【図解】不動産を売却する際に気をつけるべきこと｜失敗を防ぐ8つのチェック｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

不動産売却は、「価格」「契約（責任）」「税金」「スケジュール」が絡みます。
なんとなく進めると、売却活動の途中ではなく “契約直前・決済直前” に手戻りしやすいのが特徴です。

そこで本記事では、A-LINEスタッフが 売却でつまずきやすいポイントを図解で整理し、
最後に A-LINEへ相談すると何が進むかまでまとめます。
（※本記事は一般情報です。個別事情で最適解は変わります。）
 

まず結論：気をつけるべきことは「8項目」を先に潰す

 

売却の失敗は、だいたい次のどれかで起きます。

• 価格：高すぎて売れ残る／安すぎて機会損失
• 条件：告知・境界・管理費滞納などが未整理で揉める
• 期限：引越し・住み替え・相続など、決済日から逆算できていない

次章のチェックで、まず “詰まりポイント” を見つけましょう。

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10秒チェック：売り出す前に「整理」が必要？

YESが多いほど、売却活動を始める前に 整理（優先順位づけ） が必要です。
A-LINEでは、このチェック項目を起点に 「いま何から手を付けるか」 を一緒に決めます。
 

売却の流れ（全体像）｜迷ったらこの順でOK

 

ポイントは、売り出し前（準備）に詰まりを潰すほど、後半がスムーズになること。

特に、次の4つは「契約直前で止まりやすい」代表例です。

• 告知（雨漏り・設備不良・近隣トラブルなど）
• 境界・測量（戸建て）
• 管理状況（マンション）
• ローン残債・抹消登記

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注意点①：査定額＝売れる価格ではない（価格の決め方）

査定額は「成約価格」ではなく、“売れる可能性のある価格帯”の提案です。
ここで気をつけるのは次の2点です。

• 売出価格は「相場＋戦略」で決める（成約事例の根拠があるか）
• 値下げの基準（いつ・いくら）を先に決める
  • 例：反響が弱ければ「2〜4週間」で条件調整する、など

A-LINEでは、査定時点で「売出価格」「想定成約」「値下げライン」までセットで提案します。

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注意点②：不動産会社選びは「査定額」より“販売設計”で

不動産会社の比較でありがちなのが、査定額の高さだけで選ぶこと。
しかし売れ残ると、結果的に 値下げで損 しやすくなります。

見るべきポイントは次の3つです。

1. 根拠：周辺成約事例、相場の説明が具体的か
2. 販売設計：写真・広告・ターゲット設定・内覧導線
3. 報告：活動報告の頻度、改善提案があるか

「一般／専任／専属専任」など媒介契約の違いも、目的（期限・手間・情報拡散）に合わせて選びましょう。

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注意点③：告知（不具合）は“隠さず整理”が最短ルート

売却後に揉めやすいのが 契約不適合責任（いわゆる瑕疵トラブル） です。
大切なのは、直すかどうか以前に 「事実を把握して、説明できる状態」 にすること。

おすすめはこの順番です。

• 不具合メモを作る（雨漏り、シロアリ、給湯器、配管、結露、近隣問題など）
• 直す場合は 見積もりを取る（買主が判断しやすい）
• 直さない場合は 現状渡しの範囲を契約書で明確化する

A-LINEでは、告知書の作成サポート（何をどう書くかの整理）も行っています。

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注意点④：戸建ては「境界・越境・接道」を早めに確認

戸建て売却で時間がかかる原因の代表が 境界 です。
契約後に判明すると、測量・隣地立会いで 決済延期になることもあります。

売り出す前に確認したいもの：

• 境界杭の有無、境界標の状態
• 測量図（確定測量かどうか）
• ブロック塀・屋根・樹木などの 越境
• 接道状況（再建築・セットバック絡み）

不安がある場合は、売却の早い段階で「測量をやる／やらない」を決めて、スケジュールを逆算します。

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注意点⑤：マンションは「管理状況（滞納・修繕計画）」が最重要

マンション売却は、室内だけでなく 管理状況 が評価に直結します。

チェックすべきポイント：

• 管理費・修繕積立金の 滞納の有無（滞納があると精算が必要）
• 大規模修繕の予定、修繕積立金の水準
• 管理規約・使用細則（ペット、民泊、駐車場など）
• 管理会社資料（重要事項調査報告書 等）の取得

A-LINEでは、管理会社への取得依頼や、買主へ説明すべきポイント整理も対応します。

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注意点⑥：ローン残債と「手残り」を最初に試算する

売却でよくある誤算が、売却代金＝手残りと思ってしまうことです。
実際には、次が差し引かれます。

• 住宅ローン残債（完済が必要）
• 仲介手数料（仲介の場合）
• 抵当権抹消などの登記費用
• 引越し・修繕・測量等の費用（必要に応じて）

もし売却代金でローンを完済できない（オーバーローン）の場合は、
任意売却・買取・住み替え計画など、早めに現実解を組み立てましょう。

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注意点⑦：税金・確定申告（特例を使うなら“申告前提”）

売却益が出た場合、譲渡所得として課税対象になることがあります。
また、税金が0円になっても、特例の適用に確定申告が必要なケースが多い点に注意です。

代表例（要件あり）：

• 居住用：3,000万円特別控除、軽減税率 など
• 相続：取得費加算、相続空き家の特別控除 など

「使える特例があるか」で手残りが大きく変わるため、売却前に整理しておくのが安全です。

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注意点⑧：スケジュールは“決済日”から逆算する

売却は、買主の住宅ローン審査や引越し都合で、意外と日程が動きます。
そのため、次を先に決めておくとブレにくいです。

• いつまでに決済（引渡し）したいか
• 引越し・住み替えの段取り
• 修繕や測量が必要な場合の期間
• 確定申告の準備（必要な人）

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書類チェック（抜粋）｜“揃えられる範囲でOK”

書類は「完璧に揃えてから」よりも、あるものから整理して相談した方が早いです。
不足書類は、A-LINEが状況に合わせて 優先順位 をつけてご案内します。

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よくある落とし穴（やりがちなNG）

売却は「知っていれば避けられる損」が多い分野です。
特に多いのが 価格の迷走・告知漏れ・境界/管理の後出し です。

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A-LINEに相談すると何が進むのか（売却前の整理が得意です）

A-LINEは、ただ「売りに出す」だけでなく、売却前に詰まりを解消してから進めることを重視しています。

• 整理：名義・ローン・告知・境界/管理・税金の論点出し
• 売却設計：仲介/買取の比較、価格戦略、販売方法
• 手続き：契約〜決済までの段取り、必要に応じた専門家連携

「いま売るべき？」「何がネック？」の段階で構いません。
不動産売却相談会（定期開催）も含め、お気軽にご相談ください。
 

まとめ｜“売り出す前”に、8項目だけ先に整理する

• 価格（査定＝成約ではない／値下げライン）
• 会社選び（販売設計で比較）
• 書類（不足は早めに）
• 告知（隠さず整理）
• 境界/測量（戸建て）
• 管理状況（マンション）
• ローン残債（手残り試算）
• 税と期限（特例・申告・逆算）

売却を焦るほど、準備がリスク対策になります。
A-LINEが「整理→売却→決済」まで一緒に伴走します。

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