不動産を売るときに、売主様が不安に感じやすいのが「売った後に不具合を指摘されたらどうなるのか」という点です。

・引渡し後に雨漏りが見つかった

・給湯器や水回り設備が動かないと言われた

・境界や越境の説明で買主と認識がズレた

・「聞いていない」と言われ、修理・減額を求められた

こうした売却後のトラブルに関係するのが 契約不適合責任 です。

ポイントは、不具合を隠すことではありません。物件の状態を把握し、告知書・付帯設備表・売買契約書で“説明できる状態”に整えることです。

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この記事でわかること

・契約不適合責任とは何か

・売主が責任を問われやすい不具合の例

・買主が請求できる主な内容

・売却前に準備すべき告知書・付帯設備表・修繕履歴

・A-LINEに相談すると整理できること

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1. 契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約で合意した内容に対して、引き渡された物件の 種類・品質・数量 などが契約内容に適合していない場合に、売主が負う可能性のある責任です。

たとえば、契約上は「雨漏りなし」と説明していたのに、引渡し後に雨漏りが見つかった場合、買主から「契約内容と違う」と言われる可能性があります。

以前の「瑕疵担保責任」と何が違う？

以前は「隠れた瑕疵」が問題になりやすい制度でした。現在の契約不適合責任では、“契約でどう決めたか”と“実際の状態が合っているか”が重要になります。

つまり、売却前に「何を知っていて、何を説明し、契約上どこまで責任を負うのか」を整理することが、以前よりも重要になっています。

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2. 買主は何を請求できる？

民法では、目的物が契約内容に適合しない場合、買主は一定の要件のもとで、修補などの追完請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求め得る仕組みになっています。

代表的には次のような整理です。

1. 追完請求：修理・補修などを求める

2. 代金減額請求：不適合の程度に応じて代金減額を求める

3. 損害賠償請求：損害が出た場合に請求される可能性

4. 契約解除：重大な不適合の場合に契約解除が問題になる可能性

ただし、実際にどの請求が認められるかは、契約内容・不具合の内容・売主の説明状況・買主の通知時期などで変わります。

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3. 売主が気をつけたい不具合の例

契約不適合責任で揉めやすいのは、次のような項目です。

戸建て・土地で多いもの

・雨漏り、屋根・外壁の不具合

・シロアリ、床の沈み、建物の傾き

・境界不明、越境、私道・通行掘削の問題

・地中埋設物、土壌汚染、過去の利用履歴

マンションで多いもの

・給湯器・水回り・換気設備の不具合

・管理費・修繕積立金・大規模修繕に関する情報

・専有部のリフォーム履歴

・騒音・漏水・近隣トラブル

共通して多いもの

・付帯設備の故障

・残置物や撤去範囲の認識違い

・過去の修繕履歴を伝えていない

・「知っていたのに告げなかった」と言われるケース

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4. 揉めないための基本は「告知」と「書面化」

売却後のトラブルを減らすには、次の順番で整理するのがおすすめです。

まずは現状確認

雨漏り・シロアリ・設備不良・境界・越境など、気になる点を洗い出します。

次にメモ化

「いつ」「どこで」「どんな不具合があったか」「修理したか」を簡単にメモします。

写真・資料を残す

修繕履歴、保証書、見積書、工事写真、設備説明書などがあると、買主への説明がしやすくなります。

告知書・付帯設備表へ反映

口頭説明だけではなく、物件状況報告書や付帯設備表に反映します。

契約条項で整理

責任を負う範囲、期間、免責の有無、設備の扱いなどを契約書で確認します。

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5. 「現状渡し」や「免責」と書けば安心？

不動産売却では、「現状渡し」「契約不適合責任免責」といった言葉が使われることがあります。

ただし、これだけで必ず安心とは限りません。

特に、売主が知っていた不具合を告げなかった場合は、免責条項があってもトラブルになる可能性があります。だからこそ、免責にする場合ほど、知っている事実を丁寧に告知することが重要です。

売り方は大きく3つ

・修繕して売る：買主の不安を減らしやすいが、費用回収の検討が必要

・現状渡しで売る：修繕せず、事実を告知し価格・特約で調整

・買取や保証を使う：早期売却や責任不安の軽減を重視する場合に検討

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6. いつ確認するべき？

契約不適合責任の整理は、契約直前では遅いことがあります。売り出し前から確認しておくと、価格設定・販売方法・買主への説明がスムーズです。

査定前

不具合や修繕履歴を簡単に棚卸しします。

売出前

写真、修繕資料、告知メモ、設備の状態を整理します。

内覧前

質問されそうな点を不動産会社と共有します。

契約前

告知書・付帯設備表・契約条項を確認します。

引渡し後

契約範囲外の請求に備えて、資料を一定期間保管しておくと安心です。

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7. 売却前に準備したい資料

すべて完璧に揃える必要はありません。まずは「あるもの」を集めるだけでも、売却の進め方が整理しやすくなります。

代表的な資料は次の通りです。

・過去の修繕履歴、工事見積書、保証書

・雨漏り・設備不良などのメモ

・リフォーム履歴、設備説明書

・境界確認書、測量図、越境に関する資料

・物件状況報告書、付帯設備表

・引渡し時点の写真

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8. よくある落とし穴

契約不適合責任で揉める原因は、「不具合があること」そのものより、説明不足・書面不足・契約内容の曖昧さであることが多いです。

特に注意したいのは、次のようなケースです。

・高く売りたいから不具合を曖昧にする

・口頭説明だけで済ませる

・設備の動作確認をしない

・境界や越境を後回しにする

・免責と書けばすべて安心と思う

・責任範囲や期間を契約で決めない

・契約直前に初めて告知する

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9. A-LINEに相談すると整理できること

A-LINEでは、売却前の査定だけでなく、売却後に揉めないための事前整理も重視しています。

・不具合・修繕履歴の棚卸し

・告知書・付帯設備表の作成サポート

・現状渡し／修繕後売却／買取の比較

・契約不適合責任の範囲・期間の確認

・必要に応じた専門家連携

不動産売却は、単に「高く売る」だけでなく、売った後に安心できる形で進めることが大切です。

「この不具合は伝えるべき？」「現状渡しで売れる？」「契約不適合責任をどこまで負うの？」と不安な方は、売り出し前に一度ご相談ください。

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FAQ

Q1. 古い家でも契約不適合責任は関係ありますか？

関係します。築年数が古い場合でも、契約内容と実際の状態が違うと問題になる可能性があります。古い家ほど、現状や不具合を丁寧に告知することが重要です。

Q2. 個人売主なら契約不適合責任を免責にできますか？

契約内容によって免責や期間制限を定めることはあります。ただし、知っていた不具合を告げなかった場合などは、免責だけで安全とは言い切れません。

Q3. 雨漏りを修理していれば告知しなくてもいいですか？

修理済みでも、過去に雨漏りがあった事実や修繕内容は伝えた方が安全です。修理履歴や写真があると、買主も判断しやすくなります。

Q4. 設備故障も契約不適合責任になりますか？

付帯設備表で「使える」として引き渡した設備が動かない場合、トラブルになることがあります。残す設備・撤去する設備・故障している設備は事前に整理しましょう。

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免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律判断を行うものではありません。実際の契約内容・責任範囲は、売買契約書や個別事情によって異なります。必要に応じて弁護士・司法書士等の専門家へご確認ください。

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参考情報・過去ブログ

・e-Gov法令検索「民法」：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

・e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」：https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

・国土交通省「物件状況等報告書 記入上のご注意」：https://www.mlit.go.jp/common/000026648.pdf

・A-LINE「契約不適合責任とは？不動産売却で揉めないための告知・条項・期間」：https://www.a-l-i-n-e.jp/sale_column/page_3972.html

・A-LINE「売却査定フォーム」：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale2/