A-LINE ／ 不動産売却ガイド
相続した空き家の特例は、売却後に申告書へ数字を書けば終わる制度ではありません。家の来歴、利用状況、工事の内容を説明する資料が必要です。ここでは、税理士や市区町村へ相談する前の準備を、売却の進行に沿って整理します。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
手続きを進めるうえで大切な3点
- 条件の確認、必要書類の確認、売却日程の調整を並行して進めます。
- 解体・耐震改修は、工事の完了期限と証明書類まで含めて計画します。
- 市区町村の確認書の取得と、税務上の適用確認は、それぞれ必要です。
A-LINE ／ 相続した実家の売却準備
書類や売却準備の順番に迷っている方へ
手元の資料・希望時期・片付けや解体の進め方から、売却準備を整理します。売るかどうかが未定の方もご相談いただけます。
売るかどうか・時期が未定の方は、一般お問い合わせフォームへ。
物件の条件を伝えて価格を確認したい方は、売却査定フォームへ。
一般相談では「その他」を選び、「お問合せ詳細」に状況をご記入ください。
特例の適用判断・申告は税理士等へ確認し、その確認内容を踏まえてA-LINEが売却の段取りをご案内します。
まず、誰が何を相続したかを確認します
特例を検討する出発点は、相続によって取得した家屋と敷地の関係です。登記事項証明書、遺産分割協議書、遺言などをそろえ、所有者と持分を確認します。未登記の建物や増築部分がある場合も、初回相談で伝えましょう。
原則として対象の家屋と敷地を相続等で取得した相続人が売ることが要件です。家屋と土地を別々の人が取得している場合などは、所有状況を簡略化せず税理士へ確認してください。
2024年以降の譲渡で、対象の家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら控除上限は2,000万円です。それ以外は最高3,000万円ですが、控除できるのは対象の譲渡所得の範囲です。
家の来歴を、時系列に整理します
1981年5月31日以前の建築、区分所有建物登記がないこと、原則として相続直前に亡くなった方以外の居住者がいなかったことなどを確認します。相続後に居住・賃貸・事業利用をしていないことも重要です。
| 時期 | 整理する資料・事実 |
|---|---|
| 建築・購入時 | 建築年月、購入契約書、代金や費用の記録 |
| 相続前 | 居住者、転居歴、老人ホーム等への入所と家の利用 |
| 相続時 | 相続開始日、家屋・敷地の取得者と持分 |
| 相続後 | 家や土地の利用、管理、解体・改修の有無 |
| 売却時 | 契約内容、売却代金、引渡しと工事の予定 |
老人ホーム等への入所がある場合は、認定や施設の条件を満たすかも確認します。資料の名称や代替書類は状況によって異なるため、先に申請先へ相談すると二度手間を減らせます。
売却と工事の期限を、一つの予定表に置きます
売却は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、かつ現行制度では2027年12月31日までが期限です。契約交渉、相続登記、測量、工事、証明書の取得に必要な時間を逆算してください。
建物を残して売る方式と、全部を取り壊して敷地を売る方式では確認内容が異なります。売却後に所定の耐震改修または全部取壊しを行う方式は、2024年以降の譲渡について、譲渡年の翌年2月15日までの対応が必要です。
買主が工事をする場合は、作業の実施と資料提供への協力を、契約の段階で取り決めます。期限内に工事が終わらなかった場合の取扱いも、仲介担当者・税理士・必要に応じ弁護士と整理しておきましょう。
市区町村の確認書を準備します
申告に必要な書類の一つが、物件所在地の市区町村による「被相続人居住用家屋等確認書」です。さいたま市内の物件についても、所在地の窓口に、売却方法に応じた申請書と添付資料を確認します。
確認書は家の利用状況などを確認する書類です。これを取得しただけで、価格や他の特例との関係まで含めた税務上の全要件を満たしたことにはなりません。
売却代金は1億円以下が要件ですが、分割売却や他の相続人の売却を含める判定があります。敷地の一部を先に売った場合や、将来残りを売る予定がある場合も、必ず伝えてください。
申告に向けた資料の受渡し手順
- 税理士へ取得・相続・利用履歴の資料を渡し、対象候補か確認する。
- 市区町村へ確認書の必要資料と受付の流れを問い合わせる。
- 売却方法を決め、工事・証明・引渡しを含む期限を共有する。
- 売買契約書、費用の領収書、確認書、耐震・取壊し関係の資料を回収する。
- 譲渡所得の内訳書等を含め、必要書類を添えて確定申告する。
親族等への売却、過去の適用、他の特例との併用制限なども確認が必要です。相続税の取得費加算と相続空き家の特例は同一物件で併用できないため、申告前に比較を終えましょう。
相談前に、書類が全部そろっていなくても構いません
不明な項目は「不明」とした一覧を持参してください。何が不足しているかがわかれば、取り寄せる順番を決められます。解体業者への発注や売買契約の前に相談すると、日程と資料を調整しやすくなります。
A-LINEでは、緑区・東浦和周辺の空き家について、物件資料の整理と売却の段取りをご案内します。特例の適用判断・申告は税理士等へ確認し、その条件と売却計画が合うように進めます。
A-LINE ／ 売却のご相談
まずは、今の状況と
迷っていることをお聞かせください
資料が全部そろっていなくても構いません。分かることと、まだ分からないことを分けるところから、売却準備を進めましょう。
「お問合せ詳細」の記入例
さいたま市緑区にある、相続した実家の売却準備を相談したいです。売却時期は未定で、手元には登記の資料があります。片付けや解体をどの順番で進めるか、まず何を確認すればよいか教えてください。
所在地・資料の有無・お困りごとは、ご自身の状況に合わせて書き換えてください。不明な項目は「不明」で構いません。
一般お問い合わせフォームへ
不動産売却査定フォームへ
一般相談は「お問合せ内容」の「その他」を選び、「お問合せ詳細」に状況をご記入ください。お名前・メールアドレス・電話番号など、フォームの必須項目の入力が必要です。
A-LINEは物件資料の整理と売却の段取りをご案内します。特例の適用可否や申告は税理士等へご確認ください。
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