相続した空き家を売ると税金は？3,000万円特別控除を理解する第一歩｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

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相続税の評価額と、売却益の取得費は違います

土地・建物を売ったときの譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続した土地・建物の取得費は、原則として亡くなった方が購入したときの代金や購入費用を基にします。相続税を計算したときの評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。

建物は取得費の計算で減価償却を考慮します。取得した時期も原則として引き継ぐため、「相続してすぐ売るから短期譲渡」とは限りません。売った年の1月1日における所有期間で区分を確認します。

親の契約書や領収書が残っていない場合は、資料を探す方法も含めて税理士に相談してください。処分予定の書類箱から購入当時の資料が見つかることもあるため、家財整理の前に分けて保管すると安心です。

特別控除は、税額から3,000万円引く制度ではありません

相続空き家の特例では、要件に合う譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。対象の利益が控除額より少ない場合、差額が支給される仕組みではありません。売却代金の一部を国が補助する制度でもありません。

2024年以降の譲渡で、対象の家屋と敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、控除の上限は2,000万円になります。家族の総人数ではなく、その不動産を誰が取得したかを確認します。

どのような実家が対象候補になるのでしょうか

主な確認点は、1981年5月31日以前に建築された家であること、区分所有建物登記がないこと、原則として相続直前に亡くなった方が一人で住んでいたことです。売る人が対象の家屋と敷地を相続等で取得していることや、相続後の利用状況も条件に含まれます。

相続後に住んだり貸したり事業に使ったりした場合は、適用に影響します。一時的な利用だから問題ないと自己判断せず、利用者・時期・目的を伝えて確認してください。

老人ホーム等への入所で相続直前に不在だった場合も、一定の条件で対象になります。要介護・要支援認定等、施設の種類、入所後の家の使い方などを確認する必要があり、入所していたという事実だけでは結論は出ません。

期限と売り方も、控除を受ける条件です

現行制度の売却期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、かつ2027年12月31日までです。売却代金1億円以下という条件には、他の相続人による売却や分割売却分を合算する規定もあります。

建物を残す場合の耐震性、全部を取り壊して売る場合の敷地利用などにも条件があります。2024年以降は、売却後に譲渡年の翌年2月15日までに所定の耐震改修または全部取壊しをする方法も対象に加わりました。買主の協力、工事の期限、証明資料を契約前に整理しましょう。

親族等への売却や、同じ不動産への他の特例の適用も確認が必要です。ここに挙げた条件だけで適用が確定するものではありません。

税理士に聞く前に、5項目をメモしましょう

手元の資料で分かることと、まだ分からないことを分けておくと、確認すべき点が伝わりやすくなります。

1. 01　相続の日と居住者

   亡くなった日と、それまで誰が住んでいたか。

   分かる範囲で、住んでいた人と時期を整理します。

2. 02　建物と取得者

   建築年月、土地と建物の取得者・持分。

   登記事項証明書など、確認に使えそうな手元資料をまとめます。

3. 03　相続後の使い方

   相続後に家や土地をどのように使ったか。

   居住・賃貸・事業利用の有無と、利用していた期間を書き出します。

4. 04　手元の購入・税務資料

   購入時の契約書と、相続税申告書の有無。

   見つからない資料は「不明」と記録し、確認方法を税理士に相談します。

5. 05　売却希望と建物の扱い

   売却予定時期と、建物を残すか解体するか。

   解体するかは未定でも構いません。売り方と準備期間を比べるためのメモにします。

特例の適用には確定申告が必要です。相続税が課税された方は、相続税の一部を取得費に加える別の特例との比較も依頼してください。同一の不動産では、相続空き家の特例との併用はできません。

売却の選択肢と、必要な確認を整理します

A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和周辺の実家について、想定される売却価格、現況売却と解体後売却の違い、準備に必要な期間を整理します。税額や特例の適用は税理士・税務署へ確認し、その結果を踏まえて売却計画を考えましょう。

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参考資料

• 国税庁 No.3306 相続空き家を売ったときの特例
• 国税庁 No.3270 相続した土地・建物の取得費と取得時期
• 国税庁 No.3307 老人ホーム等に入所していた場合
• 国税庁 No.3267 相続財産の取得費の特例