特定空家の通知を受けたら｜勧告・命令・税負担と売却の確認｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

1．特定空家と管理不全空家を混同しない

特定空家等は、倒壊などの危険、衛生上の問題、著しい景観の悪化、周囲の生活環境への影響などから判断されます。単に古い、住んでいないという理由だけで一律に決まるものではありません。

管理不全空家等は、適切な管理がされず、このままでは特定空家等に該当するおそれがある状態の空き家です。国の制度では、深刻な状態になる前から指導等を行う仕組みが設けられています。通知を受けたら、対象となる建物・敷地と、具体的に指摘された箇所を確認します。

2．行政の対応には段階があります

この表は一般的な整理で、管理不全空家と特定空家では対象となる措置が異なります。また、災害等の緊急時や所有者を確知できない場合などには、通常と異なる手続きがあります。自分の案件がどの段階かは、通知の原本を示して確認してください。

行政が措置を行う場合でも、その費用が当然に無料になるわけではありません。代執行等に伴う費用の扱いを含め、早い段階で担当部署や弁護士へ相談することが重要です。

3．固定資産税が「必ず6倍」は正確ではありません

管理不全空家等や特定空家等について勧告を受けた場合、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。しかし、土地と建物を合わせた現在の税額が、そのまま一定倍率になるわけではありません。

面積、評価、負担調整、他の建物の状況などで実際の課税は異なります。また、解体する場合も土地の課税の扱いを確認する必要があります。納税通知書、土地・建物の資料、勧告の書面を用意し、市税窓口等へ見込みを相談しましょう。

改善後の扱いも、自分で直したから直ちにすべて元に戻ると判断せず、担当部署の確認や勧告の撤回等の手続き、課税時点との関係を確かめてください。

4．何を改善すればよいか、工事範囲を明確にする

建物全体の解体が必要なのか、外壁や樹木など特定部分の対応なのかを確かめます。工事業者には通知と現況写真を見せ、指摘内容に対応する見積もりを求めます。見積もりには対象箇所、撤去・処分、足場や養生、追加費用の条件を明記してもらいましょう。

屋根材や塀の落下など危険がある場合は、自己判断で近づかず、安全確保の相談を先に行います。家族で共有している物件や相続手続き中の物件では、工事発注の権限も確認が必要です。対応を先延ばしにせず、行政と専門家へ同時に状況を伝えます。

5．通知があっても、売却条件の整理はできます

売却を検討する際は、通知を隠さず不動産会社へ見せます。買主が負担する工事、引渡しまでに売主が行う対応、費用や期限を明確にしなければ、価格だけでは比較できません。行政との連絡についても、所有者が変わる予定をどう伝えるか確認します。

「買取なら必ず解決」「売買契約を結べば行政対応が不要」といった説明には注意が必要です。実際に所有権を移すまでの管理と、契約で引き受ける内容をそれぞれ確認してください。解体を比較するときは古家付きと更地の売却比較も参考になります。

相談に持参したい資料

1. 行政から届いた通知と封筒、担当部署の連絡先。
2. 指摘箇所の写真と、これまで行った対応の記録。
3. 登記・課税資料、家族の関係、見積書。
4. 管理や工事に使える予算と、売却の希望。

A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の物件について、通知の内容を踏まえた売却条件や現地調査を整理します。行政手続きや法的判断は、担当部署・弁護士等へ確認しながら進めます。

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参考資料

• 国土交通省「空家等対策特別措置法関連情報」
• 国土交通省「空家法とは」