住宅ローンの「5年ルール」とは？金利0.5％上昇でどう変わる？将来の支払いをシミュレーション！｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

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住宅ローンを借りる際に多くの方が選ぶ「変動金利型ローン」。
その金利の仕組みを理解する中で出てくるキーワードが「5年ルール」と「1.25倍ルール」です。

今回はその中でも、「5年ルール」がどんな意味を持つのか、
そして仮に5年間で金利が0.5％上昇した場合に支払いはどうなるのか？
具体的な数字を用いながら解説いたします。

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◆ 住宅ローンの「5年ルール」とは？

変動金利型住宅ローンでは、金利は半年に1度（年2回）見直されます。
しかし、実は毎月の返済額は5年間は基本的に変わらないというルールがあります。
これがいわゆる「5年ルール」です。

そのため、たとえ金利が上昇しても、すぐに月々の支払いが変わるわけではありません。
しかし「見えないところ（元本と利息の比率）」では、しっかり変化しています。

さらに、5年後のタイミングで金利変動による返済額の見直しが行われますが、
このとき適用されるのがもう一つの「1.25倍ルール」――
つまり月々の返済額の上昇は最大でも1.25倍までに抑えるという制限です。

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◆ 金利0.5％上昇でどうなる？シミュレーション！

【前提条件】

• 借入金額：3,000万円

• 返済期間：35年

• 当初金利：0.5％（変動金利）

• 5年間は返済額固定（5年ルール）

• 5年後、金利が1.0％に上昇

まず、当初の返済額を確認しましょう。

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● 初年度の返済額（0.5％金利時）

元利均等返済方式で試算：

• 月々の返済額：約77,459円

• 年間返済：約929,508円

この返済額は、5年間固定されます。
ただし、金利が上昇すると、この中の「元本と利息のバランス」が変わってきます。

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● 金利が1.0％に上昇した場合（5年後）

5年後、金利が0.5％から1.0％に上昇したと仮定します。
借入残高はこの時点で約2,630万円ほどです。

金利上昇後、本来の返済額は以下の通りです。

• 本来の返済額（1.0％）：約82,917円／月

• 5年間の固定返済額（0.5％）：77,459円

差額：約5,458円/月

しかし、ここで「1.25倍ルール」が適用されるため、
月々の返済額は最大でも77,459円 × 1.25 = 96,823円を上限にしか上がりません。

→ 今回のように1.0％への金利上昇であれば、本来の返済額が上限以内のため、
満額に引き上げられて月々約82,917円へと変わります。

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◆ 5年ルールと1.25倍ルールの“落とし穴”

「5年ルールがあるから安心」という声も聞きますが、注意点があります。

● 実は「元本があまり減らない」

返済額が据え置かれても、金利が上がると利息の割合が増えるため、
同じ金額でも元本の減りが遅くなるのです。

→ これにより、将来の返済総額や残債が増えやすくなります。

● 元利均等返済で“利息だけ”になるリスク

極端に金利が上昇し、1.25倍ルールの上限を超えても月額返済は上がらず、
その分、返済額のほとんどが利息に回り、元本が減らない（あるいは増える）状況も起こり得ます。

→ これがいわゆる「未払い利息」問題です。

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◆ 対策は「情報収集」と「見直し」

金利は経済情勢により変動しますが、予測は難しいものです。
だからこそ、住宅ローンを組む際には将来の金利上昇リスクを想定したシミュレーションが重要です。

● 具体的な対策

• 返済開始前に、将来金利上昇時の試算をしておく

• 金利が上がり始めたら、固定金利への借り換えも検討

• 繰上げ返済で元本を積極的に減らす

A-LINEでは、物件探しだけでなく、住宅ローン選びのサポートも力を入れています。
「変動と固定、どちらがいいか」「将来の金利上昇に備えた計画」など、
人生設計に寄り添った資金アドバイスをご提供しております。

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◆ まとめ：5年ルールは「猶予」、でも「油断」ではない

「5年ルール」は確かに短期的な負担を抑える制度ですが、
将来の金利リスクから完全に守ってくれるわけではありません。

重要なのは――

• 数字の仕組みを理解しておくこと

• 「もしも」の時の対策を立てておくこと

• 不安なときに相談できるパートナーがいること

住宅ローンは、単なる「お金の話」ではなく、
暮らしと人生に直結する大切な設計です。

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