相続した不動産を売ると税金は？取得費・譲渡所得・相談資料を整理｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月23日

売却時の税金と相続税は、別々に確認する

相続税は財産を引き継ぐ際の税金、譲渡所得に対する税金は引き継いだ不動産を売る際の利益に関する税金です。「相続税がかからなかったから売却時も税金はない」とは限りません。

土地・建物の売却益は、給与などの所得と分けて計算します。ここでは売却益の考え方を整理します。売買契約書の印紙税や登記に伴う費用など、売却全体の支出は別に見積もってください。

譲渡所得と手取り額を、同じ数字にしない

特例を適用する前の譲渡所得＝売却による収入－取得費－譲渡費用が基本です。適用できる特別控除があれば、課税対象の計算に反映します。

説明用の仮定であり、実際の成約事例や税額の試算ではありません。この例では売却費用と譲渡費用を同額としていますが、実務では一致しないことがあります。ローン返済は手元資金を減らしても、返済額そのものを譲渡所得から引くことはできません。納税資金は手元資金から別に確保します。

親の購入価格と購入時期を調べる

相続では、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。現在の査定額、固定資産税評価額、相続税の評価額が、そのまま購入時の取得費になるわけではありません。

• 昔の売買契約書、建築請負契約書、領収書、仲介手数料の資料を探す。
• 建物は取得額から減価償却費相当額を差し引くため、購入年や構造も確認する。
• 長期・短期の区分は、原則として親の取得時から売った年の1月1日までの所有期間で判定する。

相続してすぐ売る場合でも、相続日からだけで所有期間を数えるわけではありません。

資料がないときは、5％の扱いと費用区分を確認する

取得費が分からない場合などには、売却額の5％を取得費とする扱いがあります。ただし、書類が見つからないという理由だけで、資料の探索や税務相談を省かないことが大切です。実際の取得費を確認できるかどうかで、計算結果が変わる可能性があります。

売却に直接必要な仲介手数料、測量費、条件を満たす取壊し費用などは譲渡費用の候補になります。支払ったお金がすべて該当するわけではないため、領収書に「何のための支出か」を添えて整理してください。

概算取得費の5％を使う場合、相続時の登記費用などをその金額に追加できるわけではありません。資料がない部分は推測で埋めず、税理士・税務署へ確認します。

相続空き家の控除と取得費加算は、適用条件を比べる

主な確認候補には、相続した空き家の一定の売却に使える特別控除と、課税された相続税の一部を取得費に加算する特例があります。どちらも、相続した家なら自動的に使える制度ではありません。

同じ不動産の譲渡について、この2つを重ねて適用することはできません。期限、相続前後の利用状況、建築時期、相続税の課税状況などを整理し、適用の可否と税負担を比較します。控除で納税額が出ない場合も、特例を受けるための確定申告が必要です。

詳しい条件は相続した実家の税優遇と確認事項をご覧ください。売却や解体、賃貸への転用を決める前に確認すると、制度の条件と取引の進め方を調整しやすくなります。

相談前にそろえたい資料と、相談先の役割

• 相続関係：相続した日、遺産分割の内容、取得した人と持分、相続税申告書があればその控え。
• 不動産関係：所在地、登記事項証明書、親の購入・建築の資料、建築時期。
• 利用状況：親が住んでいた時期、施設入所の有無、相続後に住んだ・貸した期間。
• 売却計画：想定価格、売却費用、解体の有無、希望時期。

共有の場合は、相続人全員をまとめて一律に判断せず、それぞれの持分や取得費、制度の条件を確認します。不明な項目は「不明」と記載して相談して構いません。

A-LINEでは、さいたま市緑区・東浦和の不動産について、価格の見込みや売却の進め方を整理します。個別の税額計算や特例の適用判断は税理士・税務署に確認し、その結果を売却計画へ反映しましょう。相続不動産の相談窓口から、ご状況をお知らせください。

参考資料・関連ガイド

制度確認：2026年9月23日。国税庁の令和8年4月1日現在の法令等に基づく案内を参照。個別の申告年に適用される制度を確認してください。

• 国税庁：譲渡所得の計算
• 国税庁：相続した土地・建物の取得費と取得時期
• 国税庁：取得費が分からないとき
• 国税庁：相続財産の取得費加算の特例
• 国税庁：相続空き家の特例

• 相続不動産の相談は何から始める？
• 相続した家を売る・貸す・持つ判断
• 住宅ローンが残る家の売却

東浦和・さいたま市緑区 住まいと不動産ガイド

発信：株式会社A-LINE｜会社概要｜スタッフ紹介