相続登記の義務化｜実家を売る前に確認する期限と名義｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

1．相続登記の基本的な申請義務

相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されました。相続により不動産を取得した人は、自己のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請します。遺言による取得も含め、事情に応じて確認が必要です。

さらに遺産分割が成立した場合は、その内容に沿った登記について、成立日から3年以内の追加的な申請義務があります。基本の期限と追加の期限を混同しないよう、登記の現状と協議の経緯を司法書士へ伝えてください。

2．昔の相続を、そのままにしている場合

「父の家だと思っていたが、名義は祖父のまま」という場合、前の相続から順に権利関係を確認する必要があります。途中で相続人が亡くなっていると、関係者や必要書類が増えることがあります。現在住んでいる人や税金を払っている人だけで名義を判断しないようにしましょう。

施行前の相続でも、取得を知った時期が2024年4月以降なら、その日から3年以内という扱いになります。誰がいつ何を知ったか、どの登記が済んでいるかによって確認事項が変わります。日付に自信がない場合も、曖昧なまま期限を自己判断せず相談してください。

3．期限を過ぎたら、必ず直ちに罰金になるのか

正当な理由なく申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となります。これは刑事罰の罰金とは異なります。また、期限を過ぎた人すべてに、その場で一律に過料が課されるという説明も適切ではありません。

法務省は正当な理由の考え方や手続きを案内しています。事情がある場合は、資料収集の状況、相続人の確認状況などを整理して法務局や司法書士に相談しましょう。「話し合い中なら何もしなくてよい」とは考えず、期限内にできる対応を確かめることが大切です。

4．相続人申告登記と、売却に必要な登記

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらないなどの場合に、基本的な申請義務に対応するための簡易な仕組みです。不動産の所有権や持分を確定して公示するものではなく、売却する場合は別途相続登記が必要です。

また、遺産分割が成立した後の追加的な義務は、相続人申告登記では履行できません。「申告をしたからすべて終了」とならないよう、後で必要になる手続きも記録しておきます。具体的な使い分けは相続人申告登記の解説をご覧ください。

5．売却相談と登記を、どう並行して進めるか

不動産の価格を調べたり、道路や建物の調査を相談したりする準備は、登記の整理と並行して検討できます。ただし、査定を受けたことと、売却する権限や家族の合意が整ったことは別です。販売や契約へ進める時期は、権利関係を確認して判断します。

買主への所有権移転を行うには、必要な相続登記を整えることが前提です。相続登記が未了のまま引渡し日だけを約束すると、書類の取得や協議に時間がかかり、予定に支障が出る場合があります。司法書士と不動産会社に同じ状況を伝え、無理のない工程を組みましょう。

相談前に整理したい情報

1. 亡くなった方と、現在の登記名義人の名前。
2. 所在地と、土地・建物の課税明細や登記の資料。
3. 遺言の有無、遺産分割協議の進み具合。
4. 相続の開始や不動産の取得を知った時期。
5. 売却の希望時期と、連絡が難しい関係者の有無。

すべての戸籍や証明書を先に揃える必要はありません。事情によって必要書類は異なり、重複取得を避けるためにも依頼先へ確認しましょう。

A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の相続不動産について、売却の調査や予定を整理します。登記申請や法的判断は司法書士等へ確認しながら進めます。

参考資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」