こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

「日銀が政策金利を据え置いたなら、住宅ローン金利も上がらないのでは？」

そう考える方は少なくありません。しかし、日銀の政策金利が据え置かれても、住宅ローンの適用金利や毎月返済額が後から上昇することはあります。

その理由は、住宅ローン金利が日銀の決定と同じ日に、すべて一斉に変更される仕組みではないからです。

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2026年7月、日銀は政策金利を1.0％で据え置き

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針を決定しました。つまり、7月会合では追加利上げを行わず、政策金利を据え置いたことになります。

しかし、その前の2026年6月16日には、政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げています。新しい金利は6月17日から適用されました。

したがって、今回の据え置きは「金利上昇がなかった状態へ戻った」という意味ではありません。6月の利上げ後の水準を維持したということです。

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理由1｜6月の利上げが、時間差で住宅ローンへ反映されるから

変動金利型の住宅ローンは、日銀の政策金利の影響を受ける短期プライムレートや、各金融機関の基準金利をもとに決まることが一般的です。

ただし、日銀が利上げを決めた当日に、住宅ローンの適用金利が一斉に変わるわけではありません。

一例として三菱UFJ銀行は、2026年6月16日に発表された短期プライムレートの引上げに伴い、2026年9月1日から住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すと案内しています。つまり、7月に日銀が据え置いても、6月の利上げの影響が9月以降に表れることがあります。

政策金利の変更日と、住宅ローンへの反映日は別だと理解しておくことが重要です。

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理由2｜借入中の人は、契約ごとの金利見直し日に影響を受けるから

住宅ローンの変動金利は、金融機関や契約内容によって、毎月または年2回などの頻度で見直されます。

銀行の基準金利が上がっても、借入中の方へ適用される時期は、契約上の基準日や返済日により異なります。そのため、日銀が据え置きを決めた数か月後に、借入中の住宅ローン金利が上がるケースがあります。

まずは金融機関から届く「返済予定表」「ご返済のお知らせ」や、インターネットバンキングで、次の3点を確認しましょう。

• 現在の適用金利、次回の金利見直し日、次回の返済額見直し日

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理由3｜返済額が同じでも、利息負担が増えていることがあるから

変動金利・元利均等返済では、多くの金融機関が「5年ルール」と「125％ルール」を設けています。

5年ルールは、金利が上がっても毎月返済額を原則5年間据え置く仕組みです。125％ルールは、返済額を見直す際も、それまでの返済額の125％を上限とする仕組みです。

ただし、返済額が変わらない間も、返済額の内訳は変わります。

• 利息部分が増える
• 元金の返済部分が減る
• 住宅ローン残高の減り方が遅くなる

つまり、通帳から引き落とされる金額が同じでも、実質的な返済負担は重くなっている場合があります。5年後の返済額見直し時に月額が上がったり、金利が大きく上昇した場合には未払利息が生じたりする可能性もあります。

なお、5年ルール・125％ルールはすべての住宅ローンに共通するものではありません。元金均等返済や一部の商品では適用されないため、契約内容の確認が必要です。

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理由4｜固定金利は、日銀の政策金利とは別の動き方をするから

住宅金融支援機構は、変動金利型は日銀の政策金利の影響を受ける一方、全期間固定金利型は主に10年物国債利回りなどの長期金利の影響を受けると説明しています。

長期金利には、将来の利上げ予想、物価上昇率、経済成長、国債市場の需給などが織り込まれます。

そのため、日銀が今回の政策金利を据え置いても、市場が「将来はさらに利上げされる」と予想すれば、固定金利型住宅ローンの新規金利が上がることがあります。

変動金利は現在から少し遅れて動き、固定金利は将来予想を先回りして動くことがあると考えると分かりやすいでしょう。

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金利が0.25％上がると、返済額はいくら変わる？

借入額4,000万円、35年返済、元利均等返済、ボーナス払いなしで試算します。

想定金利	毎月返済額	総返済額
年1.00％	約112,914円	約4,742万円
年1.25％	約117,635円	約4,941万円
年1.50％	約122,474円	約5,144万円

年1.00％から年1.25％へ上がると、毎月約4,721円、総返済額は約198万円増加します。

年1.00％から年1.50％へ上がると、毎月約9,560円、総返済額は約402万円増加します。

※A－LINEによる概算です。各金利が返済期間中変わらない前提で、保証料・融資手数料・繰上返済等を含みません。借入中の変動金利では、現在の残高、残存期間、見直し時期、5年ルール等により実際の返済額が異なります。

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日銀据え置きのニュースを見た今、確認すべきこと

「今回は据え置きだから安心」と考えるのではなく、次の順番で家計を点検してください。

1. 現在の住宅ローン金利と見直し時期を確認する、金利が0.25％、0.50％上がった場合を試算する、教育費・車・旅行・貯蓄を含めても返済できるか確認する、繰上返済後も生活防衛資金が残るか考える、必要に応じて固定金利や借換えも比較する

大切なのは、将来の金利を正確に当てることではありません。金利が上がっても家計が崩れない状態をつくることです。

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A－LINEは、物件紹介より先に「住宅購入の安全性」を診断します

A－LINEは、単に物件を紹介する会社ではなく、購入時の負担を抑え、将来まで無理のない資金計画をつくる会社を目指しています。

購入相談では、物件探しより先に、次の4項目を整理します。

• 住宅ローン返済安全額、購入後10年間の総コスト、将来売却時の資産価値、災害・修繕・管理リスク

対象物件で仲介手数料無料をご案内できる場合も、それを単なる値引きとは考えません。

金利上昇への備え、火災保険、登記、引越し、家具・家電、インスペクション、住宅性能向上工事、将来の修繕準備金を確保するための資金戦略としてご提案します。

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まとめ｜「据え置き＝住宅ローンも据え置き」ではありません

日銀は2026年7月31日に政策金利を1.0％で据え置きました。しかし、その前月には0.75％から1.0％へ利上げしており、その影響は金融機関ごとのスケジュールに沿って、今後の住宅ローン金利へ反映されます。

住宅ローン金利が上がる主な理由は、過去の利上げの時間差反映、契約ごとの見直し時期、5年ルールによる返済額変更の遅れ、長期金利の上昇です。

ニュースの見出しだけで安心せず、自分の契約と家計を数字で確認することが、これからの住宅購入・住宅ローン返済では欠かせません。

A－LINEは、東浦和の不動産会社として、今の返済額だけでなく、金利上昇後も安心して暮らせる資金計画を一緒に整えます。

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