A-LINE ／ 不動産売却ガイド
「ローンを払い終えるまで家は売れないのでは」と心配されることがあります。返済中でも売却を検討できますが、通常の売却では、代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消して引き渡すための準備を進めます。残高を知るだけでなく、売却予定日に必要なお金と書類を確認しましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
売却前に押さえたい3つのこと
- 完済額、売却費用、使える自己資金を同じ時点で比較する。
- 抵当権の抹消は自動ではなく、借入先と登記の準備が必要になる。
- 不足があるときは契約を急がず、借入先へ早めに相談する。
1．借入れと担保の状況をまとめる
借入先、契約者、残高、返済額、担保となっている不動産を整理します。夫婦のペアローン、連帯債務、共有名義などの場合は、一人分の残高だけで判断しないようにしてください。
不動産の所有者とローンの契約者・保証人は、それぞれの立場が異なります。登記の内容と借入契約を確認し、誰の同意や手続きが必要かを借入先や司法書士等と整理します。家族間で合意しただけで、金融機関との契約が変わるわけではありません。
最初の相談では、返済予定表や残高の画面など、わかる資料で構いません。確定した決済額は、売却の予定日を伝えて改めて確認します。
2．査定額と残高の差だけで判断しない
必要なのは、売却代金と自己資金で、完済と売却に伴う支払いを賄えるかという確認です。残高より高く売れる見込みでも、仲介・登記等の費用や必要な測量、片付けなどで手残りが変わります。
| 確認する項目 | 数字を確かめる相手・資料 |
|---|---|
| 売却の見込み | 不動産会社の査定と、その根拠・未確認事項 |
| 決済日の完済額 | 借入先の回答。元金のほか利息・手数料等も確認 |
| 売却に伴う費用 | 各担当者の見積もり。支払時期と未確定項目を区別 |
| 使える自己資金 | 生活や転居のために残す資金を差し引いて把握 |
| 売却後の備え | 税金、次の住まい、引越しなどに残す金額 |
査定額は売却代金を保証するものではありません。想定より低い価格の申込みが入った場合に、どこまで対応できるかを契約前に考えておきましょう。
3．借入先へ、売却予定であることを伝える
住宅金融支援機構では、返済途中で融資住宅を譲り渡す際は融資金の全額返済が原則とされ、事情によって別の扱いを相談する場合も案内されています。ご自身の借入契約について、売却時の条件を確認してください。
全額返済には申込みの期限や手続き方法があります。とくに売却では、決済日に抵当権抹消のための書類を受け取れるかが重要です。日頃利用しているネット手続きで申し込めば間に合うとは限りません。
金融機関には「担保物件を売却する」「決済日に書類が必要」と具体的に伝えます。三井住友銀行の案内でも、売却等による全額返済では、抵当権抹消書類の受取りを含めた事前手続きが示されています。必要日数は借入先ごとに確認しましょう。
4．決済に向けて、お金と書類を合わせる
- 売却条件と決済予定日を、不動産会社・借入先で共有する。
- 全額返済の申込み、完済額、入金方法を確認する。
- 司法書士等へ、抹消登記や名義に必要な書類を確認する。
- 決済日に誰がどの書類を受け取り、確認するかを決める。
- 入金・返済・登記申請・鍵の引渡しの段取りを最終確認する。
完済したことだけで、登記簿の抵当権が自動的に消えるわけではありません。書類の受取りと登記手続きを含めて調整します。住所・氏名の変更がある場合や権利関係に不明点がある場合は、直前まで残さないようにしてください。
5．不足が見込まれる場合は、相談の順番を変える
自己資金で補うことができるかを確認し、難しい場合は販売・契約を進める前に借入先へ相談します。次の住宅を購入する予定があれば、新規融資の可否も別に確認する必要があります。
返済継続が難しい場合に検討される任意売却は、債権者との調整を伴う手続きです。売却すれば残った借金が自動的になくなるものではありません。残債務の返済、引越し、今後の生活を含めて相談してください。
不足を隠して売却の契約を進めたり、埋め合わせの借入れを自己判断で増やしたりせず、現状を正確に共有することが大切です。
相談時に確認したい資料
- すべての住宅ローンの返済予定表・残高資料
- 購入時の契約書と登記に関する資料
- 共有者・保証人など、関係者がわかる情報
- 売却の希望時期と、使える自己資金
- 返済や書類で、すでに困っていることのメモ
A-LINEでは、緑区・東浦和の住まいの査定と売却費用を整理し、借入先や登記担当者へ確認する事項を明らかにします。返済中だからと一人で判断せず、まず状況をお聞かせください。
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