AD・フリーレントの違いと費用｜賃貸オーナーが確認したい空室対策と収支比較｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

内容確認・更新：2026年10月16日

「募集費を増やすか、家賃を一定期間無料にするか」。さいたま市緑区・東浦和で賃貸経営をされるオーナー様が、見積りと募集状況を整理するための確認点をまとめました。

1．AD・仲介手数料・フリーレントを分ける

ADと呼ばれる費用は、具体的に何を行う対価なのかを確認します。通常の募集活動に含まれる業務と、貸主が別途依頼する広告は分けて考えます。

宅地建物取引業法第46条に基づく報酬告示では、通常の貸借媒介について、課税事業者が貸主・借主から受ける報酬の合計は、賃料1か月分の1.1倍以内です。居住用は一方から0.55倍以内が原則で、媒介を依頼する時点での承諾等により扱いが異なります。長期の空家等には特例がありますが、募集を続けている賃貸集合住宅の空室にはこの特例は適用されません。

2．募集費を追加する前に、内訳を書面で確認

報酬告示には、依頼者が依頼した広告の料金について例外があります。国土交通省の住宅の標準賃貸借媒介契約書でも、貸主が特別に依頼した広告等は実費負担とされています。見積書の名称や家賃の何か月分という表示だけで判断せず、次の内容を依頼前に確認しましょう。

• 内容：掲載媒体、掲載期間、制作物など、実際に行う広告は何か。通常の募集業務とどこが異なるか。
• 金額：税込総額、算定根拠、実費を確認できる資料は何か。仲介手数料や管理料と重複していないか。
• 依頼と承諾：誰が、いつ、どの内容と負担額を了承するか。書面やメールで記録する。
• 支払い条件：発生時期、中止・未成約時の扱い、実施後の報告や精算方法はどうなるか。

説明が曖昧な場合は、具体的な業務と費用を確認してから判断します。個別の請求の適否は、実際の契約・依頼内容と法令に照らした確認が必要です。

3．家賃免除と空室損を、同じ期間で比べる

まずは、空室中の家賃相当額＋貸主の募集支出＋免除する家賃を並べます。家賃を下げる案なら、比較期間中の減収も加えます。フリーレントの期間を空室期間にも入れると二重計上になるため、契約開始前後を分けます。

計算方法を示す仮定例：月額家賃8万円、1か月を30日として計算。募集開始から12か月を比べ、契約開始後は同じ家賃で比較期間末まで契約が続くとします。免除する場合は契約開始日から15日間とします。募集支出は両案とも貸主負担の仲介手数料4万4,000円（税込）のみと仮定し、追加広告費は含めません。

この仮定では15日免除の案が4万円少なくなります。ただし、免除すれば契約が30日早く始まるという予測や実績ではありません。契約開始日が同じなら、免除分だけ収入は減ります。契約開始が想定より遅い場合も試算してください。管理料、修繕費、税金、借入返済などは別途考慮するため、この合計は賃貸経営全体の利益ではありません。

フリーレントは、開始・終了日と賃料が発生する日、共益費・駐車場代などの扱いを明記します。短期解約時の負担を設ける場合も、条項の内容や妥当性を確認し、契約前に借主へ説明します。

4．反響・内見・申込みのどこで止まっているか

• 閲覧や問合せが少ない：掲載漏れ、写真、間取り、賃料・共益費込みの総額、検索条件を点検。追加広告を検討するときは、誰にどこで届けるかを具体化します。
• 問合せはあるが内見につながらない：返信までの時間、案内可能な日時、入居時期、初期費用の伝え方を確認します。
• 内見はあるが申込みがない：見送り理由を記録し、清掃・臭い・設備・周辺物件との条件差を確認。初期費用が障害なら、免除条件を含めて比較します。

例えば2週間を一つの確認期間にして、掲載閲覧数・問合せ数・内見数・申込数と費用を記録します。変更した日と条件も残すと、次に見直す箇所を相談しやすくなります。短期間の増減だけで効果を断定せず、募集時期や競合の変化も合わせて確認します。

5．オーナー様からよくある質問

ADは家賃何か月分が適正ですか？

月数だけでは判断できません。通常の仲介報酬なのか、別途依頼した広告の実費なのかなど、内容と根拠を先に確認します。そのうえで空室期間の見込みと募集支出を比べ、承諾する上限を決めます。

フリーレントと家賃値下げは、どちらが有利ですか？

免除は対象期間の減収、値下げは値下げ後の家賃が続く間の減収になります。入居時期・継続期間をそろえて比較し、借主が初期費用と月々の負担のどちらを重視しているかも確認します。

追加費用とフリーレントを同時に付けてもよいですか？

費用の根拠と契約条件を確認したうえで、合計の負担が募集目的に見合うかを判断します。同時に変更すると何が改善に寄与したか分かりにくいため、変更前の状況と変更内容を残しておきましょう。

6．東浦和・さいたま市緑区の空室対策を相談する

A-LINEでは、募集条件や空室状況、賃貸管理についてご相談いただけます。募集図面、募集開始日、直近の問合せ・内見件数、提案された費用の内訳があると、見直す順番を整理しやすくなります。分かる範囲からお知らせください。

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