住宅ローンが残っていても住み替えできる？売却価格・ローン残高・諸費用・抵当権抹消・買い替えローンの基本を、さいたま市緑区での住み替え相談向けに解説します。

住宅ローンが残っている家を売って、次の住まいへ住み替えたい。

でも、多くの方が最初に不安になるのは、次のようなことです。

• 売却代金でローンを返せるのか
• ローンが残っている家を本当に売れるのか
• 新居の購入ローンは組めるのか
• 抵当権抹消や金融機関の手続きはどうなるのか

結論から言うと、住宅ローンが残っていても住み替えできる可能性はあります。

ただし、重要なのは、売却前に 「住宅ローン残高」「売却予想額」「諸費用」「新居の購入予算」 を同時に整理することです。

まず結論｜ポイントは「完済できるか」と「抵当権を抹消できるか」

住宅ローンが残っている家には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

そのため、売却する際は、原則として決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡す段取りが必要です。

法務局も、住宅ローン完済などにより抵当権抹消に必要な書類を金融機関等から受け取った場合は、紛失しないようにして、できるだけ速やかに登記申請することを案内しています。

つまり住み替え売却では、単に「家がいくらで売れそうか」だけでなく、売却代金でローンを完済できるか、抵当権抹消まで進められるかが大きな分岐点になります。

10秒チェック｜まず確認したいこと

次の項目に当てはまる場合は、早めに資金計画を整理することをおすすめします。

住宅ローンが残っている家を売る基本フロー

住み替えでは、売却と購入を別々に考えると資金計画が崩れやすくなります。

おすすめは、次の順番です。

1. ローン残高を確認する

まずは返済予定表、残高証明、金融機関のマイページなどで、現時点のローン残高を確認します。

この金額が分からないまま査定額だけを見ても、本当に住み替えできるか判断できません。

2. 売却予想額を確認する

次に、現在の家がいくらで売れそうかを確認します。

査定では、査定価格＝確実に売れる価格ではなく、成約可能性・売却期間・競合物件も含めた価格レンジとして見ることが大切です。

A-LINEでは、訪問査定・簡易査定を選びながら、売却・買取の相談を進められる査定フォームを用意しています。

3. 手残りを試算する

住み替えの判断で大切なのは、売却価格ではなく手残りです。

手残り目安 ＝ 売却予想額 − 住宅ローン残高 − 売却諸費用

売却諸費用には、仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙代、引越し費用などが含まれます。

この手残りを見て、新居購入に使える資金や、追加で必要な自己資金を確認します。

状況別｜住み替えの選択肢

住宅ローン残高と売却予想額の関係によって、選択肢は変わります。

通常売却で進められるケース

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、通常の売却として進めやすいケースです。

決済日に買主から残代金を受け取り、その資金でローンを完済し、同日に抵当権抹消と所有権移転登記を行う流れが一般的です。

自己資金を足して完済するケース

売却代金だけでは少し足りない場合、預貯金などを補って完済できることがあります。

ただし、住み替え後の生活資金まで使い切ると危険です。引越し費用、新居の諸費用、家具家電、予備資金を残せるか確認しましょう。

住み替えローンを検討するケース

売却代金で完済できない不足分を、新居の住宅ローンに組み込む「住み替えローン」を検討する場合もあります。

ただし、借入額が大きくなりやすく、収入・勤続年数・返済比率などの審査が重要になります。

任意売却を検討するケース

返済がすでに苦しい、売却しても大きくローンが残る、自己資金で補えないという場合は、任意売却の相談が必要になることがあります。

住宅金融支援機構は、任意売却について、通常の不動産取引として売買されるため一般的に競売より高値で売却できることが期待でき、引渡時期の調整がしやすいと説明しています。一方で、任意売却後も残債務が残る場合があるため、売却後の返済計画まで含めた相談が必要です。

いつ何を確認する？逆算スケジュール

住み替えでは「売れたら考える」ではなく、先に逆算することが重要です。

売却前に準備しておきたい書類

資料がすべて揃っていなくても相談はできます。

ただし、次の資料があると、手残りや住み替え計画を早く整理できます。

よくある失敗

住宅ローンが残っている住み替えでは、次のような失敗が起こりやすいです。

さいたま市緑区で住み替えを考えるなら、A-LINEへ

さいたま市緑区・東浦和周辺で住み替えを検討している方は、まず売却査定・住宅ローン残高・新居の購入予算を同時に整理することをおすすめします。

A-LINEでは、次のような相談をまとめて進められます。

• 今の家がいくらで売れそうか
• 住宅ローンを完済できそうか
• 手残りはいくらになるか
• 新居購入の予算をどう組むか
• 売却先行・購入先行・同時進行のどれが向くか
• 抵当権抹消や金融機関・司法書士との段取り

「まだ売ると決めていない」「新居も決まっていない」という段階でも大丈夫です。

まずは簡易査定や相談だけでも、住み替えの全体像が見えやすくなります。

まとめ

住宅ローンが残っていても、家を売却して住み替えできる可能性はあります。

ただし、売却前に確認すべきことは多くあります。

• 住宅ローン残高
• 売却予想額
• 売却諸費用
• 抵当権抹消の段取り
• 新居購入予算
• 不足がある場合の選択肢

不安なまま進めるより、早めに数字を見える化する方が安心です。

さいたま市緑区で住み替えを考え始めたら、A-LINEへお気軽にご相談ください。
 

無料相談・査定はこちら（A-LINE）

簡易査定（まずは相場を知りたい）：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale/

• 訪問査定（より正確に、売り方まで相談したい）：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale2/

参考

• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/info-net_00001.html

• 住宅金融支援機構「返済方法の変更」

https://www.jhf.go.jp/hensai/hensai/index.html

• 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

https://www.jhf.go.jp/hensai/baikyaku.html