不動産業者が買わない不動産とは？～売却が難航する物件の特徴と対策～｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産を売却しようとした際に、「不動産業者に断られた」「買い取りを渋られた」「値段がつかないと言われた」という声を耳にすることがあります。
こうした事例にはいくつかの共通点があり、売却できない＝資産価値がゼロというわけではありません。

本記事では、「不動産業者が買いたがらない不動産の特徴」と、「そうした物件をどう扱えばよいのか？」について解説していきます。相続や空き家問題でお悩みの方もぜひ参考にしてください。

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■ なぜ不動産業者はすべての不動産を買うわけではないのか？

不動産業者の多くは「買い取った不動産を再販することで利益を得る」ビジネスモデルです。そのため、再販の見込みが薄い、もしくはコストがかかりすぎる不動産については、仕入れそのものを見送る判断がされるのです。

つまり「買いたくない」のではなく、「採算が合わない」ために断るというのが実態です。

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■ 不動産業者が買わない主な不動産のタイプ

① 道路に接道していない土地（無接道地・再建築不可物件）

再建築できない土地は建物を新しく建てられないため、一般的な住宅用地としての価値が大きく下がります。再販の見通しが悪いため、業者からは敬遠されます。

② 著しく狭い・形がいびつな土地（不整形地）

旗竿地、三角形の土地、極端に間口が狭い土地などは建物のプランが制限され、需要が限られます。

③ 市街化調整区域などの建築制限がある土地

市街化調整区域では原則として住宅建築が認められておらず、開発行為も制限されます。使い道が限定的で、売買も難航するため、業者が購入を避けがちです。

④ 山林・農地などの利用目的が限られる土地

農地法の制限や境界の曖昧さ、水道・電気の未整備などの問題から、転用や活用に大きなコストがかかることがあります。

⑤ 古すぎて建物の利用価値がない上に解体費用が高い

築年数が50年を超えた木造住宅や、アスベスト使用の可能性がある建物などは、解体費用が高額になり、買い取り後の収支に悪影響を与えるため、敬遠されます。

⑥ 他人の権利が絡む土地（共有名義、借地権、使用貸借など）

共有者との合意形成が難しい土地や、借地権・使用貸借などの制限があると、所有権を完全に得られないため、再販が困難です。

⑦ 心理的瑕疵（事故物件）

過去に事件・事故・自殺などがあった物件は、心理的に買主の抵抗感が強く、市場価値が大きく下がる傾向があります。

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■ 不動産業者が買わない物件を持っている場合の対策

対策①：買取ではなく「仲介」での売却を検討する

不動産業者の買い取りではなく、「市場での販売（仲介）」に切り替えることで、一般消費者や収益目的の買主にアプローチできる可能性があります。

ただし、「売れるまで時間がかかる」「価格を下げる必要がある」場合もあるため、柔軟な対応が求められます。

対策②：隣地所有者に売却を持ちかける

接道のない土地や不整形地などは、隣地と一体化することで価値が高まるケースがあります。隣接地の所有者に交渉することで、思わぬ高値での売却が可能になることもあります。

対策③：資産整理の一環として無償譲渡・寄付・譲渡も検討

地方自治体、NPO、隣人への無償譲渡なども一つの選択肢です。「所有し続けることで固定資産税や管理コストがかかる」場合、早期に手放すことで精神的・金銭的な負担を減らせます。

対策④：活用を前提としたリフォーム・コンバージョン提案

建物がある場合には、**建て替えではなく用途変更（コンバージョン）**を検討することで、収益化できる可能性もあります。たとえば古民家を民泊施設に転用するなどです。

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■ 「売れない」と決めつける前に、専門家に相談を

「不動産業者に断られた＝売れない物件」と決めつけてしまうのは非常にもったいないことです。専門家の視点から見ると、思わぬ価値があるケースは少なくありません。

A-LINEでは、そうした「扱いが難しい不動産」に対しても、経験豊富なスタッフが多角的な視点で対応策をご提案いたします。

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■ まとめ：不動産の価値は「見方」次第で変わる

不動産業者が買わない物件には、いくつかの共通点や背景があります。しかしそれは、あくまで「収益前提での買取判断」であり、「絶対に価値がない」ということではありません。

活用方法の再検討、売却対象の見直し、法的整理などを通じて、「売れない」と思われた物件が、思わぬ資産に変わることもあります。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください。どんな不動産でも、私たちは「可能性」を見出す努力を惜しみません。