【図解】相続した空き家の3,000万円特別控除｜使える条件・期限・手続き｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

親の家（実家）を相続したあと、「空き家のまま維持するのが不安」「売りたいけど税金が心配」という相談はとても多いです。  
相続した空き家を一定の条件で売却すると、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度があります。いわゆる “相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）” です。

ただし、この特例は “自動的に税金が安くなる”ものではなく、条件整理・売り方の設計・書類準備（市区町村の確認書）・確定申告までセットで進める必要があります。

この記事でわかること

- 空き家特例（3,000万円控除）の対象になる家／ならない家
- 3つの売り方（解体／耐震／2024年以降の“現状売り”）の違い
- 期限（3年）・売却代金（1億円）など、落とし穴になりやすい条件
- 確定申告までの最短フローと必要書類
- 「被相続人居住用家屋等確認書」の取得方法（どこで／何を出す？）

図解① 全体像（まずは3つの関門）



空き家特例は、ざっくり言うと次の 3つの関門 をクリアできるかで決まります。

1. 対象の家（築年・建物区分・同居の有無など）
2. 売り方（解体／耐震／2024年以降の現状売り）
3. 期限・金額（3年の期限・売却代金1億円など）

空き家特例（3,000万円控除）とは？

相続または遺贈で取得した一定の空き家（またはその土地）を、一定期間内に一定の要件を満たして売却すると、  
譲渡所得（売却益）から最大3,000万円（相続人が3人以上など条件により最大2,000万円/人）を控除できる制度です。

まず確認：いつまで使える？
この特例は、2016年4月1日〜2027年12月31日までの譲渡が対象とされています（法改正で期間が延長・要件変更されることがあります）。

税金のイメージ（ざっくり）

譲渡所得は、概ね次の考え方で計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金） −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

- 譲渡所得が 3,000万円以下 なら、控除で課税がゼロ になる可能性が高い  
- 譲渡所得が 3,000万円を超えるなら、超えた部分が課税対象（分離課税）

図解② 10秒チェック｜対象になりそう？



YESが多いほど“使える可能性”が高いですが、最終判断は「確認書＋確定申告」で決まります。  
特に Q3（同居の有無）と Q4（相続後に貸したか）は分岐点になりやすいです。

対象になる「家」の条件（ここが一番大事）

空き家特例の「被相続人居住用家屋（空き家）」は、主に次の条件がポイントです。

- 昭和56年5月31日以前に建築（いわゆる旧耐震の時期）
- 区分所有（マンション等）ではない
- 相続開始直前に、被相続人以外の同居者がいない（原則）

例外：老人ホーム等に入所していた場合
被相続人が要介護認定などにより老人ホーム等へ入所していて、相続直前に家に住んでいなかった場合でも、  
一定要件を満たすと対象になることがあります（いわゆる“老人ホーム特例”）。

ここは書類要件が細かくなるので、売却前に要件確認がおすすめです。

売り方は3パターン｜どれで要件を満たす？


空き家特例は「売り方」を間違えると、対象だったはずが外れてしまうことがあります。  
代表的な3パターンは以下です。

A. 解体して土地で売る（わかりやすい）
- 建物を取り壊して、更地として売却  
- “建物の要件”が複雑なケースでも整理しやすい

B. 耐震改修して家＋土地で売る（工期に注意）
- 売却時に耐震基準を満たす状態にして売却  
- 耐震証明などの証明書類が必須になりやすい（証明書に有効期限がある点にも注意）

C. （2024年以降）現状で売る（買主が後で解体・耐震）
- 売却後〜翌年2月15日までに、買主が解体／耐震を完了することで対象になり得る  
- 売買契約の特約・証明書類の設計が重要（仲介会社の段取りがカギ）

図解③ 売却〜控除適用までの流れ（最短ルート）


①状況整理 → ②売り方決定 → ③売却準備 → ④確認書申請 → ⑤売買契約 → ⑥要件充足 → ⑦確定申告  
という順番で進めると、やり直しが少なくなります。

図解⑤ 期限は2つある｜「3年」と「翌年2/15」



空き家特例は「期限」でミスが起きがちです。

1. 基本期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
2. （2024年以降の拡充）：売却後に買主が耐震／解体を行う場合、翌年2月15日までに完了

期限が近いほど、売り方（解体・耐震・現状売り）を“逆算”で設計する必要があります。

売却代金「1億円以下」の判定にも注意

売却代金は 1億円以下が条件です。  
さらに、同じ被相続人の家や敷地を、相続人が分けて売る（持分売却・分割売却）場合は、売却代金を合算して判定される場面があります。

「最初は1億円以下で申告できたのに、あとで他の相続人が売って合計が1億円を超えた」場合、  
修正申告が必要になるケースもあるため注意が必要です。

図解⑥ 確定申告で“添付しがち”な書類（代表例）



特例の適用は 確定申告が必須です。  
そして最大の落とし穴が、「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付漏れ。

「被相続人居住用家屋等確認書」取得方法（どこで・何をする？）

確認書は、税務署ではなく、空き家所在地の市区町村が交付します。  
自治体によって細部は異なりますが、流れは概ね以下です。

1. 市区町村の窓口（住宅課など）へ申請
2. 書類審査・必要に応じてヒアリング  
3. 確認書の交付 → 確定申告で添付

申請で求められやすい資料（例）
- 登記事項証明書（建物・土地）
- 住民票関係（除票・戸籍の附票など）
- 売買契約書の写し（見込みでも相談できる自治体があります）
- （解体の場合）解体工事の契約書等・滅失登記関連
- （耐震の場合）耐震証明に必要な資料　など

「住民票だけでは実態が追えない」「閉鎖事項証明書が出せない」などのケースでも、代替書類・補完書類で確認できれば交付される場合があります。自治体に早めに相談しましょう。

図解⑦ ここで落ちる…｜よくある注意点



特に多いのは、次の3つです。

- 相続後に一度賃貸に出してしまった
- 解体・耐震のタイミングが期限に間に合わない
- 確認書などの添付漏れ（市区町村への申請が遅い）

よくある質問（FAQ）

Q. 被相続人と同居していました。空き家特例は使えますか？
原則として難しいです。  
ただし、条件によっては別の特例（マイホームの3,000万円控除等）が検討できる場合があります。

Q. 相続人が複数人でも使えますか？
条件を満たせば検討できますが、売却代金1億円の判定は合算になる場面があるため注意が必要です。  
また、2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除上限が1人あたり2,000万円になる点も押さえておきましょう。

Q. 売却益が3,000万円以下でも、確認書や申告は必要？
売却益が3,000万円以下でも、特例で税金を軽減するには、確認書を取得して確定申告で提出する必要があります（自治体の案内に沿って準備するのが安全です）。

A-LINEに相談するとスムーズになるポイント

空き家特例は「税金の話」ですが、実務では 売却スケジュールと売り方の設計が勝負です。

- 解体・耐震・現状売りのうち、どのルートが期限に間に合うか
- 売買契約で、買主対応（解体/耐震）をどう特約化するか
- 市区町村の確認書申請に必要な資料を、どう集めるか

A-LINEでは、売却の段取り（期限の逆算）からご相談いただけます。  
「うちは使える？」「どの売り方が一番いい？」の段階でも構いません。早めに一緒に整理しましょう。

免責
本記事は一般的な制度整理です。適用可否は個別事情で異なります。
売却前に、税務署・税理士等へご確認ください。
 

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