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不動産売却の流れ8ステップ｜さいたま市緑区の相談から引渡しまで

2026-07-20

不動産知識生活豆知識

不動産売却の流れ8ステップ｜さいたま市緑区の相談から引渡しまで

更新日：2026年9月23日｜確認事項と関連資料を更新

まず押さえたいこと

不動産売却は、目的と期限の整理から始まり、調査・査定、販売方針の決定、媒介契約、広告・内覧、売買契約、決済・引渡しへ進みます。査定額だけでなく、諸費用やローン返済後の手取り、退去日、契約条件を並べて判断することが大切です。

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に感じるのは、次のような不安です。

何から始めればよいのか分からない
査定を依頼すると、必ず売らなければならないのか
住宅ローンが残っていても売却できるのか
仲介と買取のどちらを選ぶべきか
売却後、実際にいくら手元へ残るのか

結論として、不動産売却は「相談・調査・査定・方針決定・準備・販売・契約・引渡し」の8段階で進みます。

大切なのは、最初から売却を決断することではありません。まず目的と現状を整理し、価格・期限・手取り額を比較したうえで、自分に合う方法を選ぶことです。

不動産売却の流れ｜全体像は8ステップ

相談・売却目的の整理
物件・権利関係の調査
査定・手取り額の試算
売却方法・売出価格の決定
媒介契約・販売準備
広告・内覧・条件調整
売買契約
決済・引渡し

現在どの段階にいるのかが分かるだけでも、売却に対する不安は大きく減ります。

STEP1｜相談・売却目的を整理する

不動産売却で最初に決めるべきことは、査定価格ではなく「何を優先するか」です。

価格重視：時間がかかっても、できるだけ高く売りたい
期限重視：住み替えや相続整理のため、決めた時期までに売りたい
秘密重視：近隣や知人に知られずに進めたい

売却理由と期限が違えば、選ぶべき方法や売出価格も変わります。

「まだ売ると決めていない」という段階でも問題ありません。まずは現状と選択肢を整理することが、後悔しない売却の第一歩です。

STEP2｜物件・権利関係を調査する

次に、売却を進めるうえで障害となる問題がないかを確認します。

名義・共有：登記名義人と共有者全員の意思
住宅ローン・抵当権：残債額と完済・抹消条件
境界・越境：測量の必要性や隣地との関係
道路・法令：接道状況、建築制限、再建築の可否
建物・設備：雨漏り、不具合、修繕履歴、告知事項
居住・残置物：退去時期、荷物、片付け方法

問題は隠すのではなく、先に整理して契約条件へ反映することが重要です。早く確認するほど、売却途中で話が止まるリスクを減らせます。

STEP3｜査定額だけでなく「手取り額」まで試算する

不動産査定では、主に次の4つの視点から価格を検討します。

成約事例：実際に売れた近隣物件の価格
競合物件：現在販売中の類似物件
個別性：立地、状態、間取り、管理状況
市場性：想定される買主層と販売期間

ただし、査定価格はその金額で売れることを保証するものではありません。

売却判断では、次の計算が重要です。

売却価格 − 売却諸費用 − 住宅ローン残債 − 税金＝手取り額

仲介手数料、登記、測量、解体、修繕などの費用は、物件によって異なります。査定額の高さだけではなく、最終的にいくら残るかを確認しましょう。

まず相場を知りたい方には簡易査定、具体的な売却方針まで決めたい方には訪問査定が適しています。

STEP4｜「仲介」「買取」「買取保証」から売却方法を選ぶ

不動産の売却方法は、一つではありません。

仲介

不動産市場で一般の購入希望者を探します。高値で売れる可能性を追いやすい一方、販売期間、広告、内覧対応が必要です。

向いている方：期限より価格を優先したい方

買取

不動産会社が直接購入します。現金化が早く、広告や複数回の内覧を抑えやすい一方、一般的には仲介より価格が低くなる傾向があります。

向いている方：期限と確実性を優先したい方

買取保証

一定期間は仲介で販売し、その後あらかじめ合意した条件で買い取る仕組みです。取扱いの有無、対象物件、買取価格、期限、適用除外条件は会社・物件によって異なります。

向いている方：住み替えなどで期限を確保しながら、市場売却も試したい方

「一番高く見える方法」ではなく、売却目的・期限・手取りに合う方法を選ぶことが大切です。

STEP5｜媒介契約を結び、販売準備を行う

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約の種類、報酬、契約期間、販売活動の報告方法を確認します。レインズへ登録する場合は登録証明書を受け取り、売主専用画面で掲載状況を確認する方法も聞いておきましょう。

販売前には、次の項目を整えます。

売出価格
販売スケジュール
室内整理と清掃
写真・間取り図・告知資料
広告の公開範囲
報告方法と報告頻度

物件は、そのまま売る、整えて売る、解体して売るなど、複数の選択肢があります。必要な費用と想定価格を比較し、最も手取りが残る方法を検討します。

STEP6｜広告・内覧を行い、反響に合わせて戦略を調整する

販売を開始したら、自社ホームページ、ポータルサイト、SNSなどを活用して購入希望者を募集します。

販売中は、ただ掲載を続けるのではなく、次の情報を確認します。

問い合わせ件数
内覧件数
購入検討者からの感想
競合物件の増減や価格変更
広告写真・見せ方への反応

反響が弱い場合は、価格だけを下げるのではなく、写真、広告文、公開範囲、室内の見せ方、条件を総合的に見直します。

STEP7｜売買契約では、価格以外の条件も書面で確認する

買主様と条件がまとまったら、売買契約を締結します。

確認すべき主な項目は次のとおりです。

売買価格・手付金：支払時期と解除条件
引渡し・退去時期：住み替え日程との調整
契約不適合責任：責任範囲、免責、期間
設備・残置物：付帯設備表で状態を確認
境界・ローン抹消：測量、金融機関、司法書士との調整

口頭での理解だけに頼らず、売買契約書、物件状況報告書、付帯設備表などを署名前に確認することが重要です。

STEP8｜残代金決済・登記申請・鍵の引渡し

決済日は、買主様からの残代金受領、住宅ローンの返済、登記申請、鍵の引渡しなどを関係者で確認します。登記申請と登記完了は同じ時点ではないため、必要書類と完了確認の方法を司法書士に確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、受け取った売買代金などでローンを完済し、抵当権を抹消します。

残代金・固定資産税等精算金の受領
司法書士による書類確認と所有権移転登記の申請
住宅ローン完済・抵当権抹消
鍵・関係書類の引渡し

決済・引渡しが済んだ後も、契約上の残務や税務上の手続きが残る場合があります。売買契約書、取得時の資料、売却費用の領収書は保管し、申告の要否を確認しましょう。

不動産売却でよくある失敗

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ
売却諸費用やローン残債を計算していない
共有者や相続人との合意が取れていない
期限を決めずに販売を始める
不具合や越境などの問題を後回しにする
売買価格以外の契約条件を十分確認しない

売却前に目的・権利・手取り・期限を整理しておけば、多くの失敗は避けやすくなります。

A－LINEなら「売ると決めていない段階」から相談できます

A－LINEでは、さいたま市緑区・東浦和を中心に、不動産売却をサポートしています。

簡易査定・訪問査定
仲介・買取・買取保証の比較
相続不動産・空き家の整理
住み替え計画
住宅ローン残債の確認
測量・解体・リフォームの比較

売却の正解は、所有者様の事情によって変わります。

A－LINEは、査定価格を伝えて終わるのではなく、目的、期限、必要経費、住宅ローン、売却後の暮らしまで整理し、納得できる方法をご提案します。

▶ 売ると決めていなくても相談できる無料売却査定

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まとめ｜不動産売却は、価格より先に目的と条件を整理する

不動産売却は、相談、調査、査定、方針決定、販売準備、広告・内覧、売買契約、決済・引渡しの8段階で進みます。

成功のポイントは、査定額の高さだけで判断せず、手取り額・販売期限・契約条件・売却後の暮らしまで俯瞰して考えることです。

A－LINEは、お客様が主役のまま安心して判断できるよう、二番手で比較と段取りを整える「お客様の秘書」として、売却前の相談から引渡しまで丁寧に寄りそいます。

不動産(賃貸・売買・管理・相続相談)に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください

相談前から引渡し後までの準備メモ

段階	準備・確認するもの
最初の相談	物件の所在地、売却理由、希望期限、住宅ローンの有無。資料がそろっていなくても、分かる範囲から整理します。
査定・現地調査	購入時の契約書・図面、登記関係資料、修繕履歴、管理費等の資料、境界や不具合の記録。必要資料は物件ごとに確認します。
販売開始	売出価格、広告範囲、内覧対応日、報告日、反響を見直す条件。
契約・決済準備	退去・引渡し日、残債と完済方法、契約書類、本人確認等の必要書類、鍵と設備の状態。
引渡し後	受領書類の保管、未完了事項の確認、確定申告の要否と必要資料。

売却期間は、価格設定、物件の状態、買主の融資、測量や相続等の手続きで変わります。一律の期間を前提にせず、退去・買替えの期限から逆算した工程表を作りましょう。

引渡し後の税務確認

売却代金そのものが、そのまま課税対象の利益になるわけではありません。取得費・譲渡費用や特例などを確認する必要があります。マイホームの3,000万円特別控除も自動適用ではなく、適用には要件を満たしたうえで確定申告が必要です。個別の税額や適用可否は、取得時の資料を用意して税務署・税理士に確認してください。

売却の目的・期限からA-LINEへ相談する