媒介契約三種類の違い｜一般・専任・専属専任を選ぶ前の確認｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

1．依頼できる範囲と自己発見取引の違い

一社に依頼する場合でも、その会社だけが買主を探すという意味ではありません。レインズなどを通じ、別の不動産会社が紹介する買主との取引につながる場合があります。

一般媒介には、ほかに依頼した会社を知らせる明示型などがあります。複数社に依頼する場合の連絡や、自己発見取引を行う場合の通知・費用の扱いは、契約内容を確認してください。

2．業務報告とレインズ登録を確認する

専任・専属専任には、業務処理状況の報告とレインズ登録について法律上の義務があります。

登録期限は契約締結日の翌日から数え、休業日等の扱いがあります。東日本レインズの案内では、不動産会社の休業日とレインズの休止日を除くとされています。具体的な登録予定日と証明書の受取方法を担当者に確認しましょう。

登録後は登録証明書を受け取り、売主専用画面の案内を確認します。報告についても、回数だけでなく、問い合わせ、内覧、見送り理由、今後の提案など、知りたい内容を合意しておくと役立ちます。

3．有効期間と、更新の方法を読む

専任・専属専任の有効期間は三か月を超えられず、更新には売主側からの申出が必要です。更新後の期間も三か月以内です。自動的に延長されると思い込まず、更新前に販売状況と方針を確認しましょう。

一般媒介には同じ法定の期間上限はありませんが、標準媒介契約約款では三か月を超えない範囲で定める形です。実際の契約期間と更新条件を読んでください。

期間の途中で依頼先を変更したい場合は、まず契約の解除条項と費用の扱いを確認します。特定の理由による費用償還や違約金等が問題になることもあるため、何も確認せず別の会社へ重ねて依頼しないようにしましょう。

4．希望する販売方法と、連絡の負担から選ぶ

複数社の提案や買主探索を比較したい場合には、一般媒介が選択肢になります。一方で、価格や物件情報の変更、内覧の調整を複数社へ共有する必要があります。

窓口を一つにまとめ、報告を受けながら計画を調整したい場合は、専任や専属専任が選択肢です。その際も、広告の方法や他社からの問い合わせへの対応を確認し、契約を任せきりにしないことが大切です。

どの種類なら必ず高く売れる、というものではありません。さいたま市緑区・東浦和の物件条件、売却期限、売主が対応できる範囲を踏まえて選びます。

5．署名する前に、費用と業務範囲を確認する

1. 契約の種類と、標準媒介契約約款に基づくかを確認する。
2. 価格、期間、広告、内覧、報告の方法を確認する。
3. 仲介手数料の額と支払時期を確認する。
4. 特別に依頼する広告・出張等の費用と、事前承諾の方法を確認する。
5. 更新・解約・自己発見取引の条項を読む。

建物状況調査、測量、登記、税務等は、通常の媒介業務とは別の依頼が必要になる場合があります。含まれる業務と外部費用を区別し、依頼する前に見積もりを確認してください。

契約前・販売開始後・更新前に確認すること

契約の種類を選んだ後も、確認する場面は続きます。次の3つの時点で、担当者と同じ情報を見ながら進めましょう。

報告の件数は、どの期間の数字か、累計か今回分かをそろえて確認します。次に行うこと・担当者・確認日まで共有すると、販売の進み具合を追いやすくなります。

販売の希望から、契約を考えましょう

A-LINEへの相談では、他社への依頼希望、自分で買主を探す予定、連絡方法などもお知らせください。契約の違いを踏まえて、納得できる進め方を整理します。

参考資料・関連解説

• 国土交通省：売主がレインズの取引状況を確認するための案内
• 国土交通省：標準媒介契約約款
• 東日本レインズ：よくあるご質問
• 不動産会社の選び方