯金や有価証券なども含めた合意内容が、税務と法務の両方で確認できる資料にしておきましょう。
離婚成立前に名義を移す場合は、その時点の法律関係に応じた検討が必要です。手続きの順番を、便宜だけで決めないことが大切です。
4．マイホームの特例と、名義・ローンは別に確認します
自分が住んでいた家の売却では、条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。ただし、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外で、居住の実態、売却時期、他の特例との関係なども確認が必要です。
離婚後だから必ず使えるとは限りません。財産分与の実施日、住まなくなった日、分与後の同居等の事情を伝え、適用は税理士・税務署へ確認してください。
また、不動産の名義を移しただけで、ローン債務者や連帯保証人が自動的に変わることは期待できません。金融機関に契約条件、借換えや債務の引受け等の可否を確認し、承認される前提で合意を確定しないようにします。
5．相談時にそろえたい資料
- 登記事項証明書と購入時の契約書。
- ローン契約、残高、債務者・保証人がわかる資料。
- 購入時の頭金や取得経緯を説明できる記録。
- 現在の居住者、転居予定、引渡し希望時期。
- 不動産以外も含めた資産・債務と、分け方の案。
相手との協議が難しいときは、価格の説明と法的な交渉を分けます。不動産会社には査定資料の作成を依頼し、紛争や分与内容の調整は弁護士へ相談すると、役割が明確になります。
家の整理を、暮らしの再出発につなげるために
A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和周辺の家について、現実的な売却価格、費用、売却日程を整理します。連絡方法や連絡可能な時間、相手方への連絡の可否も、最初にお知らせください。
費用の整理には、売却費用と支払い時期の確認もご利用ください。
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