更新日：2026年10月5日

住宅ローン借入額の中央値は、調査対象・借入時期・借り方によって変わります。「全国で約3,000万円」と一律に扱うと、自分とは条件の違う世帯と比べてしまうことがあります。この記事では、2026年に公表された調査を例に数字の読み方を整理し、購入予算を決める前の確認事項を紹介します。

住宅ローン借入額の中央値とは？平均・残高との違い

中央値は、金額を小さい順に並べたときの中央の値です。平均値は、合計額を件数で割った値で、高額な借入れの影響を受けます。どちらも集団の特徴を表す数字で、個々の家庭の返済能力を判定する基準ではありません。

• 借入額：住宅ローンを借りたときの元金。現在の借金の残りとは異なります。
• 借入残高：返済が進んだ後の、ある時点で残っている元金。
• 住宅購入資金：自己資金を含む場合があり、全額が住宅ローンとは限りません。
• 最多の金額帯：回答が最も多い区分。中央値と同じとは限りません。

例えば国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」は、2024年4月～2025年3月に住み替え等を行った世帯が対象です。住宅の種類によって全国・三大都市圏と調査範囲も異なります。公表された「住宅購入資金の平均値」を、そのまま全国の住宅ローン借入額の中央値として使うことはできません。

2026年公表の調査：単独ローンの世帯年収別中央値

三井住友信託銀行・三井住友トラスト・資産のミライ研究所の2026年調査から、2021～2025年に単独ローンで借り入れた層の例を紹介します。金額は調査主体が算出した推計中央値です。

出典：同研究所「単独ローンと“増加する”ペアローン 変遷と実像比較」図表7・8。2026年1月、全国18～69歳を対象としたWEB調査（金融・調査・マスコミ・広告の従事者を除く）。同レポートの単独ローン分析対象は、住宅ローン利用経験があり借入形態が分かる5,079人。上表はさらに年収・借入額が不明の回答を除いた該当区分です。中央値は回答が金額の各選択肢内で均等に分布すると仮定した推計で、同レポートではウエイト補正を行っていません。

年収区分は調査時点の世帯年収で、借入当時の年収ではありません。この表を「今この年収ならこの金額を借りられる」という目安に使うことはできません。また、東浦和・さいたま市緑区だけの統計や、2026年10月時点の全住宅ローン利用者の中央値を示すものでもありません。

返済負担率の「よくある割合」も安全基準とは別

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、年間返済額を世帯年収で割った返済負担率は「15％超～20％以内」が26.2％で最多でした。対象は2025年4～9月に住宅ローンを借りた全国の20歳以上70歳未満の1,237人（学生・無職を除く）で、借換え等は含みません。これは回答が多かった区分であり、安全な割合や中央値を示す数字ではありません。

返済額の割合が低くても、教育費、車、他の借入れ、貯蓄額によって負担は変わります。税引き前の年収で計算する割合と、毎月の手取りで確認する家計を混同しないことも大切です。

購入前は、わが家の条件を4つに分けて確認

1. 返済に使える月額：手取りから生活費・教育費・車・他の返済・貯蓄・予備費を引き、さらに税金や保険、管理費、修繕の備えを確保します。
2. 購入時に残す現金：頭金だけでなく、登記・融資等の諸費用、引越し・家具家電、購入後の予備資金を分けます。諸費用も借りる場合は総借入額で試算します。
3. 収支が変わる時期：育休・時短勤務、進学、車の買い替え、退職などを年齢とともに書き出します。共働きの場合は片方の収入が減る期間も確認します。
4. ローンの条件：金利・返済期間・返済方法・手数料・団信をそろえて比較し、金利や収入が変わる条件でも家計を試算します。

A-LINEでは、家計から考える返済月額を「返済安全額」と呼んでいます。公的な審査基準や、将来の返済を保証する名称ではありません。具体的な家計表と購入後10年間の支出は、返済安全額と購入後10年間の総コストの解説で確認できます。

よくある質問

中央値より少なければ、無理のない借入れですか？

金額だけでは判断できません。同じ借入額でも金利と返済期間で月額が変わり、収入・生活費・手元資金で続けやすさも変わります。中央値との大小より、家計と将来の支出を確認しましょう。

年収の何倍まで借りてよいのでしょうか？

すべての家庭に共通する倍率はありません。まず毎月の返済に回せる金額を整理し、希望する返済期間と複数の金利条件から借入額を検討します。金融機関の融資可否・融資額は、審査と商品条件で別に判断されます。

金利が上がった場合は何を見ればよいですか？

新規借入れの比較と、返済途中の金利変更を分けます。途中で変わる場合は残高・残期間・商品の返済額見直しルールが必要です。4,000万円の金利別比較と5年後に上昇する試算、10年固定終了後の返済額と見直し手順を参考にしてください。

出典・関連ページ

資料確認日：2026年10月5日。調査主体の公表資料を使用しています。統計の対象・時期・計算方法は各資料で確認してください。

• 三井住友トラスト・資産のミライ研究所「単独ローンと“増加する”ペアローン 変遷と実像比較」（2026年、PDF 2・10・11ページ）
• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」（2026年2月20日公表、PDF 2・7ページ）
• 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」（2026年7月17日公表）

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