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公道・私道・公衆用道路の違い｜さいたま市で接道と権利を確認する手順

2026-04-16

不動産知識

公道・私道・公衆用道路の違い｜さいたま市で接道と権利を確認する手順

更新日：2026年9月24日

まず押さえたいこと

公道・私道は主に所有や管理、公衆用道路は登記上の地目に関する言葉です。建て替えの可否は、これらの呼び名だけでは決まりません。購入・売却前に「誰の道路か」「建築基準法上の扱いは何か」「通行や工事はどう行えるか」を、図面と書類で確認しましょう。

公道・私道・公衆用道路を「3つの軸」で整理する

道路の説明では、所有・管理、登記上の地目、建築基準法上の扱いを分けて確認します。同じ道路が「私道」「公衆用道路」「位置指定道路」のすべてに当てはまることもあります。

確認する軸	言葉の意味	その情報だけでは分からないこと
所有・管理	公道は一般に国や自治体が管理する道路、私道は個人・法人など民間が所有する道路を指します。所有者と管理者は別々に確認します。	建て替えの可否、敷地が道路に接する長さ、工事に必要な手続き
登記上の地目	公衆用道路は土地の用途を示す地目の一つです。登記事項証明書の表題部で確認します。	市の所有であることや、建築基準法上の道路であることを保証する表示ではありません。
建築基準法上の道路種別	法第42条のどの道路に当たるかなど、建築するときの接道条件に関わる区分です。	通行・工事の権利関係や、道路の維持費の負担者

たとえば、道路部分を近隣の数人で共有し、地目が公衆用道路、建築基準法では位置指定道路という組合せがあり得ます。この場合も、持分や通行・工事の条件は別に調べます。

地目の区分は不動産登記規則第99条に定められています。法務局の登記手続資料にも公衆用道路である私道が示されており、「公衆用」という文字だけで自治体所有と判断しないことが大切です。

建て替えできるかは、道路種別と敷地の接し方を調べる

さいたま市は、建築基準法上の道路について、一般に幅員4m以上の道路に敷地が2m以上有効に接することが必要と説明しています。ただし、幅4m未満でも指定により道路として扱われる場合などがあります。現地で幅を測っただけでは、再建築できるかは確定しません。

前面の道は、建築基準法第42条のどの種別に当たるか。
敷地が有効に接している部分はどこからどこまでで、何mあるか。
道路中心線や境界は確認されているか。後退（セットバック）が必要か。
後退が必要な場合、敷地のうち建築計画に使える範囲はどこか。
希望する建物について、接道以外の用途地域・建ぺい率・容積率なども満たせるか。

幅の狭い道路では、建築時の後退が必要になる場合があります。中心線や後退位置を自己判断せず、建築指導課と建築士に図面で確認しましょう。例外的な認定・許可の検討が必要な敷地もあるため、「2mあるから必ず建つ」「2mに足りないから一律に建てられない」とも言い切れません。

古家が建っていること自体も、同じ規模で建て替えられる保証にはなりません。売却前の解体は、建築条件を調べてから判断してください。制度の入口はさいたま市「建築基準法上の道路とは」で確認できます。

私道では持分・通行・配管工事・維持費を別々に確認する

私道の持分は重要な情報ですが、それだけで利用条件のすべてが分かるわけではありません。「持分があるから自由に掘削できる」「持分がないから通れない」と決めつけず、権利関係と工事内容を調べます。

確認項目	用意する資料・質問
所有者・持分	道路部分の登記事項証明書と公図。「道路は何筆あり、売買に含まれる持分はどれですか。途中に別の所有者の土地はありませんか」
通行	通行に関する契約書・承諾書・過去の説明資料。「徒歩、車、工事車両で条件は違いますか。所有者が変わっても利用できる内容ですか」
配管・掘削	給排水管等の経路図、工事内容、既存の承諾書。「引き直しや新設では誰との調整が必要ですか。書面の対象範囲に今回の工事が含まれますか」
維持管理・費用	管理の取り決め、補修履歴、費用負担の記録。「舗装や排水設備が壊れた際の窓口、負担割合、未払いの費用はどうなっていますか」

法務省は、共有私道の工事に必要な同意について、改正法を踏まえたガイドラインを公表しています。必要な同意や手続きは、所有形態や工事の性質によって異なります。すべての工事に一律に全員の承諾が必要とも、承諾が不要とも扱わないでください。

書面がない、所有者が不明、説明が食い違う場合は、売買の担当者に確認を依頼し、権利の判断が必要なら弁護士等につなぎます。工事会社や水道・ガス等の担当窓口にも、予定工事と必要書類を事前に確認します。

さいたま市緑区の道路を調べる窓口と地図の使い分け

市の地図は調査の入口として役立ちます。ただし、「さいたま市指定道路図」で調べられるのは法第42条第1項第5号の道路です。地図に表示がないことを理由に、道路ではない・再建築できないとは判断できません。

知りたいこと	緑区の相談先・資料	持参・確認したいもの
建築基準法の道路種別、後退の要否	南部建築指導課。中央区下落合5-7-10、中央区役所別館2階。道路調査の案内：048-840-6237。	対象地を明示した案内図、地番、公図、手元の測量図・建築関係書類
市道の認定路線番号、幅員、道路との境界	南部建設事務所土木管理課。同じく中央区役所別館2階。案内：048-840-6198。	調べたい道路の位置・範囲が分かる図面。市の認定路線情報と現況を照合する
土地の地目、所有者、持分	法務局の登記事項証明書・公図等。登記の手続きは管轄法務局や司法書士へ。	宅地だけでなく、私道部分も地番ごとに確認する

市は最新の道路情報を建築指導課の窓口で確認するよう案内し、個別の道路情報について電話・FAX・メール等での照会には対応しないとしています。上記電話番号は窓口や持参資料の案内確認に用い、道路種別の判断は現地を特定できる資料を持って窓口で確認してください。

調査時は、確認日、担当窓口、対象の地番・道路範囲、回答内容を記録すると、売主・買主・建築士との情報共有に役立ちます。来庁前には市の最新の窓口案内も確認しましょう。

購入前・売却前にそろえたい書類と確認する順番

道路の不明点は、価格交渉の前に整理すると判断しやすくなります。次の順番で、分かっていることと未確認のことを分けてください。

対象を特定する：住所、地番、前面道路を示す地図、物件資料をそろえる。道路部分が複数の土地に分かれていないか確認する。
書類を集める：宅地・道路の登記事項証明書、公図、手元の測量図、境界の確認資料、道路位置指定図、通行・掘削の書面を整理する。資料がないものは「なし」と記録する。
行政と現地を照合する：道路種別、幅員、接道、後退部分について担当窓口で確認し、図面と現地が食い違う部分を建築士や土地家屋調査士に相談する。
取引条件に反映する：私道持分を売買に含めるか、追加調査や書面の取得を誰がいつまでに行うか、未確認事項が残った場合の扱いを契約前に説明してもらう。

買主は「この土地に希望する家を建てられる根拠は、どの図面・どの確認内容ですか」と質問しましょう。売主は「道路の条件を、購入希望者に説明できる資料はそろっていますか」と担当者に確認してください。

古い重要事項説明書は手がかりになりますが、現在の所有者・道路指定・利用条件が同じとは限りません。融資を利用する場合は、確認した道路資料を金融機関にも提示し、審査への影響を確認します。