A-LINE ／ 不動産売却ガイド
管理費や修繕積立金を払えず、売却の相談もしづらいと感じていませんか。滞納があるだけで、売却が一律に不可能になるわけではありません。ただし、買主にも請求が及び得るため、金額と清算方法を曖昧にしたまま契約へ進むことは避けましょう。必要なのは、責められないために隠すことではなく、解決に必要な数字をそろえることです。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
先に知っておきたい3つの要点
- 滞納管理費等は、買主にも請求され得ます。売主・買主の合意だけで管理組合の請求権は消えません。
- 元金だけでなく、遅延損害金や請求費用等の扱いを確認し、決済時点の見込み額を把握します。
- 住宅ローン残高、売却費用、滞納額を同じ資金表に載せ、不足する場合は契約前に調整します。
「売った後は関係ない」とは考えない
区分所有法では、一定の管理関係の債権を、新たに住戸を取得した特定承継人にも請求できる仕組みがあります。国土交通省の標準管理規約にも管理費等の債権に関する規定があります。実際の請求対象や金額は、法令、当該マンションの規約、決議、個別の経緯を確認します。
契約書で「売主が払う」と定めることは大切ですが、その約束だけで管理組合が買主へ請求できなくなるわけではありません。また、売却したから売主の債務が当然になくなるとも限りません。売買当事者間の負担と、管理組合に対する支払いの両方を整える必要があります。
請求書を項目ごとに分けて確認する
直近の督促状だけでは、全額を把握できない場合があります。所有者から管理会社・管理組合へ照会するか、仲介会社が照会できるよう手続きを確認します。争いのある金額は勝手に省かず、確認中と明記します。
| 確認する項目 | 確認先へ聞きたいこと |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 何月分から何月分まで、いくら未払いか |
| 駐車場代などの使用料 | 契約状況と滞納額、解約や利用停止の扱い |
| 遅延損害金・請求費用 | 根拠となる規約等と、計算方法・基準日 |
| 一時金・増額分 | 決議内容、支払期日、追加発生の予定 |
| 法的手続き | 訴訟・差押え等の有無と、対応窓口 |
滞納額は時間の経過で変わります。査定時に確認した数字を使い続けず、売買契約前と決済前に更新する段取りを決めましょう。郵便物を開封していない場合も、封筒ごと残して相談資料にしてください。
分割払いの相談を既にしている場合は、合意書や返済実績も共有します。口頭で相談しただけなのか、正式に承認された条件なのかを区別し、売却時に残額をまとめて支払う必要があるかも確認しましょう。
売却代金で支払えるかを先に計算する
売却代金の全額を滞納解消に使えるとは限りません。住宅ローンの完済、抵当権抹消に必要な費用、仲介手数料等、引越し費用もあります。税金が生じる可能性があれば、そのための資金も別に検討します。
- 現実的な売却価格の幅を確認します。
- 決済時点のローン返済額と売却費用を整理します。
- 同じ時点の管理費等の未払見込み額を差し引きます。
- 不足がある場合は、自己資金や債権者との調整が可能かを確認します。
借入先や管理組合にはそれぞれ権利と判断があります。「売れば全員が減額してくれる」とは想定できません。抵当権抹消に必要な返済資金が足りない場合は金融機関等との協議が必要です。督促や訴訟への対応、請求範囲に争いがある場合は弁護士に確認します。
契約から決済までの支払いを設計する
売買契約では、清算対象、負担する当事者、金額を確定する時期、支払先を明らかにします。決済代金から支払う方法を採る場合も、関係者との調整が前提です。送金先の確認と支払完了の確認方法を定め、送金記録などを保管します。
引渡し前後の通常月分の管理費等についても、日割りの有無や基準日を合意します。滞納分と通常の清算分を一つにまとめると分かりにくいため、別項目にすると確認しやすくなります。決済日が延期された場合の追加負担も見落とさないようにしましょう。
相談前に準備するもの
手元にある督促状、管理費等の口座明細、管理規約、住宅ローンの返済予定表をまとめます。裁判所から書類が届いている場合は、期限の確認を優先してください。資料が不足していても、未払いが始まった時期、毎月の負担、売却希望時期が分かれば整理を始められます。
さいたま市緑区・東浦和で売却を検討されている方は、A-LINEへ現在の状況をお知らせください。売却価格の見込みと清算に必要な情報を整理し、法的な判断が必要な部分は専門家への確認につなげます。
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