こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

結論：土地を高く売るために必要なのは、単に高い査定額を提示することではありません。その土地の価値を誰に、どのように伝えるかを設計することです。

今回は、A－LINEが実際に販売資料を作成し、売却戦略を検討した、さいたま市緑区東浦和6丁目の土地を事例としてご紹介します。

対象地は225.46㎡、約68.2坪。売出価格は6,200万円です。なぜこの価格を設定したのか、一括販売・分割販売・業者買取のどれを優先したのか、A－LINEの専門的な判断を具体的に解説します。

※本記事の6,200万円は売出価格であり、成約価格を示すものではありません。個人情報保護のため、所有者様に関する情報は掲載していません。

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東浦和6丁目の土地売却事例

今回の土地の概要は次のとおりです。

項目	内容
所在地	さいたま市緑区東浦和6丁目
土地面積	225.46㎡・約68.2坪
売出価格	6,200万円
売出坪単価	約90.9万円
東浦和駅	徒歩約17分
大牧小学校	約400m
尾間木中学校	約900m
医療施設	約750m
イオンタウン東浦和	約1,200m

A－LINEでは、土地面積や駅距離だけでなく、学校、医療施設、買い物環境まで現地と周辺を確認し、販売資料へ反映しました。

土地を購入する方が知りたいのは、「何坪あるか」だけではありません。

• 子どもが安全に通学できるか
• 日常の買い物に困らないか
• 病院へ行きやすいか
• 実際にどのような住宅を建てられるか

こうした購入後の暮らしを具体的に想像できる情報が、土地の価値を正しく伝える材料になります。

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なぜ売出価格を6,200万円に設定したのか

売出価格6,200万円を土地面積約68.2坪で割ると、坪単価は約90.9万円です。

しかし、土地査定は周辺の坪単価を掛けるだけでは不十分です。

今回の査定では、主に次の点を確認しました。

1．約68坪という土地の希少性

東浦和では、30坪から40坪前後の住宅用地が多く流通しています。

約68坪の土地には、一般的な戸建住宅だけでなく、ゆとりある庭、複数台の駐車場、二世帯住宅などを検討しやすいという魅力があります。

一方で、土地総額が高くなるため、購入できる層は限定されます。面積が広いからといって、単純に高い坪単価を設定すればよいわけではありません。

2．駅距離と生活導線のバランス

東浦和駅から徒歩約17分は、駅近物件とは言えません。

しかし、大牧小学校まで約400m、尾間木中学校まで約900m、医療施設や商業施設も生活圏にあります。

そのため、駅距離だけではなく、子育て世帯が実際に暮らしやすいかを評価する必要があります。

3．近隣の販売物件と成約事例

査定では、過去の成約事例だけでなく、現在売り出されている競合土地も確認します。

過去に高く売れた事例があっても、現在、近隣に割安な土地が複数あれば、買主様はそちらと比較します。

査定額とは過去の数字ではなく、今の市場で選ばれる価格でなければなりません。

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一括販売・分割販売・業者買取を比較

販売前には、主に3つの方法を比較しました。

売却方法	メリット	デメリット・リスク	期間の目安
一括で仲介販売	土地の広さと希少性をそのまま訴求できる	総額が高く、購入者が限定される	約3～6か月
分割して販売	1区画当たりの総額を抑え、購入層を広げられる可能性	測量、分筆、造成、上下水道工事等の費用と時間が必要	準備を含め約5～10か月
業者買取	契約・決済が早く、条件整理もしやすい	一般市場での売却より価格が低くなる傾向	約2～6週間

※期間は一般的な目安であり、物件条件や買主様の状況によって異なります。

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A－LINEが最初に一括販売を採用した理由

今回、販売開始時点では、約68坪を一括して仲介販売する方法を採用しました。

理由は、市場の評価を確認する前に土地を分割すると、元の状態へ戻せないからです。

分割販売には、購入総額を下げられるメリットがあります。しかし、測量や分筆、造成、給排水設備の引込みなどに費用がかかる可能性があります。

さらに、分割後の各区画について、

• 道路へ適切に接しているか
• 希望する建物を建築できるか
• 建ぺい率・容積率を満たせるか
• 行政上の敷地条件に問題がないか

を確認しなければなりません。

分割後の合計価格が上がっても、必要経費と期間を差し引けば、一括販売より手取りが少なくなることもあります。

そこで今回は、まず土地全体の希少性を生かして販売し、一定期間の問い合わせ数、資料請求数、現地案内数を確認したうえで、必要なら次の方法へ切り替える戦略としました。

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採用しなかった方法と、その理由

最初から大幅に高い価格で売り出す

高く売り出すこと自体は簡単です。

しかし、実勢価格から離れすぎると、販売開始直後の重要な時期に反響を得られず、「長期間売れていない土地」という印象が残ります。

土地売却では、高く出すことと、高く売ることは違います。

すぐに業者買取へ売却する

買取は、早期に現金化したい方にとって有効な方法です。

一方、今回の土地には、東浦和6丁目という立地、約68坪の広さ、学校や生活施設へのアクセスという強みがあります。

そのため、一般市場で価値を評価してもらえる可能性を確認せずに、最初から買取へ限定する方法は採用しませんでした。

先に分割・造成工事を行う

分割販売が必ず有利になるとは限りません。

費用をかけてから需要が想定より弱いと分かっても、支出した測量費や造成費は戻りません。まず市場反応を確認し、その後に分割の必要性を判断する方が、売主様のリスクを抑えられると考えました。

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土地売却前に確認すべき行政・法務上のポイント

土地売却では、価格だけでなく、次の調査が重要です。

• 登記簿面積と現況の確認、
• 境界標と越境物の有無、
• 前面道路の種類・幅員・接道状況、
• 用途地域、建ぺい率、容積率
• 上下水道・ガスの引込状況
• 擁壁や高低差の状態
• 地中埋設物の可能性

分割を検討する場合は、土地家屋調査士による測量や行政への確認も必要です。

また、売却利益が出た場合には譲渡所得税が生じる可能性があります。相続した土地では、取得費が分からないケースや、利用できる税制特例があるケースもあるため、売却契約前に税理士へ確認することが重要です。

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土地査定で本当に知るべきなのは「手取り額」

売主様が受け取る金額は、売却価格そのものではありません。

売却価格から、状況に応じて次の費用が差し引かれます。

• 仲介手数料、測量費、
• 解体費、
• 残置物撤去費、
• 登記費用、
• 住宅ローン残高、
• 譲渡所得税

A－LINEでは、査定額だけでなく、各売却方法を選んだ場合の費用と手取り額を比較します。

「6,200万円で売り出せる」という説明だけではなく、売却後にいくら残るのか、どのようなリスクがあるのかまで整理することが、不動産会社の責任だと考えています。

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まとめ｜地域の実例と現地調査に基づく査定が重要です

今回の東浦和6丁目の事例では、225.46㎡、約68.2坪の土地について、6,200万円の売出価格を設定しました。

その判断は、単なる坪単価計算ではありません。

• 東浦和6丁目という地域性
• 約68坪の希少性
• 学校・病院・買い物施設への生活導線
• 一括・分割・買取の比較
• 売却期間と費用負担
• 将来の価格調整リスク

まで検討した結果です。

さいたま市緑区で土地売却を成功させるためには、根拠のない高値査定ではなく、地域の実績、現地調査、販売先の需要に基づく戦略が必要です。

「一括と分割のどちらが高く売れるのか」
「業者買取と仲介では、手取りがどれくらい違うのか」
「この土地はいくらで売り出すべきか」

こうした疑問がある方は、A－LINEの無料査定・手取り診断をご利用ください。売却を急かすのではなく、複数の選択肢を比較し、お客様と同じ方向を向いて最適な方法を考えます。

無料売却査定：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale/

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