マンション経営の収支計画｜空室・修繕費・ローン返済後の手残りを確認｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月29日

家賃収入・運営収支・返済後の手残りを分ける

入居者からの家賃がそのまま利益になるわけではありません。比較する際は、次の順番で収支を分けます。

• 年間収入：入居状況に応じた家賃・共益費・その他月額収入。
• 年間運営収支：年間収入から管理料、税・保険・共用部費用・修繕等の運営費を引いた額。
• 返済後の年間手残り：年間運営収支から、ローンの元金と利息の返済額を引いた額。

本ツールの手残りは所得税等を差し引く前の資金の増減であり、申告上の所得と同じではありません。また、年間比較表の手残りには改善のための一時投資を含めず、長期計画の1年目に反映します。

一棟でも区分所有でも、自分が負担する範囲の収入・費用にそろえることが出発点です。購入を検討中なら、物件の価格だけでなく、管理資料、借入条件、修繕履歴を確認し、購入後の支出と残す資金を見ます。管理の委託範囲は賃貸管理の流れと業務範囲も参考にしてください。

資料をそろえ、同じ物件の条件を入力する

画面の「所有中の物件を改善したい」を選び、レントロール、収支報告、管理契約、返済予定表、修繕の見積りを手元に置きます。入力は円単位。賃料・現在の管理料は月額、運営費・返済額は年額です。

未入力の経費・返済額は0円として試算されます。分からない費用は「かからない」とせず、未確認項目として控え、見積り後に更新してください。管理料に含まれる清掃などを別の経費へ重ねないことも大切です。価格を入力しなくても収支比較はできますが、利回りの表示には価格の条件が必要です。

2戸の仮定例で管理料と入居想定を分けて比較

以下は使い方を示す仮定例です。実際の相談事例、東浦和の相場、管理変更の実績ではありません。2戸とも月額家賃7万円、共益費等0円とし、現在は1戸入居・1戸空室を想定します。

• 現在の管理料：税込月5,000円。
• 年間運営費：税12万円、保険2万円、水道光熱費1万2,000円、通常の修繕6万円、その他8,000円、計22万円。
• 年間のローン元利返済：60万円。
• 比較先の管理料：画面の計算条件である家賃・共益費の税込5.5％を使用。正式な計算対象や別途費用は契約前に確認。

「管理変更のみ」は収入を変えず、「＋改善プラン」は空室1戸も入居し、その状態が12か月続くと仮定します。管理会社を変えるだけで入居が決まるという比較ではありません。

この条件では、管理料だけを変えても赤字は残ります。管理変更のみの差は年1万3,800円です。入居を想定した列との差は、家賃が入るという追加の前提によって生じます。募集までの期間や新たな借入れは自動反映されないため、そのまま将来の手取りと考えないでください。

修繕する年の資金不足を長期表で確かめる

同じ例に、改善の一時投資40万円と、5年目から5年ごとに30万円の設備更新を追加します。通常の年6万円の修繕とは別の費用という仮定です。収入・運営費の変動率は0％、ローンの残り返済期間は8年とします。

「長期の収支計画」で10年を選び、追加費用の実施年を5、金額を300,000円、繰返し間隔を5年、反映先を「全てのプラン共通」にします。一時投資と毎年の修繕費に含めた工事を、もう一度追加しないようにしてください。

年間比較の767,600円が、初年度にそのまま残るわけではありません。現況継続の例は10年末の累計が20万円のプラスでも、8年末は62万円のマイナスです。最終年だけを見ず、途中の不足を何で賄うか確認します。「累計手残り」は1年目からの資金増減の合計で、開始時の預金を含みません。実際の月中の支払資金も別に確認しましょう。

追加費用は登録金額のまま計上され、運営費の変動率は適用されません。将来の工事費が増える場合は金額を見直します。返済期間を8年としたこの例では9年目から返済額が0になりますが、実際の完済時期や最終返済額は金融機関の資料で確認してください。

空室・修繕・返済のリスクから計画を見直す

• 空室：入居を想定する前に、募集開始日、写真・条件、問合せ・内見・申込みの記録を確認します。入居後も同じ家賃が続くとは限りません。空室対策の段階別チェックで原因を整理します。
• 修繕：見積りの範囲、実施時期、追加費用の条件をそろえます。安全上必要な修繕を、家賃上昇で回収できるかだけで先送りしないでください。
• 返済：本ツールは入力した年額と残り返済年数を使います。金利変更で返済額が変わるときは金融機関の試算も確認し、現在の額がずっと続く前提を見直します。

「家賃が下がる」「入居想定が実現しない」「修繕費が増える」を分けて試し、複数が重なる場合も資金を残せるか確認します。管理料は安さだけでなく、含まれる業務と追加費用を年間費用と業務内容の確認表で比べましょう。

管理相談の準備とよくある質問

相談メモには、所有中か購入検討中か、地域と戸数、空室数、直近の収入・経費・返済の年額、修繕の時期と見積り、確かめたいことを書きます。入居者名・連絡先・口座情報を最初の相談文へ記載する必要はありません。資料の共有方法は担当者と確認してください。

満室想定の家賃を現在の収入として使えますか？
分けてください。空室の募集賃料は未実現の収入です。比較例も、現在の1戸入居と、2戸入居が12か月続く仮定を区別しています。

年間手残りが黒字なら資金は足りますか？
所得税等、未入力費用、一時投資、修繕する年の支出も確認が必要です。年次の試算とは別に、実際の支払時期と使える預金も見ます。

手残りをそのまま税金の申告に使えますか？
この試算は申告書ではありません。所得税等を除く資金比較であり、税務上の費用や所得の計算は、国税庁の不動産収入の案内と税理士・税務署で確認してください。

管理変更をまだ決めていなくても何を準備できますか？
現在の契約と収支を整理し、費用・報告・空室・修繕のうち、どこに困っているかを明確にできます。

確認資料：A-LINEオーナー向け収支シミュレーターの公開画面・計算前提（2026年9月26日）。数値は本文条件による仮定で、将来の収益・満室・賃料・融資条件を保証するものではありません。

東浦和・さいたま市緑区 住まいと不動産ガイド

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