こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

結論：相続した不動産を売るときは、売却代金すべてに税金がかかるわけではなく、「譲渡所得」が出た場合に税金が問題になります。
「相続した不動産を売りたいけれど、税金がいくらかかるのか分からない」「税金が怖くて動けない」という方は少なくありません。実際には、取得費や譲渡費用、特例の有無によって税額は大きく変わります。この記事では、相続した不動産を売るときの税金の基本を、難しい言葉をできるだけ避けながら整理して解説します。まずは相場だけでも知りたい方、売却の進め方を整理したい方はお気軽にご相談ください。

結論：相続不動産の売却で大切なのは「譲渡所得」の考え方です

相続した不動産を売るときにまず知っておきたいのは、税金は売却価格そのものにそのままかかるわけではないということです。
国税庁によると、土地や建物を売ったときの譲渡所得は、原則として「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。つまり、売却代金から、取得費や売却にかかった費用、使える特例を差し引いた残りが課税の対象になります。

譲渡所得税の基本とは？

譲渡所得税とは、不動産を売って利益が出たときに関係する税金のことです。
ここでいう「利益」とは、単純な売却価格ではなく、先ほどの計算式で出した譲渡所得を指します。たとえば、相続した不動産を売っても、取得費や譲渡費用を差し引くと利益がほとんど出ないケースもありますし、特例の適用で課税対象が小さくなることもあります。

譲渡所得のイメージ

考え方は次の通りです。

・売れた金額
・取得費
・譲渡費用
・使える特例

この4つを整理して、最終的な課税対象を確認していきます。
この段階で「売れた金額がそのまま所得になる」と思い込まないことが大切です。

取得費とは？簡単にいうと「その不動産を手に入れるためにかかったお金」です

取得費とは、その不動産を取得したときの購入代金など、もともとその資産を持つためにかかった費用のことです。
相続不動産では、被相続人が取得したときの取得費を引き継ぐのが基本になります。国税庁の譲渡所得の説明でも、取得費は譲渡所得の計算上差し引く項目とされています。

ただし、相続した不動産では「昔に買った家で資料がない」「親がいくらで買ったか分からない」ということもよくあります。こうした場合は、単純に自己判断せず、売却前に整理したほうが安全です。取得費があいまいだと、税金計算の前提が大きく変わることがあります。

譲渡費用とは？売るために直接かかった費用です

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことです。
国税庁の申告の手引きでは、仲介手数料、測量費、借家人に支払った立退料、土地売却のための建物取壊し費用などが例示されています。一方で、修繕費や固定資産税のような維持管理費は譲渡費用には含まれません。

この違いは意外と重要です。
「売る前にいろいろお金がかかったから全部引ける」とは限らないため、どこまでが譲渡費用に当たるかは確認しながら進める必要があります。

特例の考え方は「使える制度があるかどうか」で大きく変わります

相続した不動産の売却では、特例が使えるかどうかで税負担が大きく変わることがあります。
代表的なのが、次の2つです。

1. 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

国税庁によると、一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円になります。適用期限は令和9年12月31日までです。

2. 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

国税庁によると、相続または遺贈で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例があります。これにより、譲渡所得を小さくできる場合があります。

ここで注意したいのは、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同じ譲渡について両方を同時に使えない点です。国税庁の相続空き家特例の説明でも、取得費加算の特例など他の特例を受けていないことが要件の一つとされています。

税理士相談が必要なケースとは？

相続不動産の売却では、不動産会社への相談だけで足りるケースもありますが、次のような場合は税理士への相談も検討したほうが安全です。

・取得費の資料が見つからない
・相続税を支払っていて、取得費加算の特例が使えそう
・相続空き家の3,000万円特別控除が使えるか微妙
・相続人が複数いて分け方が複雑
・売却以外にほかの相続財産も多い
・売却金額が大きく、税額への影響が大きい

特に、どの特例が使えるか、どちらを選ぶべきかは自己判断が難しいことがあります。
制度の適用要件は細かく、時期や家屋の状況、相続人の人数などで扱いが変わるためです。

不動産会社へ早めに相談すべき理由

税金の話になると、「まず税理士に聞いてから」と考える方も多いですが、不動産会社へ早めに相談することにも大きな意味があります。
理由は、税金は売却価格や売り方と切り離せないからです。

たとえば、

・そもそも今いくらで売れそうか
・売るならいつ動くべきか
・そのまま売るか、古家付きで売るか
・空き家のまま持ち続けるリスクはどうか

こうした点を整理しないと、税金だけ考えても全体の判断がしにくくなります。
つまり、税金は「売却の進め方」の一部として考える必要があります。

このようなケースは専門家に相談することで損失を防げます。
A-LINEのように相続不動産の売却相談に対応している不動産会社であれば、税理士と連携が必要な論点も含めて、全体の進め方を整理しやすくなります。

関連記事もあわせて読むと整理しやすいです

相続不動産の売却を検討している方は、「相続した家は売るべき？貸すべき？」の記事も読むと、税金だけでなく、売る・貸す・保有するの判断基準が整理しやすくなります。
また、親御様の家の整理を進めている方は、「親の家を売るときに気をつけたいこと」の記事もあわせて確認すると、名義や家族間調整の注意点まで理解しやすくなります。

A-LINEに相談するメリット

さいたま市緑区や東浦和で相続不動産の売却を考えるなら、税金だけでなく、売却の進め方、空き家リスク、家族間調整まで含めて相談できることが大切です。
A-LINEでは、売却、賃貸、管理、相続相談、解体、リフォームまでワンストップでご相談いただけます。

「税金が不安でまだ動けない」
「売るべきか、持つべきかから迷っている」
「まずは大まかな進め方だけ知りたい」

こうした段階でも問題ありません。
税務も含めた進め方を整理しながら、必要に応じて専門家と連携して進めていくことができます。

まとめ

相続した不動産を売るときの税金は、売却価格そのものではなく、譲渡所得を基準に考えます。
その際は、取得費、譲渡費用、使える特例の有無が重要になります。特に、相続空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例は、税負担に大きく影響する可能性があります。

だからこそ、税金が不安な方ほど、早めに相談することが大切です。
さいたま市で相続不動産の売却を考えている方は、まずはA-LINEへご相談ください。売却価格、進め方、税務上の論点も含めて、わかりやすく整理しながらお手伝いいたします。

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