売却前のハザードマップ確認｜洪水・内水・浸水履歴を分けて読む｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

1．地図ごとの役割を知る

さいたま市の内水ハザードマップ案内は、令和8年4月23日公開の資料を掲載しています。以前保存した画像だけで判断せず、売却時点の公式案内から対象図面を確認してください。別の種類の地図を見ているのに、色の違いだけを比較しないことが大切です。

2．所在地だけでなく、凡例と範囲を見る

最初に、対象の建物や土地が地図上のどこにあるかを確認します。近くの道路や交差点も照合し、住所検索のピンだけで敷地全体を判断しないようにします。敷地の一部と別の部分で表示が異なる場合は、縮尺や元資料を確認してください。

次に、色が浸水深の何を示すか、対象となる現象、想定の条件、対象範囲を読みます。凡例が写っていない切り抜き画像だけでは十分な説明になりません。地図の名称、公開ページ、確認した日を一緒に残すと、買主や担当者が同じ資料を見られます。

3．浸水履歴の着色は、個別の被害証明ではない

市の浸水履歴マップは、平成25年4月から令和4年12月までに市へ報告された情報を基にしています。50メートル四方相当のマスの中に記録がある場合に着色されるため、色の付いた範囲の全物件が被害を受けたという意味ではありません。また、全ての被害を網羅する資料でもありません。

売主が自宅や前面道路の浸水を把握している場合は、時期、場所、床上・床下・道路等の状況、修繕や保険対応の資料を整理します。正確な深さが不明なら、記憶で数字を作らず、その旨を伝えてください。公的記録と本人の記憶は、区別して書くと誤解を減らせます。

4．着色の有無だけで結論を出さない

想定区域外であることは、あらゆる雨や災害に対する無条件の安全を保証しません。地図の想定条件や解像度には限界があり、敷地の段差や周辺からの水の流れなど、現地で確認する事項もあります。一方、区域内という理由だけで売却できないと決めることも適切ではありません。

建物の床や設備の位置、地下・半地下部分、駐車場への入口、過去に行った対策など、確認できる情報を整理します。対策がある場合も、その機能や限界を確認し、「対策済みだから被害はない」とは言い切らないでください。

5．買主へ伝える資料を準備する

1. 公式の洪水・内水・履歴の各資料を確認する。
2. 所在地、凡例、公開時点をそろえて記録する。
3. 売主が把握する出来事や修繕資料を別に整理する。
4. 不動産会社に共有し、販売資料や説明の内容を確認する。
5. 判断できない点は、担当窓口や専門家への確認事項にする。

内覧時の説明と書面の記載が食い違わないよう、口頭で伝えたことも担当者と共有します。買主から質問されたときに憶測で安心させるのではなく、資料で答えられることと、追加確認が必要なことを区別しましょう。

相談時によくある疑問

ハザード情報を出すと、必ず価格が下がりますか

価格への影響は、建物・立地・需要・比較事例等によって異なります。一律の値引率は決められません。担当者に、何を根拠として評価しているか確認してください。

過去に水が出ていなければ、説明は不要ですか

売主の経験だけでは、将来の想定や地域の情報を置き換えられません。公式資料と個別の履歴をそれぞれ確認します。建物に修繕歴がある場合は雨漏りや傾きがある家の準備も参考になります。

情報を整理し、納得して判断できる売却へ

A-LINEでは、緑区・東浦和の不動産について、公的資料と売主様が把握する状況を整理し、買主に伝える内容を確認します。地図の読み方に不安がある段階からご相談ください。

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参考資料

• さいたま市・ハザードマップ一覧
• さいたま市・内水ハザードマップ
• さいたま市・浸水履歴マップ