「RC造（鉄筋コンクリート造）の寿命は何年？―“長持ちする家”に必要な知識と見極めポイント」｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE（エーライン）です！

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「RC造のマンションは100年持つって本当？」
「木造より頑丈って聞くけど、実際のところどうなの？」
「中古のRC物件、何年までなら買って安心？」

このように「RC造（鉄筋コンクリート造）」の寿命に関するご質問は、不動産購入検討者から非常に多く寄せられます。

本記事では、RC造の定義から法定耐用年数、実際の寿命、注意点、選び方まで、
住宅購入・売却・資産運用のヒントとしてご活用いただけるよう解説します。

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■ RC造とは？

RC造（Reinforced Concrete Structure）は、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造です。
鉄筋で“引張力”を、コンクリートで“圧縮力”を受け持つことで、非常に高い強度・耐久性を実現しています。

• 高層マンションや大型ビル、学校、公共施設などで広く採用

• 戸建住宅でも一部RC造やRC＋木造の混構造が存在

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■ 法定耐用年数は47年。でも実際の寿命は“さらに長い”

RC造の法定耐用年数は「47年」。
これはあくまで税務上の減価償却期間であり、物理的な寿命ではありません。

実際には、以下のような研究・実績があります：

• 適切な設計・施工・メンテナンスがなされたRC造は60年～100年以上使用可能

• ヨーロッパでは築100年を超えるRC建築も現役で活躍

• 日本でも、昭和初期のRC建築がリノベーションを経て現役で利用されている事例多数

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■ RC造が“長寿命”といわれる理由

1. 耐震性・耐火性に優れる
   　→ 災害時の倒壊リスクが低く、火災保険も安くなる傾向

2. 構造体の劣化がゆっくり
   　→ 木造のようなシロアリ被害や腐朽リスクが低い

3. 遮音性・断熱性が高い（設計次第）
   　→ マンションでの“音ストレス”が軽減されやすい

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■ それでも寿命を縮める“3つの落とし穴”

RC造でも、定期的な点検・修繕を怠れば寿命は短くなります。

① 中性化による鉄筋のサビ

• コンクリートはアルカリ性。時間が経つと二酸化炭素により中性化

• 鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートがひび割れる（爆裂）

対策：中性化の深さ調査と定期補修

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② 漏水・雨漏り

• 屋上や外壁のひび割れ・劣化から雨水が内部に侵入

• 放置すると鉄筋にまで悪影響

対策：10〜15年ごとの防水・塗装工事

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③ 劣化を放置した共用部分（マンションの場合）

• エレベーター、配管、給湯設備など

• 管理組合の機能不全で修繕積立金不足に陥るリスク

対策：管理体制・積立金の健全性チェックが重要

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■ 中古RCマンションを選ぶときのチェックポイント

A-LINEでは、RC造の中古物件を案内する際、以下を重視しています：

• 大規模修繕の履歴があるか（12年周期が理想）

• 管理組合が機能しているか（理事会・総会が開催されている）

• 修繕積立金が極端に安くないか

• 共用部の劣化が目立っていないか（エントランス・階段など）

また、インスペクション（建物調査）も併用して、
「築30年を過ぎても安心して住めるRC物件かどうか」を見極めています。

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■ RC造の戸建や事業用物件も“資産性の強さ”が魅力

RC造の戸建住宅は、初期コストは高めでも、

• 地震や火災に強い

• 長期間住める

• 賃貸・売却時も評価されやすい

といったメリットがあり、「資産性重視派」には非常に人気です。

また、アパートやテナントなどの収益物件としても長期保有向き。
建て替え時期を後ろ倒しできるため、ライフプラン全体の安定性にも貢献します。

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■ まとめ｜RC造の寿命は「見えないところの管理」で決まる

RC造は確かに強くて長持ちします。
しかしその真価を発揮するには、点検・修繕・管理という“人の手”が不可欠です。

築年数だけで判断せず、

• 構造の状態

• 修繕履歴

• 管理体制

を総合的に見て「本当に長く住めるのか？」を見極めること。

それが、A-LINEの提案する“後悔しない住まい選び”です。

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