古家付き土地は解体して売るべき？手残り・税・契約時期で比べる判断手順｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月24日

古家付き・先に更地・契約後に解体の3案を比べる

さいたま市緑区・東浦和で古家付き土地を売るときは、建物を利用する買主と新築用地を探す買主の両方を想定して検討します。築年数や外観だけで、建物の利用価値や更地化の効果を決めないことが出発点です。

建物を残す場合も、片付け・最低限の管理・資料調査に費用がかかることがあります。「現況売却なら売主の費用や説明がすべて不要」とは考えず、引渡し条件を具体的に比較しましょう。

売価だけでなく、ローン返済前後の手元資金を比べる

査定価格が高い案でも、解体費や売れるまでの負担が増えると手元に残る資金が少なくなることがあります。同じ売却時期の想定で、次の順番に分けて整理します。

1. 比較用の売却収支（ローン返済・譲渡所得税等の前）
   想定売却代金 − 売却に伴う費用 − 売主負担の解体・片付け等の費用 − 売却までの追加の管理費・保有費
2. ローン返済後の資金
   上記の収支 − 残債元本の返済額。繰上返済手数料や抵当権抹消関係費用を売却費用へ計上済みの場合は、二重に引かないようにします。
3. 納税資金を確保した後の資金
   ローン返済後の資金 − 別途見積もった譲渡所得税・住民税等の納税資金

これは売り方を比較するための資金整理で、税務上の譲渡所得の計算式ではありません。ローン残債の返済額を、そのまま譲渡所得の経費にすることはできません。国税庁の譲渡所得の計算方法も確認し、取得費や譲渡費用、特例の適用は税理士・税務署に確認してください。

見積書には「すでに払った費用」「これから払う費用」も分けて記録します。解体費を先に支払う案では、最終的な収支が足りても、売買代金を受け取るまでの立替資金が必要です。更地化による想定売価の上昇が費用を上回るかだけでなく、売却が長引く場合も比較しましょう。

壊す前に、建物の安全性・再建築条件・権利関係を確認する

建物の再利用が考えられる場合は、修繕履歴、雨漏り・傾き・シロアリ被害など分かっている状況を整理し、必要に応じて建築士等へ調査を相談します。見た目が古いことと、建物を使用できないことは同じではありません。

倒壊や部材の落下などのおそれがあるときは、安全確保を優先します。売却比較のために危険な状態を放置したり、所有者自身で屋根に上ったり、傷んだ室内に入ったりせず、専門業者や市の担当窓口へ対応を相談してください。

道路の基本的な考え方はさいたま市の道路に関する説明で確認できます。市の指定道路図は建築基準法42条1項5号の道路を調べる資料であり、すべての道路条件を判定するものではありません。最新の道路情報は担当建築指導課の窓口で確認します。

解体見積は工事範囲・石綿調査・追加費用まで確認する

解体費は建物の規模や構造だけで決まりません。現地を確認したうえで、同じ撤去範囲・条件の見積を比較してください。総額だけでなく、次の項目が含まれるかを質問すると差の理由を整理できます。

• 建物本体・基礎・門塀・樹木・物置・残置物のうち、何を撤去し何を残すか
• 養生・重機や車両の搬入・近隣への説明・騒音や粉じんへの対応
• 石綿の事前調査、必要な分析、含有が確認された場合の処理費
• 地中埋設物など未確定事項が見つかった際の連絡、追加見積、承認の手順
• 廃棄物の運搬・処分、整地の仕上がり、届出、完了報告の担当と費用

さいたま市の石綿飛散防止対策では、解体等工事の事前調査や発注者への書面説明を案内しています。床面積80㎡は建築物解体の調査結果報告に関する基準で、80㎡未満なら事前調査が不要という意味ではありません。調査資格、建築時期を資料で確認できる場合の扱い、必要な作業・届出を業者へ確認します。

別の手続として、建設リサイクル法の対象となる床面積合計80㎡以上の建築物解体では、発注者等による工事着手7日前までの届出が必要です。石綿の調査結果報告とは分けて、担当者と期限を工程表に記載してもらいましょう。

解体時期は、契約条件・引渡し日・税負担を合わせて決める

買主が決まる前の解体は、売買契約が成立しないまま費用だけが発生する可能性があります。契約後に解体する案でも、融資に関する解除条項などが残る時期に着工すると、工事費を負担した後に取引が進まなくなるおそれがあります。

1. 2つの価格案を求める：古家付きの条件と更地引渡しの条件を分け、想定価格の根拠・販売期間・費用を比べる。
2. 工事条件を確かめる：撤去範囲、残す設備、未確定の追加費用、届出と工期を見積書に整理する。
3. 売買条件を具体化する：工事費の負担者、着手時期、解除時の費用の扱い、工事遅延時の対応、引渡し状態を仲介担当者と書面で確認する。
4. 着工前に再確認する：契約上の条件が整ったか、必要な調査・届出・立替資金がそろったかを確認する。契約があるだけでリスクがなくなるわけではありません。
5. 完了と引渡しを確認する：工事範囲・整地状態・報告書を確認し、建物滅失登記等の手続も担当者に確認する。

税負担も時期の判断材料です。さいたま市は、住宅を取り壊した場合の住宅用地の特例について、1月1日の利用状況を基に説明しています。特例対象外となって土地の負担が増えることがある一方、取り壊した家屋分の課税は翌年度からなくなるため、合計税額が一律6倍になるとはいえません。

また、一定要件を満たす建替え中の土地には特例を継続できる扱いがあります。売却予定の更地にも当然に適用される制度ではありません。解体前に課税明細書と工事・売却予定を用意し、市税事務所資産課税課へ個別に確認してください。危険な建物の安全対策を、税負担だけを理由に先延ばしにすることは避けましょう。

よくある質問と、最初の相談で用意する資料

古い建物は、残したままでは売れませんか？

築年数だけでは決まりません。建物を調査して使いたい買主、新築用地を探す買主など、検討される条件が異なります。建物を残す案も含めて査定を依頼し、価格だけでなく引渡し条件まで比べてください。

「現況渡し」と書けば、不具合を説明しなくてもよいですか？

その言葉だけで説明や責任の範囲がすべて決まるわけではありません。分かっている雨漏り、設備故障、越境等を整理し、何を引き渡し、どの負担を誰が負うかを仲介担当者と具体的に確認しましょう。判断が難しい契約条件は専門家への確認も必要です。

相続した実家で、資料が見当たらない場合は？

所有者、相続手続の状況、固定資産税の課税明細書、所在地、分かる範囲の建物の状態を整理するところから始められます。書類が不足している場合は、何を誰が取得するかを相談し、権利関係が不明なまま解体を発注しないようにします。

A-LINEは、さいたま市緑区・東浦和を中心に、古家付き土地の売却方法や解体、その後の売却活動に関するご相談を受け付けています。相続や管理、リフォームを含むご相談も、物件の状況に応じて整理します。

相談時は所在地・土地建物の資料・ローン残債・既知の不具合・売却希望時期・解体費に充てられる資金を、分かる範囲でお知らせください。「古家付きと更地の両案で比較したい」とお伝えいただくと、判断に必要な確認事項を整理しやすくなります。

参考資料・関連ガイド

制度・手続は2026年9月24日に次の公式資料を確認しました。個別の適用や契約条件は、物件の資料に基づいて担当窓口・専門家へ確認してください。

• 国税庁：譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• さいたま市：固定資産税に関するよくあるお問い合わせ
• さいたま市：建替え中の住宅用地の課税標準の特例
• さいたま市：建築物等の解体等工事における石綿飛散防止対策
• さいたま市：建設リサイクル法のご案内
• さいたま市：建築基準法上の道路
• さいたま市：指定道路図について

• 売却前のリフォームは必要？工事費と売却条件を考える
• 土地の購入・売却前に確認したい道路と接道
• 建物調査を検討するときに確認したいこと

東浦和・さいたま市緑区 住まいと不動産ガイド

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