こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産を持っている方の中には、「引っ越したあと住所変更登記をしていない」「結婚して名字が変わったけれど、そのままになっている」という方も少なくありません。ですが、そうした“あとでやろう”が通りにくくなる大きな改正が始まりました。令和8年（2026年）4月1日から、不動産の住所・氏名（名称）変更登記が義務化されています。変更の日から2年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます。

そもそも何が変わったのか

これまでは、住所や氏名が変わっても、所有者本人が変更登記をしないままになっているケースが多くありました。登記簿上の情報が古いままだと、所有者が分からなくなり、いわゆる所有者不明土地の一因になります。こうした問題を解消するため、相続登記の義務化に続いて、住所等変更登記も義務化されました。法務局の案内でも、所有権の登記名義人は住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記をする必要があるとされています。

いつから対象？昔の変更も関係ある？

ここは特に大事です。義務化のスタートは2026年4月1日ですが、それより前に住所や氏名が変わっていて、まだ登記をしていない場合も対象です。法務省・法務局の案内では、施行日前の変更でも義務の対象となり、まだ未登記なら2028年3月31日までに変更登記をする必要があるとされています。つまり、「昔の引っ越しだから関係ない」は通用しません。

正当な理由なく放置するとどうなる？

住所・氏名変更登記をしないことについて、法務省Q&Aでは、正当な理由がないのに申請を怠った場合、5万円以下の過料が裁判所で決定されると説明されています。もちろん、すぐに全員が一律で処分されるというより、事情や正当な理由の有無が見られますが、「やらなくても大丈夫」とは言えない時代に変わったと考えるべきです。

どうやって手続するのか

従来どおり、自分で変更登記を申請する方法があります。法務局の案内では、オンライン申請も可能で、住所変更登記では住民票コードを提供すると添付書類が不要になり、オンラインで完結しやすくなるとされています。

また、法務省は義務化の負担を軽くするため、スマート変更登記という仕組みを始めています。これは、あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、その後は法務局が住基ネット情報などをもとに、職権で住所・氏名変更登記を行う仕組みです。法務省や法務局の案内では、検索用情報の申出は2025年4月21日から開始、スマート変更登記の運用は2026年4月1日から開始とされています。しかも、申出自体はかんたん・無料と案内されています。

スマート変更登記は誰でも使えるの？

個人だけでなく法人についても、法務局は会社法人等番号の申出をすればスマート変更登記の利用が可能だと案内しています。一方で、法務省の資料では、国外居住者や会社法人等番号のない法人はスマート変更登記を利用できず、住所・氏名（名称）に変更があった際は通常の変更登記申請が必要とされています。

こんな方は早めの確認がおすすめです

たとえば、マイホームを買ってから一度でも引っ越しをした方、結婚や離婚で名字が変わった方、相続した不動産の名義はそのままでも、住所だけ変わっている方、法人名や本店所在地が変わった法人オーナー様は、一度登記簿の内容を確認しておくと安心です。特に売却や相続、担保設定など、不動産の手続をする直前に慌てるケースが多いため、今回の義務化をきっかけに整えておくことをおすすめします。

A－LINEが思うこと｜「あとで困らない準備」が不動産ではとても大切です

不動産のご相談では、「売却したい」「相続の整理をしたい」「査定を受けたい」という段階で、住所変更登記ができていなかったことに気づく方が少なくありません。今回の義務化は、面倒が増える話に見えるかもしれませんが、見方を変えれば大切な不動産を、いつでも動かせる状態に整えておくための制度です。

A－LINEでは、売買や相続相談だけでなく、こうした登記まわりの整理も含めて、今どこに課題があるのかを一緒に確認しながら進めています。「自分が対象か分からない」「何から確認すればいいか分からない」という段階でも大丈夫です。まずは状況整理から、お気軽にご相談ください。

まとめ｜住所・氏名変更登記は“そのうち”ではなく“今のうち”に

住所・氏名（名称）の変更登記は、2026年4月1日から義務化されました。今後の変更は2年以内、過去分で未登記のものも2028年3月31日までに対応が必要です。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の可能性があり、負担軽減策としてスマート変更登記も始まっています。だからこそ、売る予定がなくても、相続がまだ先でも、今のうちに整えておくことが大切です。

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