こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

「相続税が思った以上に高額で、子どもたちに資産を残せるのか不安」
そんなご相談を受けることが増えています。特に、現金や土地といった資産をそのまま残すよりも、不動産活用を通じて相続税を軽減する方法に注目が集まっています。その代表例が「アパート建築による相続対策」です。

今回は、アパートを建築することで得られる節税効果について分かりやすく解説いたします。

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1. 相続税の仕組みと不動産の評価

相続税は「亡くなった方の財産総額－基礎控除額」に課税されます。
この際、資産の種類によって評価方法が異なり、特に不動産は「現金」や「預貯金」と比較して評価額が大きく下がる特徴があります。

例えば、

• 現金1億円 → 評価額はそのまま「1億円」

• 土地1億円 → 路線価評価で7,000万円程度に圧縮されることも

• アパートを建てた土地・建物 → 借家権割合や貸家建付地の補正が入り、さらに評価額が下がる

つまり、同じ1億円の資産でも「現金で持つか」「アパートに変えるか」で、相続税の負担が大きく変わるのです。

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2. アパート建築による節税効果の具体例

（1）土地評価額の減額（貸家建付地）

アパートを建てて貸し出すと、その土地は「貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地の評価額は、通常の土地評価額から以下の式で減額されます。

貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例えば、

• 借地権割合：60％

• 借家権割合：30％

• 賃貸割合：100％

の場合、評価額は 自用地の82％ に減額されます。

（2）建物評価額の減額（貸家）

アパート建物自体も「貸家」として評価されるため、固定資産税評価額から30％程度減額されます。

（3）相続税全体の圧縮

現金で持っていた資産をアパート建築に振り替えることで、評価額が3～4割も下がるケースがあります。結果として、数千万円単位の節税につながることも珍しくありません。

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3. 節税以外のメリット

アパート建築は単なる節税対策にとどまりません。

• 家賃収入を得られる → 定期的な収入源として老後資金を確保

• 資産の組み換え → 現金や土地を効率よく活用し、眠っている資産を動かす

• 物価上昇に強い → インフレ時にも不動産価値が維持されやすい

心理的にも「相続税対策ができた」という安心感が得られ、ご家族にとっても心の余裕を持ちながら将来設計を描ける効果があります。

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4. 注意すべきリスク

ただし、アパート建築にはリスクも伴います。

• 空室リスク → 需要が少ないエリアに建てると、家賃収入が想定より下回る

• 建築費用の負担 → 建築ローンを組んだ場合、返済計画を慎重に検討する必要がある

• 相続後の管理 → 相続人がアパート経営を引き継ぐため、管理や運営の体制が必要

これらを十分に考慮し、収益性と相続対策を両立できるプランを立てることが重要です。

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5. まとめ｜アパート建築は「相続税の圧縮＋収益化」の両立策

アパート建築による相続対策は、

• 相続税評価額を大きく減らせる

• 節税しながら収益も得られる

• 将来の安心につながる

という大きなメリットがあります。

一方で、立地や建築計画を誤ると、節税どころか負担になることもあります。そのため、専門家に相談しながら「税務・建築・管理」のバランスを取ることが欠かせません。

A-LINEでは、東浦和エリアを中心に相続対策としてのアパート建築プランニングもサポートしています。実際の節税効果の試算や、将来の家賃収入を見据えた提案も可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

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不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください。

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