抵当権付き相続税延納地を売却するリスクとは？～延納中不動産の取扱い注意点～｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

相続税の支払いが困難な場合に活用される「延納制度」。不動産を担保として税務署に提供し、分割で納税するこの制度は、現金が手元にない相続人にとって非常に心強い選択肢です。

しかし、延納制度を利用して担保に入れた土地を将来的に売却したいと考えたとき、「抵当権が付いている土地を売るのは可能なのか？」「売却時にどのようなリスクがあるのか？」という疑問や不安が生じます。

今回は、延納制度における抵当権設定済み不動産の売却に伴うリスクや留意点について、実務の視点から丁寧に解説いたします。

■ 延納制度における「抵当権」とは？

延納を税務署に認めてもらうには、相続税額に見合う「担保」の提供が必要となります。その担保の典型例が「不動産」であり、延納許可時にはその不動産に対して税務署が抵当権を設定します。

この抵当権とは、簡単に言えば「延納の支払いが滞った場合に、国がその不動産を差し押さえて換金できる権利」です。金融機関の住宅ローンと同じ仕組みですが、抵当権者が国（税務署）である点が大きく異なります。

■ 抵当権付き不動産は売却できるのか？

結論から言えば、売却は可能ですが、非常に慎重な対応が求められます。

民法上、抵当権付きの不動産でも第三者に売却することは可能です。ただし、買主は「税務署の抵当権が残ったまま」の土地を購入することになり、リスクを伴います。

そのため、実務では以下のいずれかの方法で対応することが一般的です。

■ 売却のための主な選択肢とそのリスク

① 売却代金で延納残額を一括納付して、抵当権を抹消する

メリット：

• 売却前に抵当権を外せるため、買主にとって安心。

• 売買契約もスムーズに進む。

リスク・注意点：

• 売却代金が延納残額を下回る場合、自己資金の持ち出しが必要。

• 税務署との事前協議や申請手続きに時間がかかる。

② 税務署に「担保の変更申請」を行い、他の資産に担保を切り替える

メリット：

• 不動産の売却が可能となり、延納制度はそのまま継続できる。

• 他に担保にできる資産がある場合には有効。

リスク・注意点：

• 新たな担保に対する税務署の評価・承認が必要。

• 替わりの担保が認められない場合、申請は却下される。

• 手続きは煩雑で、審査に時間を要する。

③ 抵当権付きのまま、買主に事情を説明して売却する

メリット：

• 急ぎの売却には有効。ただし非常に稀なケース。

リスク・注意点：

• 買主が現れにくく、価格交渉で大幅に不利になる。

• 万が一延納が滞れば、買主の所有権にも影響が出る可能性がある。

• 融資を受けられない可能性が高く、現金買いに限定される。

■ 抵当権付き土地を売却する前に確認すべき3つのポイント

1. 延納残額はいくら残っているか？

   • 一括納付や担保変更を検討する際の判断材料になります。

2. 担保としての評価額は？

   • 売却予定価格が担保評価額を下回ると、税務署が承認しない可能性があります。

3. 売却時期と延納期間の残存年数

   • 延納期間が長く残っているほど、税務署は厳格な審査を行う傾向があります。

■ 実務上のよくあるトラブル事例

● 売却直前に抵当権の存在が判明した

→買主が契約を白紙撤回。手付金返還や違約金が発生した。

● 担保の代替が見つからず、売却が頓挫

→資金計画が狂い、相続人の生活設計に深刻な影響。

● 税務署との交渉が長期化し、買主が離脱

→タイミングを逃し、市場価格が下落してしまった。

■ トラブル回避のための3つのアドバイス

1. 必ず売却前に税務署と相談すること

   • 独断での手続きは危険です。税務署の承認を前提とした手順が不可欠です。

2. 税理士・司法書士・不動産会社と連携する

   • 各専門家の連携により、円滑な手続きとトラブル回避が可能になります。

3. 延納制度を利用する際は、売却の可能性も視野に入れておく

   • そもそも延納を選ぶ段階で、将来の資産処分リスクを考慮しておくと安心です。

■ A-LINEができること

株式会社A-LINEでは、相続不動産に関する豊富な取引実績をもとに、以下のようなサポートを行っています。

• 延納制度の利用に伴う不動産評価や担保調整のアドバイス

• 税理士や司法書士との連携によるスムーズな交渉支援

• 売却を見据えた資産の活用計画（賃貸・等価交換など）

• 抵当権付き不動産の実務売却サポート

■ まとめ：延納地の売却には“事前準備”と“専門知識”が必須

延納制度は、相続税の納税負担を軽減する非常に有効な制度ですが、その反面、「税務署の抵当権」が不動産の自由な処分を制限します。

抵当権が設定されている土地を売却しようとする場合には、税務署との交渉、担保変更手続き、買主へのリスク説明など、数多くのハードルがあります。

安易に売却話を進めると、結果的に買主とのトラブルや納税義務違反に繋がりかねません。
そのため、**「まずは専門家に相談すること」**が、成功への第一歩です。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください。あなたの大切な資産を守るために、最善の選択をご提案いたします。