A-LINE ／ 不動産売却ガイド
古い実家を売ろうとすると、「更地のほうが売れそう」と考えるかもしれません。しかし、解体費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限らず、建物を利用したい買主も考えられます。まず建物付きと解体後の両方を検討し、取り戻せない工事に着手する前に条件をそろえましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
判断の前に押さえる3つのこと
- 売却額ではなく費用を引いた結果で比較。 解体以外の費用も含めます。
- 建て替え条件は解体前に確認。 建物が建っている事実だけでは判断できません。
- 税金の条件と工事の予定を合わせる。 解体時期が特例や土地の課税に関係する場合があります。
1．「古家付き」と「更地渡し」は引渡し条件です
古家付きの売却は建物を残して引き渡す方法です。ただし、買主が建物を使うのか、購入後に取り壊すのかで、調査や契約条件は変わります。更地渡しでは、誰がいつ解体し、どこまで撤去・整地するかを契約で具体化する必要があります。
「古いから建物の説明は不要」「現況渡しなら何も責任を負わない」といった判断は避けてください。知っている雨漏りや増改築、設備不良などを整理し、どの条件で引き渡すかを不動産会社と確認します。
2．二つの査定と、範囲が明確な見積もりを取る
| 比較する案 | 揃えたい情報 |
|---|---|
| 建物を残して売る | 利用可能性、現況での売却見込み、家財整理や調査費 |
| 解体して売る | 更地の売却見込み、解体・処分・整地費、工事期間 |
| 買主と解体条件を相談 | 工事の担当、費用負担、期限、追加費用の取扱い |
解体見積もりは総額だけでなく、本体、基礎、庭木、塀、物置、家財、地中物、養生、車両経路などの範囲を確認します。隣家との距離や道路条件によって作業方法が変わり、追加費用が生じる場合があります。追加工事は何を根拠に見積もり、誰の承諾後に行うかも確認しましょう。
残す塀や境界標、隣地の構造物を誤って撤去しないよう、現地写真や図で対象を共有します。家財の処分と建築物の解体では取扱いが異なるため、搬出・処分の方法も依頼先へ確認してください。
3．石綿の調査と建て替えの見通しを確認する
環境省は、建築物等の解体・改修にあたり石綿含有建材の使用状況を事前に調べる必要があると案内しています。一定規模以上の工事には結果報告も必要です。建物が小さいから調査自体が不要、と一律に考えず、調査の担当、費用、結果による工事方法を施工業者に確認します。
また、道路への接し方、建築に関する制限、敷地の分け方などを、解体前に建築士や行政へ確認しましょう。今の建物と同じ規模で建て替えられるとは限りません。さいたま市緑区・東浦和でも、前面道路や高低差、隣地との関係によって調査が必要です。
4．税の特例は「壊せば使える」わけではありません
相続空き家の売却に関する特例には、被相続人の居住状況、建築時期、相続後の利用、売却期限など複数の条件があります。解体の前後で集める資料も変わるため、税理士に予定を伝え、市の確認書の手続きも調べておきます。
解体によって土地の住宅用地特例の扱いが変わる可能性もあります。建物分の税がなくなることと、土地を含めた総負担が減ることは同じではありません。翌年度の扱いは市税窓口等へ具体的な状況を伝えて確認してください。詳しくは空き家売却の税金と契約前の確認をご覧ください。
5．決める前に、家族と買主の希望を整理する
相続人間で権利関係が未整理なら、解体や処分に必要な意思確認を専門家へ相談します。家族の思い出や残したい品も、工事前に確認しましょう。建物を残して販売する期間を設ける方法もありますが、危険な状態をそのまま放置する理由にはできません。
買主の申込みがあってから解体する場合は、売買契約の条件と工事発注の順序が重要です。買主の資金条件や解除の扱いを確認せず、売却代金を見込んで先に工事費を支払わないようにします。具体的な契約条項は不動産会社や法律専門家へ相談してください。
見積もり相談で聞きたいこと
- 建物付きと更地の査定は、同じ時点・条件で比較できるか。
- 見積もりに含まれない撤去物や調査は何か。
- 石綿や地中物が見つかった際の費用と判断方法はどうなるか。
- 税務・登記・引渡しまで含めて、いつ工事を始めるべきか。
A-LINEでは、古い実家を残して売る場合と解体して売る場合の条件を整理します。工事を決める前に、図面や現況写真、見積書があればお持ちください。
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