A-LINE ／ 不動産売却ガイド
住宅ローンが残る家の売却では、売買代金を受け取り、借入れを返し、抵当権を抹消して引き渡す段取りが重要です。価格だけ決まっても、銀行や登記の準備が整わなければ予定日に決済できません。この記事では、完済できる場合の実務を中心に、資金が不足する場合の確認先も整理します。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
売却手続きの3つの要点
- 売り出す前に、返済先と借入れをすべて確認し、資金の見込みを作ります。
- 売買契約前に、完済申込みと抵当権抹消書類の準備に必要な日数を聞きます。
- 決済日が変わった場合は、返済額と書類の手続きを再確認します。
残高を調べ、費用を差し引く
まず返済予定表や借入先の案内で現在の残高を確認します。売却代金から仲介手数料、登記費用、必要な測量や撤去等を差し引き、返済に回せる額を求めます。引越し費用と当面の生活費も確保できるかを確認しましょう。
売却の目処がついた段階では、決済予定日に全額返す場合の金額を借入先に確認します。元金だけでなく、その日までの利息や手数料等が加わる場合があります。登記に記載された抵当権の金額と現在の残高を混同しないことも大切です。
金融機関に早めに伝えること
| 伝える・尋ねる項目 | 準備の目的 |
|---|---|
| 売却を検討していること | 完済窓口と必要な手順を確認する |
| 決済予定日 | 完済額と申込み期限を確認する |
| 抵当権抹消書類の受渡し | 受領場所・方法・担当者を登記担当者と調整する |
| 連帯債務や保証の有無 | 関係する契約や本人確認を漏らさない |
| 予定日変更時の扱い | 金額の再計算と手続きの変更方法を知る |
ウェブで一部繰上返済ができても、売却に伴う全額返済と書類受領が同じ方法でできるとは限りません。借入先の担当窓口へ、売却であることを明確に伝えてください。
売買契約では、引渡し日を現実的に決める
買主の住宅ローン審査、売主の完済手続き、引越し、登記資料の準備を重ねて日程を決めます。希望日だけでなく、必要な準備が完了するかを確認しましょう。連休や金融機関の営業日も関係します。
契約には、抵当権等をどの段階で消除して引き渡すかなどの条件が定められます。資金不足の可能性があるのに、確実に解除できる前提で契約を進めないことが大切です。買主の融資が成立しない場合や決済が延期される場合の扱いも、契約前に確認します。
抵当権抹消の登記まで忘れずに
ローンを返しただけで登記簿の抵当権が自動的に消えるわけではありません。金融機関等の書類を使い、抹消登記の手続きを行います。売却では通常、司法書士等が必要な書類を確認し、所有権移転と担保解除をつなぐ段取りを調整します。
所有者の住所や氏名が登記と異なる場合、変更の登記やそれを証する資料が必要となることがあります。古い住所が複数ある、権利証等が見つからないなどの事情も早めに伝えてください。決済の直前に判明すると、追加の書類や確認に時間がかかります。
当日までの確認を一枚にまとめる
- 売買代金、手付金、残代金、清算金の額を確認します。
- 完済額と必要費用、自己資金を含む送金計画を確かめます。
- 登記書類・本人確認書類と銀行側の準備を確認します。
- 退去、残置物撤去、鍵と設備書類の引渡しを準備します。
- 決済後は返済・送金の記録、清算書、登記関係書類を保管します。
振込先や金額に変更があった場合は、メールだけを見て送金せず、従前から確認している連絡先で確かめます。売却代金が入っても、返済や合意した支払いが終わるまで、自由に使えるお金と考えないようにしましょう。
完済資金が足りないと分かった場合
自己資金で補えるか、売却費用や引渡し条件を調整できるかを確認します。ただし、必要な調査や費用を根拠なく省くことはできません。完済できない場合は、債権者等の承諾を得る任意売却の検討が必要となることがあります。
住宅金融支援機構も返済途中の譲渡について原則一括返済を案内しています。金融機関ごとの契約と手続きを確認し、「売れた金額だけ返せば抵当権を外してもらえる」と考えないでください。家計や他の債務の問題がある場合は、弁護士等への相談も並行します。
A-LINEへ完済と売却の日程を相談する
さいたま市緑区・東浦和の家について、A-LINEでは物件価格と売却費用を整理し、借入先・登記担当者へ確認する事項を明確にします。残高が分かる資料と引越し希望時期を用意し、無理のない引渡し日程を考えましょう。
閲覧履歴