相続登記が義務化され、相続した実家や土地を売る前には名義変更の確認が重要です。3年以内の申請義務、過料、相続人申告登記、売却前に必要な書類とA-LINEで相談できることを図解で解説します。

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親の実家や土地を相続したものの、

・「登記が亡くなった親の名義のままだけど売れる？」

・「兄弟でまだ話し合いが終わっていない」

・「相続登記が義務化されたと聞いて不安」

・「司法書士に何を頼めばいいか分からない」

というご相談はとても多くあります。

結論から言うと、相続した不動産を売却するには、最終的に買主へ所有権移転登記ができる状態にしておく必要があります。

そのため、登記簿上の名義が亡くなった方のままの場合、原則として相続登記（名義変更）の段取りが必要です。

さらに、2024年4月1日から相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の可能性があります。

この記事では、相続した不動産を売る前に知っておきたい「相続登記の義務化」と「売却前の名義変更」を、図解でわかりやすく整理します。

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1. まず結論｜相続登記をしないと売却で止まる可能性がある

不動産売却では、買主へ所有権を移転するために、売主側の名義が整理されている必要があります。

たとえば、登記簿の所有者が亡くなったお父様のままの場合、そのままでは買主へ直接移転できないことが多く、売買契約や決済前に相続人へ名義を移す段取りが必要になります。

つまり、相続不動産の売却では、

1. 誰が相続人かを確認する

2. 誰がその不動産を取得するかを整理する

3. 相続登記を行う

4. 売却・決済で買主へ移転する

という流れが基本です。

A-LINEでは、査定だけでなく、名義・相続人・売却時期・必要書類を最初に整理し、必要に応じて司法書士と連携して売却決済まで止まらない段取りを作ります。

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2. 相続登記の義務化とは？

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続人名義に変更する手続きです。

法務省は、相続人が不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することを法律上の義務としています。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、遺産分割協議で「この不動産は長男が取得する」などと決まった場合には、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。

ポイント

・2024年4月1日から相続登記は義務化

・相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内

・遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に追加の登記義務

・正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の可能性

「売る予定がまだないから後でいい」と思っていると、いざ売却しようとしたときに書類集めや相続人の同意で時間がかかることがあります。

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3. 10秒チェック｜売却前に名義確認が必要なケース

次に当てはまる場合は、売却査定と同時に登記状況の確認をおすすめします。

特に注意したいのは、相続人が複数いるケースです。

兄弟姉妹で共有状態になると、売却には原則として全員の同意が必要になり、署名押印・印鑑証明の回収だけでも時間がかかります。

売却を急いでいる場合ほど、早い段階で「誰が売主になるのか」を決めておくことが大切です。

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4. 相続登記から売却までの基本フロー

相続登記と売却は、別々に考えるよりも同時進行で設計するのが実務的です。

STEP1：登記簿を確認する

まずは登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認します。名義人が亡くなった方のままか、抵当権が残っているか、共有名義かを確認します。

STEP2：相続人を確認する

戸籍をたどり、相続人を確定します。相続人が多い、遠方にいる、連絡が取れない場合は、売却までの期間が長くなる可能性があります。

STEP3：遺言・遺産分割協議を確認する

遺言がある場合はその内容を確認し、遺言がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。

STEP4：司法書士と相続登記を進める

必要書類を揃え、司法書士と連携して相続登記を進めます。売却予定がある場合は、決済日に間に合うよう逆算します。

STEP5：査定・売却活動へ進む

名義整理の見通しが立った段階で、査定・売出価格・売却方法を検討します。

STEP6：売買契約・決済

決済時には、買主への所有権移転登記が行われます。相続登記が未了のままだと、ここで止まる可能性があります。

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5. 状況別｜どの登記ルートで進める？

相続した不動産の売却は、状況によって最短ルートが異なります。

遺言書がある場合

遺言の内容に沿って登記を進めます。自筆証書遺言の場合、家庭裁判所の検認が必要になる場合があります。

遺産分割協議がまとまっている場合

遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名押印・印鑑証明を揃えて相続登記を進めます。

遺産分割協議がまとまらない場合

売却の方針が決まらない場合、まずは相続人の確定と不動産の査定を行い、数字をもとに話し合いを進めるのが有効です。

期限が迫っている場合

相続登記の3年期限が迫っている場合や協議が長引いている場合には、相続人申告登記の活用を検討することもあります。ただし、相続人申告登記だけで売却できるわけではありません。売却には最終的な相続登記が必要です。

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6. 期限の整理｜相続登記・相続税・売却後申告

相続不動産の売却では、登記だけでなく、税務の期限も同時に見ておく必要があります。

代表的な期限は次の通りです。

・相続放棄の検討：原則3か月以内

・相続税の申告・納税：対象者は原則10か月以内

・相続登記：相続で取得したことを知った日から3年以内

・売却後の確定申告：売却した翌年2月16日〜3月15日が原則

相続登記を後回しにすると、税務・売却・空き家管理の判断まで遅れやすくなります。

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7. 売却前に準備したい書類

最初からすべて揃っていなくても大丈夫です。まずは「あるもの」から確認し、不足分を整理していきましょう。

名義・相続関係

・登記事項証明書

・戸籍一式

・法定相続情報一覧図

・遺言書

・遺産分割協議書

・相続人の印鑑証明書

売却・物件資料

・固定資産税納税通知書

・測量図・公図

・建築図面

・リフォーム・修繕履歴

・ローン残高が分かる書類

相談時にあると早いもの

・本人確認書類

・権利証または登記識別情報

・空き家の鍵

・管理状況メモ

・売却希望時期

A-LINEでは、足りない書類を前提に、どこで取得するか、司法書士に確認すべきものは何かを一緒に整理できます。

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8. よくある落とし穴

相続登記が絡む売却では、次のようなトラブルが起こりやすいです。

よくある失敗

・名義が亡くなった方のままでも売れると思っていた

・相続人を確定しないまま買主を探してしまった

・共有名義にして、後で全員同意が必要になった

・相続登記の期限を忘れていた

・相続人申告登記だけで売却できると誤解した

・権利証や登記識別情報の所在を決済直前に確認した

・税金や空き家管理の問題を後回しにした

これらは、初回相談の段階で整理しておけば避けられるものが多いです。

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9. A-LINEに相談するメリット

相続した不動産の売却は、登記だけ、査定だけ、税金だけを別々に考えると遠回りになりがちです。

A-LINEでは、まず次の点を一緒に確認します。

・登記名義人は誰か

・相続人は誰か

・遺言や遺産分割協議の状況

・抵当権やローンは残っているか

・空き家なのか、居住中なのか

・売却時期の希望

・仲介・買取のどちらが合うか

そのうえで、必要に応じて司法書士と連携し、相続登記から売却決済まで止まらない段取りを作ります。

A-LINEの査定フォームでは、訪問査定・簡易査定を選べます。相続した実家や土地を「売るかまだ決めていない」段階でも、まずは状況整理としてご相談いただけます。

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まとめ

相続した不動産を売る前には、まず名義の確認が必要です。

相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。さらに、遺産分割協議が成立した場合には、その日から3年以内に内容を反映した登記を行う必要があります。

売却をスムーズに進めるには、

1. 登記簿を確認する

2. 相続人を確定する

3. 遺言・遺産分割協議を整理する

4. 司法書士と相続登記を進める

5. 査定・売却方法を決める

という順番が大切です。

「名義が親のままだけど売れる？」「兄弟でまだ話し合いが終わっていない」「司法書士に頼む前に相場を知りたい」など、どの段階でも大丈夫です。

さいたま市緑区・東浦和周辺で相続不動産の売却を検討している方は、まずA-LINEへご相談ください。

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参考情報・過去ブログ

・法務省：相続登記の申請義務化について

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

・法務省：相続登記の申請義務化に関するQ&A

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

・法務省：相続人申告登記について

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html

・A-LINE：相続登記と売却の段取り

https://www.a-l-i-n-e.jp/sale_column/page_3950.html