A-LINE ／ 不動産売却ガイド
住宅ローンが残っていることだけで、売却できないわけではありません。多くの取引では、売却代金等でローンを返し、抵当権を抹消して買主へ引き渡す段取りを組みます。問題になるのは、必要な返済額と費用をまかなえるかです。まずは残債の有無と、資金の不足を分けて考えましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
残債がある売却の3つの要点
- 売却価格だけでなく、費用を引いた返済原資と決済時の完済額を比べます。
- オーバーローンでも不足分を自己資金等で補える場合は、通常の売却を検討できます。
- 補えない場合の任意売却には、担保権者等との協議と承諾が必要です。
「残債」と「オーバーローン」は違う
残債は、返済していない借入れの残額です。オーバーローンは、一般にローン残高が物件の価値や売却価格を上回る状態を指します。ただし、残高が売却価格を下回っていても、仲介手数料等の費用を加えると資金不足になることがあります。
登記に書かれた抵当権の債権額は、現在のローン残高そのものとは限りません。借入先から現在の残高と、決済予定日に完済する場合の必要額を確認します。複数のローンや他の担保権がある場合は、全部を並べて確認してください。
返済に使える資金を計算する
| 確認する数字 | 見落としやすい点 |
|---|---|
| 売却見込み価格 | 希望価格と実際の成約見込みを区別する |
| 売却に伴う支出 | 仲介、登記、測量、撤去等の必要な費用 |
| 完済に必要な額 | 残高に加え利息・手数料・延滞分等を確認する |
| 用意できる自己資金 | 引越しと当面の生活費を使い切らない計画にする |
税金が生じる可能性がある場合は、後日の支払いも資金計画へ入れます。売却代金が入る日より先に支払う費用があれば、その資金も必要です。ひとつの見込み価格で結論を出さず、価格が下がった場合の不足額まで確認すると判断しやすくなります。
不足を補える場合は、資金と時期を具体化
不足分を預金等で補う場合は、金額だけでなく、決済日に確実に用意できるかを確認します。家族から資金を受ける場合も、贈与か借入れか、返済条件は何かを整理し、税務や契約を必要に応じて専門家へ確認してください。
資金の見込みが立ったら、借入先へ完済の申込み期限と抵当権抹消書類の準備を確認します。買主の決済日に合わせれば自動で手続きが完了するわけではありません。売買契約の前に、銀行と登記の段取りを検討しておくことが大切です。
任意売却は、売主だけでは決められない
ここでいう任意売却は、売却代金等でローンを完済できないときに、債権者等の承諾を得て担保を解除し売却する方法です。仲介会社が価格を決めれば成立するものではなく、返済に充てる金額、費用、他の権利者への配分等の確認が必要になります。
住宅金融支援機構の案内では、物件の査定、価格確認、販売、担保解除の審査などの段階が示されています。手続きや条件は債権者によって異なります。合意のない価格で買主を見つけても、抵当権抹消の承諾を得られず取引できない可能性があります。
また、売却後に残った債務は当然にはなくなりません。返済条件の相談や法的な債務整理が必要な場合は、債権者と弁護士等へ確認します。任意売却のために意図的に滞納することは避け、現在の返済について借入先へ相談してください。
売らずに返済を続ける案も比較する
収入減が一時的なら、返済方法の変更を相談できる場合があります。月額が軽くなっても総返済額や将来の負担が増えることがあるため、変更後の見通しを確認します。住み続けたいという希望と、実際に続けられる家計の両方を大切にしましょう。
売却した場合の新居費用も比較に必要です。現在の返済額だけを見て引越しを決めるのではなく、賃貸の初期費用、家賃、交通費、残債返済を含めて考えます。住宅以外にも借入れがあるなら、全体の収支を専門家へ相談します。
最初に進める確認手順
- 残高・返済予定表と、届いている通知を集めます。
- 不動産の査定と売却費用の見込みを確認します。
- 不足額と自己資金、新居の費用を比較します。
- 借入先へ完済または返済見直し等の可能性を相談します。
A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の物件価格と必要な売却費用を整理します。残債があることを気にして相談を遅らせず、まだ売るか決めていない段階から選択肢を比較しましょう。
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