【図解】住宅ローンが残っていても売れる？｜完済条件・手順・不足時の選択肢｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

「住宅ローンが残っているけど、家って売れるの？」
結論から言うと 売れます。 ただし、原則として 決済日（引渡し日）にローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡す ことが条件です。

一方で、売却代金だけで完済できない（不足が出る）ケースもあります。
その場合も、不足額の把握 と 期限から逆算した段取り を作れば、現実的な着地が見えてきます。

この記事では、住宅ローン残あり売却の「基本ルール」「10秒チェック」「流れ」「選択肢」「注意点」を、A-LINEの実務目線で図解します。
（※本記事は一般情報です。金融機関・物件・契約条件で結論が変わるため、必ず専門家へご相談ください。）
 

まず結論：住宅ローンが残っていても売れる（ただし条件あり）

住宅ローンが残っていても売却自体は可能です。
ただし、一般的な売買では次の条件がセットになります。

• 決済日にローンを一括返済（完済）する
• 抵当権を抹消（＝担保を外す）して、買主へ所有権移転する
• そのために、金融機関（抵当権者）の段取り が必要

ここを押さえれば、「売れる／売れない」ではなく “どう売ると無理がないか” の話に切り替えられます。

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10秒チェック：まずは「残債」と「手取り差」を見える化

ローン残あり売却で一番よくある失敗は、売却価格だけで判断して、最後に不足に気づく ことです。
先に次の3つを集めると、方針が一気に固まります。

• A：ローン残高（残債証明／返済予定表）
  
• B：売れそうな価格（査定・成約事例）
  
• C：売却コスト（仲介手数料・税・抹消費用・諸費用など）

そして、

• 手取り差 ＝ B（売却価格）－ C（費用）－ A（残債）

を出します。

手取り差が「プラス」なら（アンダーローン）

売却代金で完済できる可能性が高く、段取りも比較的スムーズです。
“売る→完済→抹消→引渡し” の基本通りに進められます。

手取り差が「マイナス」なら（不足あり）

不足額の埋め方が論点です。
不足の埋め方次第で、仲介・買取・買取保証・任意売却 などの優先順位が変わります。

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ローン残あり売却の流れ（金融機関の段取りが鍵）

大きな流れは通常の売却と同じですが、ローン残ありの場合は ⑤〜⑥（銀行手続き）で詰まりやすい です。

• 一括返済の申込期限（何日前まで？）
• 抹消書類の準備（誰が何を用意？）
• 当日の段取り（司法書士・銀行・仲介会社の連携）

A-LINEでは、媒介開始前後のタイミングで 「決済日の段取り表」 を作り、最後に慌てないように設計します。

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不足が出るときの選択肢（状況別に整理）

不足が出る＝即アウト、ではありません。
ただし 「期限」 と 「返済状況（滞納の有無）」 によって、選べるカードが変わります。

① 期限に余裕がある：仲介で高く売る余地を優先

• 反響を見ながら価格調整ができる
• 条件交渉（引渡し日・残置物）も整えやすい

② 住み替えが絡む：売却と購入の“同時進行”を設計

• 売り先行／買い先行 のどちらが安全か
• つなぎ融資・住み替えローン が必要か（審査条件）

※金融機関ごとに条件が異なるため、早めの確認が必須です。

③ 売却代金が不足しそう：不足分の埋め方を先に決める

• 自己資金で補填できるか
• 期限があるなら 買取／買取保証 を組み合わせるか
• 住み替えローンを使う場合は、返済計画を現実的に

④ 返済が厳しい／期限がある：競売になる前に「任意売却」も検討

• 競売はスケジュールが進むと巻き返しが難しい
• 任意売却は“早いほど”販売期間を確保でき、結果が出やすい

「通知が来てから」ではなく、「通知が来そうな段階」で相談すると選択肢が増えます。

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期限から逆算：決済までの目安スケジュール

売却期間は物件で変わりますが、ローン残あり売却は “決済日から逆算” が基本です。

• 決済日は、買主・売主だけでなく 金融機関の段取り も必要
• 「決済日だけ先に決める」と、抹消書類が間に合わず日程変更のリスク

A-LINEでは、売買契約前に“銀行側の締切”を確認し、契約条件に反映します。

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必要書類（あるものだけでOK。足りない分は後から揃える）

 

最初から全部そろえる必要はありません。
まずは 残債がわかる資料 と 本人確認、そして 物件情報 があるだけで、段取りが進みます。

• ローン返済予定表／残高証明
• 固定資産税納税通知書
• 登記識別情報（あれば）
• 本人確認書類　など

契約〜決済に必要になる書類は、物件（戸建/マンション）やローン状況で変わります。
A-LINEで 取得先と優先順位 を整理して進めましょう。

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失敗しないための注意点（よくある落とし穴）

特に多いのはこの3つです。

• 手取り差の計算をせずに売り出す
• 決済日を先に決めて、銀行準備が間に合わない
• 不足があるのに高値売出しで時間切れ

早い段階で「残債」「期限」「希望（手取り・期限・ストレス優先順位）」を言語化すると、打ち手が増えます。

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A-LINEに相談すると何が進むか（無料相談）

住宅ローンが残っている売却は、“売り方”より先に“段取り”が重要 です。
A-LINEでは、次の3点をワンセットで整理します。

• 残債・売却費用・手取りの試算（不足が出るかを早期判断）
• 金融機関の段取り整理（一括返済・抹消書類・決済日程）
• 期限がある場合の売り方提案（仲介／買取／任意売却）

「まずは状況だけ整理したい」という段階でも大丈夫です。
無理のない着地点を一緒に作ります。

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よくある質問（FAQ）

Q. ローンが残ったまま、抵当権を付けたまま売れますか？

一般的な売買では 難しい です。買主が安心して購入できる状態にするため、通常は 決済日に完済して抵当権を抹消 します。

Q. 売却代金だけでは完済できません。どうすれば？

不足額と期限を整理した上で、
自己資金補填／住み替えローン／買取（保証）／任意売却 などから現実的な手段を選びます。

Q. 滞納がある場合は？

期限がある可能性が高く、手続きも増えます。
競売手続きが進む前 に動くほど選択肢が増えるため、早めにご相談ください。

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（執筆：株式会社A-LINE スタッフ）
 

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