空き家売却の税金｜相続空き家の特例と、契約前の確認事項｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日

親から受け継いだ家を売るとき、「3,000万円の控除が使えるなら税金はかからない」と考えていませんか。確認したいのは、売却による利益と、その家・売り方が制度の条件に合うかどうかです。解体や契約を進める前に整理すると、売却後の手残りを見通しやすくなります。

1．3,000万円は「譲渡所得から差し引く金額」

土地・建物の売却による利益は「譲渡所得」といい、基本は次の計算です。

譲渡所得＝売却による収入金額－取得費－譲渡費用

取得費は購入代金や購入時の手数料などです。相続した不動産では、原則として亡くなった方が取得したときの費用を基に計算し、建物は減価償却を考慮します。売却のための仲介手数料や測量費などは譲渡費用になる場合があります。

特別控除は、ここで計算した利益から差し引く仕組みです。3,000万円が返金されるわけでも、売却価格そのものが3,000万円下がるわけでもありません。購入時の契約書が見つからない場合は、取得費の確認方法を税理士へ相談しましょう。

2．相続空き家と、自分が住んでいた家では制度が異なります

「いま空き家だから」という理由だけでは、制度を選べません。以前住んでいたマイホームには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末まで、という売却期限があります。先に建物を取り壊す場合は、解体後の契約期限や敷地の使い方にも条件があるため、解体前に確認してください。

3．相続空き家の条件を、資料で確認しましょう

次の項目を「確認済み・未確認・当てはまらない」に分けると、相談時に状況を伝えやすくなります。該当数で適用を判定するチェックではありません。

これは主な確認事項です。他の特例との関係など、表以外の要件もあります。老人ホーム等に入所していた場合も、認定・施設の種類・入所後の家の利用状況など、一定の条件を満たせば対象になることがあります。

控除額は最高3,000万円ですが、2024年以降の譲渡で、対象の家屋と敷地を相続等で取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。単に兄弟姉妹の人数で判断せず、取得内容を確認します。

4．解体と契約は、税金の確認と並行して

2024年以降の譲渡では、売却後でも、譲渡年の翌年2月15日までに一定の耐震改修または家屋全部の取壊しを行う方法が対象に加わっています。ただし、買主との口約束だけで特例が確定するわけではありません。

売却後に工事を行うなら、実施者・費用負担・完了期限・証明書類への協力を契約前に整理します。解体を先行させる場合も、必要な資料を確保し、解体後の土地の利用条件を確認してください。

相続税が課税されている場合は、その一部を取得費に加算する別の特例が候補になることもあります。同じ不動産について相続空き家の特例と併用できないため、適用可否と手残りを税理士に比較してもらいましょう。

5．今日からそろえたい資料

• 購入時の契約書・領収書、登記事項証明書など
• 相続開始日、取得者・持分がわかる資料
• 亡くなった方の居住歴と、相続後の利用状況を整理したメモ
• 売却の見積り、解体・改修の見積りと予定時期

特例の利用には確定申告が必要です。物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」や、売却方法に応じた証明書類などを準備します。具体的な適用と税額は、契約前に税理士または税務署へ確認してください。

空き家をどう売るか、一緒に整理します

A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和周辺の不動産について、現況で売る方法と解体して売る方法、見込める価格、必要な費用を整理します。税務確認に必要な物件資料も、売却準備の中で確認していきます。

まだ売ると決めていなくても構いません。お問い合わせ欄に「相続した空き家の売却相談」とご記入ください。

相続した空き家の売却を相談する

国税庁の令和8年4月1日現在の法令等に基づく案内を参照しています。情報確認日：2026年9月24日。

参考資料

• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた
• 国税庁 No.3270 相続した土地・建物の取得費と取得の時期
• 国税庁 No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合
• 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国土交通省 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除