「古い家が建ったままだけど、このまま売れる？」

「解体して更地にした方が高く売れる？」

さいたま市緑区で築年数の古い戸建て・空き家を売却する方から、とても多いご相談です。

結論から言うと、古い家だからといって、いきなり解体するのはおすすめしません。

まずは、

• 古家付きで売る場合の価格、更地で売る場合の価格、解体費・残置物処分費・測量費・税金の影響、買主層（個人／建売業者／ハウスメーカー等）を並べて、最終的に手元に残る金額で判断するのが安全です。

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  この記事でわかること

  • 古い家を「解体して売る」か「古家付きで売る」かの判断基準
  • さいたま市緑区で気をつけたい土地需要・接道・再建築のポイント
  • 解体費・固定資産税・譲渡所得税への影響
  • 売却前に確認すべき書類とチェック項目
  • A-LINEに相談すると、どう比較できるか

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  まず結論｜判断は「売却価格」ではなく“手残り”で見る

  古い家を売るときに、売主様が見落としやすいのは、売却価格が高く見えても、費用を差し引くと手残りが少なくなることです。

  例えば、更地にした方が売りやすいケースはあります。

  一方で、解体費・残置物処分費・測量費・固定資産税の変化を考えると、古家付きのまま売った方が結果的に得になることもあります。

  

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  10秒チェック｜あなたの家は解体前に比較すべき？

  次の項目に当てはまるほど、解体を決める前に比較表を作るべき物件です。

  

  特に、さいたま市緑区では、東浦和・浦和美園方面などエリアによって買主層が変わります。

  駅距離、土地の広さ、接道、土地形状によって、個人向けに古家付きで売る方がよいのか、事業者向けに更地前提で売る方がよいのかが変わります。

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  古家付きで売るメリット・デメリット

  メリット

  • 解体費を先に出さなくてよい
  • 買主がリフォーム・リノベーション前提で検討できる
  • 固定資産税の住宅用地特例を売却まで維持しやすい
  • 建物を見ながら暮らしのイメージを持ってもらえる

  さいたま市では、住宅用地について固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例が案内されています。更地化すると住宅用地ではなくなり、翌年度以降の税負担が変わる可能性があるため、解体時期は慎重に判断しましょう。[1]

  デメリット

  • 室内状態が悪いと内覧印象が下がる
  • 雨漏り・シロアリ・傾きなどの不安が価格交渉につながる
  • 買主から「解体費分を下げてほしい」と言われやすい
  • 建物の不具合について告知整理が必要

  古家付き売却では、欠点を隠すことではなく、先に整理して伝えることが重要です。

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  解体して更地にするメリット・デメリット

  メリット

  • 土地として見せやすくなる
  • 買主が建築プランを想像しやすい
  • 古い建物の印象で敬遠されにくい
  • 事業者・建売業者に検討されやすくなることがある

  デメリット

  • 解体費を売主が先に負担する
  • 解体後すぐに売れないと固定資産税の負担が増える可能性がある
  • 解体後に地中埋設物・越境・境界問題が出ることがある
  • 解体しても高く売れるとは限らない

  国税庁は、譲渡所得の計算における譲渡費用として、仲介手数料・測量費・印紙代のほか、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などを例示しています。[2]

  ただし、すべての費用が必ず同じように扱えるわけではないため、税務上は税理士・税務署への確認が安全です。

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  「更地渡し」という選択肢もある

  解体するか迷う場合、実務上よく使われるのが 更地渡し です。

  これは、売り出し時点では古家付きのまま販売し、買主と契約した後、引渡しまでに売主負担で解体する方法です。

  

  更地渡しが向いているケース

  • 解体費を先に出すのが不安、
  • 買主が見つかってから解体したい、
  • 古家付きでも問い合わせが入りそう、
  • 更地を条件に買いたい買主が出る可能性がある

  ただし、契約書で 解体範囲・残置物・地中埋設物・引渡し日 を明確にしないと、後で揉めることがあります。

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  さいたま市緑区で判断するときのポイント

  さいたま市緑区では、同じ古家付き土地でも、エリアや土地条件によって売り方が変わります。

  東浦和周辺

  駅徒歩圏や生活利便性が高い場所では、土地としての需要が見込める一方で、リフォーム前提の中古戸建として検討される可能性もあります。

  いきなり更地にせず、中古戸建需要と土地需要の両方を見て判断するのがおすすめです。

  浦和美園・大門方面

  区画整理地・新しい住宅地・調整区域・農地に近い土地など、条件差が大きいエリアです。

  再建築可否、接道、都市計画、農地転用の要否などを見ずに解体判断をすると、売却戦略を誤ることがあります。

  市街化調整区域・接道に不安がある土地

  古い家を壊してしまうと、再建築の見通しや既存建物の扱いで不利になるケースがあります。

  この場合、解体前に必ず 役所調査・再建築可否・買主層の確認 が必要です。

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  状況別｜おすすめの売り方

  

  1. 建物がまだ使えそう

  古家付き売却を優先。

  リフォーム前提・DIY層・中古戸建を探す層に訴求します。

  2. 建物劣化が強い

  更地売却または更地渡しを比較。

  雨漏り・傾き・シロアリなどが強い場合、買主の不安を価格設計に織り込む必要があります。

  3. 買主の条件を見てから動きたい

  更地渡しが有効。

  先に解体費を出すリスクを抑えながら、土地需要も拾えます。

  4. 期限が迫っている

  買取や事業者向け売却も比較。

  相続税納付、住み替え、空き家管理などで期限がある場合は、金額だけでなく確実性も重要です。

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  相続空き家なら3,000万円控除も要確認

  相続した古い家の場合、一定要件を満たせば、被相続人の居住用財産を売ったときの特例により、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。国税庁は、2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡で、一定要件を満たす場合にこの特例を適用できると説明しています。[3]

  また、2024年以降は、譲渡後に買主が解体・耐震改修を行うケースにも対応する改正があります。国土交通省も空き家の発生を抑制するための特例措置として案内しています。[4]

  つまり、相続空き家は 解体の時期・売り方・契約条件 によって税金が変わる可能性があります。

  売却前に必ず確認しましょう。

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  売却前に確認したいチェックリスト

  

  資料が全部そろっていなくても査定は可能です。

  ただし、次の資料があると判断が早くなります。

  • 固定資産税納税通知書
  • 登記識別情報・権利証
  • 建築確認書類・間取り図
  • 測量図・境界資料
  • リフォーム履歴・雨漏り等の修繕履歴
  • 購入時の契約書・領収書

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  よくある失敗｜解体判断で損しやすい7つの注意点

  

  一番避けたいのは、「古いから壊す」と決めてしまうことです。

  建物を残した方がよい場合、更地にした方がよい場合、契約後に解体した方がよい場合は、それぞれ違います。

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  A-LINEなら、解体から売却までワンストップで相談できます

  A-LINEでは、さいたま市・さいたま市緑区・東浦和エリアを中心に、古家付き土地の売却相談、解体の相談、その後の売却活動までワンストップで対応しています。A-LINEの既存記事でも、古家付き土地の売却は「解体が必要かどうか、どの方法が有利か、売却までどう進めるかを総合的に判断する必要がある」と整理しています。[5]

  また、A-LINEでは、第三者データとして東京カンテイ等を活用しながら、周辺事例や現地状況も踏まえて相場レンジを整理しています。[6]

  古家付きのまま売る価格、更地にした場合の価格、解体費を差し引いた手残りを並べて比較できるため、感覚ではなく数字で判断しやすくなります。

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  まとめ｜古い家は“壊す前に比較”が正解

  古い家を売るときは、次の順番で判断しましょう。

  1. 古家付きで売れる価格を見る

  2. 更地にした場合の価格を見る

  3. 解体費・残置物処分費・税金を差し引く

  4. 買主層と販売期間を比較する

  5. 古家付き／更地／更地渡しを選ぶ

  さいたま市緑区で古い家を売るなら、まずはA-LINEで 「そのまま売る場合」と「解体した場合」の手残り比較 から始めるのがおすすめです。

  無料相談・査定はこちら（A-LINE）

  簡易査定（まずは相場を知りたい）：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale/

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  参考資料・過去ブログ

  [1] さいたま市｜住宅用地の課税標準の特例について

  https://www.city.saitama.lg.jp/001/153/004/002/002/009/p007072.html

  [2] 国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

  [3] 国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

  [4] 国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置

  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

  [5] A-LINE｜古家付き土地はそのまま売るべき？解体してから売るべき？

  https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/page_4111.html

  [6] A-LINE｜不動産売却をA-LINEに頼むとできること

  https://www.a-l-i-n-e.jp/sale_column/page_4067.html