こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

住宅ローンを考えている方から、最近とても増えているご相談が「日銀の政策金利が上がると、住宅ローンはどうなるの？」というものです。結論から言うと、政策金利が上がると、変動金利の住宅ローンは影響を受けやすく、全期間固定金利は直接ではなく長期金利を通じて影響を受けやすい、という整理になります。日本銀行は2026年3月19日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を0.75％程度で推移するよう促す方針を決めています。 

まず知っておきたい｜政策金利と住宅ローンの関係

住宅金融支援機構は、住宅ローンの金利タイプについて、変動金利型の適用金利は日銀の政策金利の変動の影響を受ける一方、全期間固定金利型の適用金利はその時の10年物国債利回りに影響を受けると説明しています。つまり、「日銀が利上げしたら住宅ローンが全部すぐ同じように上がる」というより、変動と固定で動き方が違うと考えるのが正確です。 

変動金利に起きやすいこと｜“最初は低い”けれど将来は読みにくい

変動金利型は、金利情勢の変化に伴って返済途中でも適用金利が変わります。住宅金融支援機構の解説では、一般に半年に1回金利が見直され、世の中の金利が上昇すると総返済額や毎月返済額の負担が大きくなる一方、全期間固定型より金利が低く設定されやすいのは、金利変動リスクを借り手が負うからだとされています。 

さらに、一般的な変動金利型には、5年ルール（毎月返済額の見直しは5年ごと）や125％ルール（見直し後の返済額は前回の1.25倍まで）があります。ただし、これは安心装置というより“急に上がりすぎない仕組み”であって、金利上昇の影響そのものが消えるわけではありません。金利が大きく上がると、返済額に収まりきらない利息が未払利息になる可能性もあると案内されています。

固定金利に起きやすいこと｜返済額は読みやすいが、当初金利は高めになりやすい

全期間固定金利型は、借入時に返済終了までの適用金利と返済額が確定します。そのため、世の中の金利が上がっても毎月返済額や総返済額が変わらない一方、変動金利型より金利が高く設定されやすいと住宅金融支援機構は説明しています。固定は「得か損か」で見るより、将来の支出が増えそうな家庭ほど安心感が大きい商品だと考えると分かりやすいです。

同じ資料では、全期間固定型は、金利が上がると返済が難しくなる家庭、将来的に教育費などの支出増加が見込まれる家庭、長い返済期間の間、金利ニュースを気にせず暮らしたい方に向いているとされています。 

「今」はどう見るべき？｜日銀の方針と住宅ローンの今後

日銀は2026年3月19日の会合で、景気は緩やかに回復しているとしつつ、物価安定目標の持続的・安定的な実現に向けて、見通しが実現していけば政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく考えを示しています。つまり、「必ず何月に何％上がる」とは言えない一方で、少なくとも追加利上げの可能性を意識する局面にある、というのが読み取りやすいところです。

住宅金融支援機構は2026年2月時点の解説で、政策金利は約0.75％まで上昇しており、一部の金融機関では2026年4月に変動金利型住宅ローンの基準金利を引き上げると発表していると案内しています。また、全期間固定金利型に影響する長期金利も2023年頃から上昇していると説明しています。

実際の借り手はどう動いている？

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、実際に住宅ローンを利用した人の金利タイプは変動型75.0％、固定期間選択型14.9％、全期間固定型10.1％でした。一方、これから借りる予定の人の希望は、変動型37.0％、固定期間選択型32.1％、全期間固定型30.9％とかなり分かれています。金利上昇を見込みつつ、自分に合う型を慎重に選ぼうとしている人が増えていることが分かります。

じゃあ、どっちを選べばいい？｜A－LINEの考え方

A－LINEでは、金利タイプは「一番得そうな方」で決めるより、どちらなら家族が安心して暮らせるかで決めるのが正解だと考えています。例えば、共働きでも今後育休・時短の可能性がある、教育費が増えていく、毎月の支出変動に弱いというご家庭は固定寄りで考える方が安心です。逆に、手元資金に余力があり、将来の繰上返済も見込めるなら、変動のメリットを活かせることがあります。

そして何より大事なのは、住宅ローン金利だけでなく、管理費・修繕積立金（マンション）や固定資産税・修繕費（戸建て）、さらに購入時の諸費用まで含めた総額で見ることです。A－LINEでは、仲介手数料無料＋引越しお祝い金の仕組みを通じて、購入総額を圧縮しやすい選択肢もご案内しています。条件が合うかどうかは、物件URLを送っていただければ確認できます。

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まとめ｜日銀の政策金利を見るときは、「変動」と「固定」を分けて考える

日銀の政策金利が住宅ローンに与える影響は、変動金利には比較的ダイレクトに、全期間固定金利には長期金利を通じて間接的に表れます。だからこそ、「今後利上げがあるかもしれない」だけで慌てるのではなく、自分の家計はどちらのリスクに強いかを見極めることが大切です。A－LINEは、お客様の“秘書（＝二番手）”として、金利の話も、物件の比較も、暮らしの安全ラインも、一緒に整理していきます。

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