※本記事は、2026年5月30日時点で確認できる公的・準公的データをもとに作成しています。東日本レインズの月例マーケットウォッチは、本稿作成時点で2026年4月度までが公開されており、5月度は項目のみ確認できるものの、サマリー等の公式情報はまだ確認できません。そのため本記事では、2026年1〜4月の実績＋5月時点の公開状況として市況を整理します。

まず結論｜2026年前半は「価格は強いが、反響差が出始めた」市況

2026年1月〜4月の首都圏中古住宅市場を見ると、中古マンションは㎡単価・成約価格とも高水準を維持しています。ただし4月は、成約件数が前年同月比マイナス1.2％となり、24年10月以来18か月ぶりに前年割れしました。在庫件数も2か月連続で増加しています。

一方で中古戸建は、1月・2月に成約件数が大きく伸び、3月にやや一服したものの、4月は成約件数・成約価格とも前年同月を上回りました。

つまり、2026年前半の売却市場は、単純に「高く出せば売れる」ではありません。価格水準は強いが、買主は慎重。売主は“根拠ある価格”と“反響を見た調整”が必要な局面です。

根拠1｜東日本レインズの月例データは4月度まで公開

東日本レインズの2026年マーケットデータページでは、1月〜4月度は「サマリー／データ／全国版」が公開されています。一方で、5月度は項目自体は表示されていますが、本稿作成時点ではサマリー等が確認できません。したがって、5月の確定値は公表後に更新する前提で見るのが正確です。

・2026年1月度：中古マンション成約件数3,343件、成約㎡単価86.99万円/㎡、成約価格5,493万円。中古戸建成約件数1,496件、成約価格4,056万円。

・2026年2月度：中古マンション成約件数4,241件、成約㎡単価85.61万円/㎡、成約価格5,458万円。中古戸建成約件数1,910件、成約価格4,115万円。

・2026年3月度：中古マンション成約件数5,001件、成約㎡単価86.34万円/㎡、成約価格5,521万円。中古戸建成約件数2,169件、成約価格4,101万円。

・2026年4月度：中古マンション成約件数3,903件、成約㎡単価85.93万円/㎡、成約価格5,321万円。中古戸建成約件数1,839件、成約価格4,177万円。

根拠2｜中古マンションは高値維持。ただし4月は件数が前年割れ

中古マンションは、2026年1月〜4月を通じて成約㎡単価が85〜86万円台で推移し、価格水準は高止まりしています。1月時点では成約㎡単価が前年同月比プラス6.3％、2月はプラス8.2％、3月はプラス9.3％、4月もプラス5.9％でした。

一方、4月の成約件数は前年同月比マイナス1.2％となり、価格は上がっているのに件数は鈍る動きが出ています。これは、買主が価格上昇についていけない物件や、競合との差が見えやすい物件で、反響差が出やすくなっているサインです。

売主側では、査定額だけでなく、競合物件・在庫・反響速度を確認し、売出価格と値下げラインを最初から設計することが重要です。

根拠3｜中古戸建は底堅いが、個別条件の差が大きい

中古戸建住宅は、1月に成約件数が前年同月比プラス17.0％、2月もプラス13.0％と強い動きでした。3月は前年同月比マイナス1.2％と一服しましたが、4月はプラス3.5％に戻り、成約価格は前年同月比プラス9.8％でした。

戸建はマンション以上に、駅距離、土地形状、築年数、修繕履歴、駐車場、接道、境界、建物の状態で価格差が出ます。2026年前半のように価格が底堅い市況でも、古い家・変形地・境界未確定・修繕不安がある物件は、相場上昇の恩恵をそのまま受けられないことがあります。

根拠4｜埼玉県は首都圏内でも堅調。ただし駅勢圏と個別条件が重要

2026年1〜3月期の東日本レインズ季報では、埼玉県の中古マンション成約㎡単価は45.90万円/㎡、前年同期比プラス7.7％とされています。首都圏全体の価格上昇の中で、埼玉県も堅調な動きを維持しています。

ただし、埼玉県内でもエリア差は大きく、さいたま市緑区・東浦和周辺で売却を考える場合は、県平均ではなく、東浦和駅勢圏、浦和美園、大門、緑区内の生活利便性、土地条件、管理状態まで落とし込んだ相場確認が必要です。

売主が2026年5月時点で考えるべきこと

1. 価格上昇を過信しない

価格水準が上がっていることは売主にとって追い風です。しかし、4月の中古マンション成約件数が前年割れしたように、買主は高すぎる物件に慎重になっています。高値を狙うなら、なぜその価格で売れるのかを説明できる根拠が必要です。

2. 5月度データは公表後に差し替える

2026年5月度の公式速報が出る前に、市況を断定しすぎるのは危険です。売却を急ぐ場合は、1〜4月のデータを使って暫定戦略を立て、5月度公開後に価格レンジや販売方針を更新するのが実務的です。

3. “成約価格”と“売出価格”を分けて見る

市況記事で見る価格は平均値であり、実際の売却では、成約事例、競合物件、売り出し中の在庫、内覧反響を分けて見ます。特に2026年前半は、在庫価格が高く、成約価格とのギャップが出やすい時期です。

さいたま市緑区・東浦和で売却を考える方へ

A-LINEでは、東京カンテイなどの第三者データ、周辺成約事例、競合物件、現地状況を合わせて、相場レンジを整理します。査定は「いくらで売れそうか」だけでなく、「その価格でいつまでに、どう売るか」を設計するための材料です。

売却を迷っている段階でも、簡易査定で相場感をつかみ、必要に応じて訪問査定で建物状態や管理状況まで反映することができます。2026年前半のように、市況が強い一方で反響差が出やすい時期こそ、A-LINEで根拠ある売出価格・値下げライン・売却スケジュールを一緒に整理することをおすすめします。

まとめ｜2026年1月〜5月時点の市況は「強いが、慎重に売るべき」

2026年1月〜4月の首都圏不動産市況を見ると、中古マンションは価格・㎡単価が高水準を維持し、中古戸建も価格面では底堅い動きです。ただし、4月の中古マンション成約件数は18か月ぶりに前年割れし、在庫も増加傾向に転じています。つまり、売主にとって追い風はありますが、買主の目は厳しくなり始めています。

2026年5月度の公式データは公表後に更新する前提で、まずは1〜4月実績を土台に、相場レンジ・競合・反響・売却期限を整理することが大切です。

参考・根拠URL

・東日本レインズ｜2026年マーケットデータ：https://www.reins.or.jp/library/2026.html

・東日本レインズ｜2026年1月度 月例マーケットウォッチ：https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202601_summary.pdf

・東日本レインズ｜2026年2月度 月例マーケットウォッチ：https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202602_summary.pdf

・東日本レインズ｜2026年3月度 月例マーケットウォッチ：https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202603_summary.pdf

・東日本レインズ｜2026年4月度 月例マーケットウォッチ：https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202604_summary.pdf

・東日本レインズ｜2026年1〜3月期 季報マーケットウォッチ：https://www.reins.or.jp/sf_202601-03.pdf

・A-LINE｜東京カンテイを活用した査定：https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/page_1669.html

・A-LINE｜売却査定フォーム：https://www.a-l-i-n-e.jp/form_sale2/