A-LINE ／ 不動産売却ガイド
任意売却は、家を売っても住宅ローン等を完済できない場合に、債権者等の承諾を得て担保を解除し、売却を進める方法です。通常の仲介と似た販売活動を行いますが、価格や代金の配分について確認する相手が増えます。どの段階で何を確認するのかを知っておきましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
手続きを理解する3つの要点
- 物件と債務の調査、債権者への確認、販売活動を順序立てて行います。
- 買主が見つかったことと、担保を解除して決済できることは別です。
- 手続きの条件は債権者によって異なり、競売等の期限も個別に確認します。
相談：物件・借入れ・生活の情報をそろえる
最初に、借入先、ローン残高、滞納の有無、登記の名義と担保権、現在の居住者を確認します。共有者や保証人がいる場合は、その関係も整理します。税金や管理費の未払い、裁判所等からの通知があれば、金額だけでなく書類の期限を確認してください。
生活の収支と転居の希望も重要です。返済方法の変更で維持できる可能性があるのか、売却が必要なのかを並行して検討します。不動産会社への相談だけで、借入先への返済相談や法的な債務整理の確認が不要になるわけではありません。
調査と査定：売れる条件を具体化する
物件の現況、道路や境界、建物の状態、マンションの管理情報などを調べます。修繕や撤去が必要なら、費用と誰が負担するかを確認します。査定は売主の返したい金額ではなく、確認した物件条件と取引事例等に基づいて行います。
住宅金融支援機構の手続きでは、仲介業者の査定書提出や売出価格の確認が示されています。これは機構の例であり、必要な書式と提出先は実際の債権者に確認します。確認前の価格を確定した条件として広告しないようにしましょう。
販売：活動内容と見直しのルールを決める
仲介会社と媒介契約を結び、広告の範囲、内覧対応、報告方法、費用を確認します。買主に必要な物件情報は正確に示し、既知の不具合を隠さないことが前提です。返済事情の詳細を広告に記載する必要は通常ありません。
| 販売中の確認 | 次の判断につながる情報 |
|---|---|
| 問合せと内覧 | 何が関心を持たれ、どこが検討の障害か |
| 競合物件 | 価格・状態・販売条件に変化があるか |
| 債権者への報告 | 指定された書類や頻度、価格見直しの方法 |
| 売主の状況 | 家計、居住、引越し予定に変化がないか |
| 手続きの期限 | 競売等が並行して進んでいないか |
価格を変更する場合も、必要な確認を経て行います。反応が少ないからといって、担当者だけの判断で条件を変更できるとは限りません。販売活動の記録を残すことで、価格や方法を見直す根拠が明確になります。
買付から契約：配分と担保解除を確認する
購入申込みが入ったら、売却価格、費用、各債権者への返済額等を整理し、必要な承諾を確認します。住宅金融支援機構の案内では、抵当権抹消の承諾後に売買契約を締結する流れです。実際の取引も、債権者の指定手順と契約条件に従って調整します。
複数の抵当権や差押えがある場合、一者の承諾だけで進められるとは限りません。買主の融資条件や希望する引渡し日と、解除に必要な期間も合わせます。確認が終わる前に売主が代金を自由に使ったり、関係者に示さない支払いを約束したりしないようにしてください。
決済：支払いと引渡しを確実につなぐ
- 最新の返済額、承認された費用、代金の配分を確認します。
- 各権利の解除書類と登記に必要な書類を確認します。
- 転居・残置物撤去・鍵の引渡しを準備します。
- 合意した送金と登記、物件の引渡しを行います。
- 残債の相談先と、売却後の連絡・返済の扱いを確認します。
引越し費用を売却代金から支出できるかは個別の承認等によります。予定だけで新居の支払いを約束しないようにしましょう。残債も売却によって当然に免除されず、返済や債務整理の検討が別に必要となる場合があります。
手続きが止まりそうなときの確認
共有者の意向が不明、調査資料が足りない、転居先が決まらない場合は、どこで誰の確認が必要かを整理します。競売の期限が迫る場合、任意売却を依頼しただけでは進行は止まりません。具体的な事件の書類を基に、債権者や弁護士等へ対応を確認します。
A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の物件について、査定・販売・引渡しに必要な情報を整理します。手元にある通知とローン資料から、未確認の事項を一つずつ明確にして進めましょう。
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