こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE（エーライン）です！

不動産を売却する際、つい「いくらで売れるか」に目がいきがちですが、
本当に大切なのは「売却後に手元にいくら残るか」 です。

売却価格からは、諸経費や税金が差し引かれるため、
実際の手取り額は想像よりも少なくなるケースもあります。

この記事では、初めて不動産を売却する方にもわかりやすく、
税引き後の“実質手取り額”の計算方法とポイントを詳しく解説します。

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1. 売却価格＝手取り額ではない

たとえば、3,000万円で家が売れたとしても、
全額があなたの手元に残るわけではありません。

売却後には次のような費用・税金がかかります。

区分	内容
① 売却諸費用	仲介手数料、登記費用、測量費、解体費など
② ローン残債	住宅ローンが残っている場合は一括返済
③ 税金	譲渡所得税、住民税、復興特別所得税など

つまり、

手取り額 ＝ 売却価格 −（諸費用＋ローン残債＋税金）

この計算を理解しておくことが、不動産売却で後悔しない第一歩です。

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2. 売却にかかる主な費用

● 仲介手数料

不動産会社に支払う手数料で、上限は次の通りです。

（売却価格 × 3％）＋ 6万円 ＋ 消費税

たとえば3,000万円の売却なら、
約105万円（税込）が仲介手数料となります。

● 登記費用・書類関係

• 抵当権抹消登記：約2万円前後

• 登記簿謄本、印鑑証明書などの発行費用：数千円

● 測量・解体・ハウスクリーニング

土地売却や古家付き土地の場合、
境界確定や解体工事が必要になることがあります。

• 測量費用：30〜50万円

• 木造住宅解体：坪3〜5万円前後

● ローン返済手数料

住宅ローンが残っている場合、
一括繰上げ返済の手数料が数万円程度発生します。

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3. 税金の仕組み｜「譲渡所得税」はこうして計算する

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、
その利益に対して税金が課せられます。

● 譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

※「取得費」は購入時の価格や購入にかかった費用のこと。

ここで算出された譲渡所得に、次の税率を掛けて税金を求めます。

保有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期（5年以下）	約39.63％
長期（5年超）	約20.315％

つまり、5年以上所有している不動産を売却したほうが、
税負担が半分程度に軽減されるということです。

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4. 計算事例

では、実際に数字で見てみましょう。

● 事例

• 売却価格：3,000万円

• 購入価格（取得費）：2,000万円

• 譲渡費用（仲介手数料など）：100万円

• 保有期間：10年（長期譲渡）

● 譲渡所得の計算

3,000万円 −（2,000万円＋100万円）＝ 900万円

● 税額の計算

900万円 × 20.315％ ＝ 約183万円

● 手取り額の概算

3,000万円 −（100万円＋183万円）＝ 約2,717万円

このように、
“売却価格3,000万円”でも、
実際に手元に残るのは2,700万円台になるのです。

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5. 特例で税金を軽減する方法

不動産売却では、一定の条件を満たせば特例控除が受けられます。

● ① 3,000万円特別控除

マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、
最大3,000万円までの利益が非課税になります。

例：譲渡所得900万円 → 全額控除で課税なし！

● ② 10年超所有軽減税率

10年以上保有している場合、
6,000万円以下の部分は14.21％の優遇税率に。

● ③ 買換え・交換の特例

新たにマイホームを購入する場合、
課税の繰り延べができるケースもあります。

A-LINEでは、税理士と連携し、
お客様の状況に合わせて最も有利な特例の選択肢をご提案しています。

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6. 見落としがちな「実質手取り」を増やすポイント

● ① 売却前に費用を整理する

不要なリフォームや測量を避けるだけで、
手取りが数十万円変わることもあります。

● ② 売却タイミングを考える

所有期間が5年を超えると税率が半分に下がるため、
「あと数か月で長期譲渡になる」という場合は売却時期の調整が有効です。

● ③ 専門家に早めに相談

税金・費用・登記・ローン残債を総合的に計算できるのは、
不動産と税務の両方を理解した専門家だけです。

A-LINEでは、
「売却価格シミュレーション」＋「税引き後の手取り試算」を
無料でお出しするサービスを行っています。

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7. まとめ｜“売却価格”ではなく“手取り額”で判断を

不動産売却の成否を分けるのは、価格ではなく手取り額です。

• 売却価格が高くても、税金や費用で減ってしまうことも

• 特例を使えば、税負担を大幅に軽減できる

• 正確な手取り額を把握することで、次の計画（買換え・相続対策）も立てやすい

A-LINEは、単に「売る」だけでなく、
売却後の資金計画まで見据えたサポートを行っています。

「いくら残るのかを正確に知りたい」
そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

▶ 税引き後の手取り額をシミュレーション（無料）
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不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください。

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