こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産市場のニュースでは、「価格が上昇した」「成約件数が増えた」といった広域の情報が多く発信されています。

しかし、東浦和やさいたま市緑区で実際に不動産を購入・売却・賃貸・管理する方が知りたいのは、全国や首都圏全体の平均だけではありません。

今、地域でどのような物件が売り出され、どの条件が比較され、どのような相談が増えているのか。

A-LINEでは、地域で受けた購入相談、売却活動、賃貸募集、管理相談を匿名化して集計し、外部の公表統計と明確に分けたうえで、毎月の市場レポートとして発信してまいります。

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データの利用方法｜外部統計と自社データを混同しません

市場全体の背景には、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表する月例マーケットウォッチなどを使用します。同機構は、出典を明記した引用・転載について原則として個別承諾を不要とする一方、短期間・一部地域の動きを市場全体へ一般化しないことや、公表データを営利資料の主たる内容にしないことを求めています。A-LINEでは、この条件を守り、外部統計はあくまで市場背景として使用します。

東浦和・さいたま市緑区の実情については、A-LINEが保有する次の自社データを中心に集計します。

売出価格・価格改定・反響・内覧・申込履歴

売買契約日と販売開始日

賃貸の募集賃料・成約賃料・空室期間

購入希望者へのヒアリング内容

売却査定・相続・空き家・管理相談の内容

修繕、清掃、家賃滞納、管理会社変更に関する相談履歴

個人名や物件を特定できる情報は掲載せず、件数が少ない項目は公開範囲を調整します。

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2026年7月の広域市場データ｜東浦和を判断するための「背景」

東日本不動産流通機構の2026年7月度データによると、埼玉県の中古マンション成約件数は449件で前年同月比3.2％減、平均成約価格は2,993万円で前年同月比2.6％上昇、前月比では3.8％下落しました。新規登録は1,717件、平均登録価格は2,957万円でした。なお、新規登録物件と成約物件は物件構成が異なるため、価格を直接比較するものではありません。

さいたま市の中古戸建住宅は、成約件数67件で前年同月比17.5％増、平均成約価格は3,764万円で前年同月比0.3％下落、前月比では8.0％下落しました。単月の平均価格は、成約した物件の所在地・築年数・土地面積などに左右されるため、「さいたま市全体の住宅価格が一律に下がった」とは判断できません。

賃貸市場では、2026年4月から6月の埼玉県全体の成約データとして、賃貸マンションは2,552件・平均賃料8.9万円、アパートは1,986件・平均賃料6.2万円でした。こちらも埼玉県全体の数値であり、東浦和の間取り別賃料を示すものではありません。

広域データから読み取れるのは、市場が単純な「全面上昇」でも「全面下落」でもないことです。成約件数、価格、物件種別、立地条件を分けて見る必要があります。

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A-LINEが毎月掲載する9つの地域指標

月例マーケットウォッチでも、「当月の新規登録物件」「月末の在庫物件」「当月に成約報告された物件」は別の指標として定義されています。A-LINEも同様に、売出物件数と新規掲載件数を混同せず集計します。

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創刊準備号｜A-LINEの直近相談で繰り返し確認されていること

購入者が重視している条件

A-LINEの直近の購入相談では、駅距離や販売価格だけではなく、次の条件を同時に確認する方が目立っています。

住宅ローン金利が上昇しても返済できる予算

洪水・内水・液状化・地盤・高低差

学区、通学路、学校までの距離

道路幅員、私道、セットバック、車庫入れ

造成、擁壁、地盤改良、給排水を含む購入総額

将来の売却・住み替えのしやすさ

「物件価格はいくらか」から、「希望する暮らしが、総額いくらで安全に実現できるか」へ、判断軸が変わりつつあると感じています。

売却相談で多い問い合わせ

売却希望者からは、査定額だけでなく、仲介手数料、測量、解体、登記、住宅ローン残債、税金を差し引いた正味手取り額に関する質問が増えています。また、「高く売りたい」という希望と同時に、「いつまでに売れる可能性があるか」「価格を下げずに反響を増やす方法はあるか」という期間・確率に関する相談も多くなっています。

オーナー様から目立つ相談

前月比の増減は今後の自社集計で数値化しますが、現在目立っているのは次の相談です。

長期空室と募集条件の見直し

現在の管理会社からの報告が少ない

修繕見積りの必要性や金額が分かりにくい

家賃滞納と保証内容の確認

高齢化・相続を見据えた管理承継

管理を続けるか、売却するかの比較

管理料の安さだけではなく、収支、空室、修繕、対応履歴が見える管理を求める声が強くなっています。

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今月の担当者所見｜高く見せるより「判断しやすい物件」が選ばれる

2026年7月の広域データでは、中古マンションの平均成約価格が前年同月を上回る一方で成約件数は減少し、さいたま市の中古戸建ては成約件数が増えた一方で平均価格が前月を下回りました。物件構成の影響はありますが、市場が一方向へ動いているわけではないことが分かります。

A-LINEの現場感としても、買主様は「安いか、高いか」だけでは判断していません。

災害リスク、道路条件、追加工事、住宅ローン、将来の修繕費まで説明され、購入後の総額が見える物件ほど比較検討しやすくなります。売主様にとって重要なのは、査定額を高く提示することだけではなく、買主が迷う原因を先に整理し、判断材料として公開することです。

購入者様には、物件紹介より先に、住宅ローン返済安全額、購入後10年間の総コスト、将来売却時の資産価値、災害・修繕・管理リスクを確認することをおすすめします。

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正確でない数字は、掲載しません

今号は創刊準備号のため、東浦和・さいたま市緑区固有の売出物件数、価格改定率、売却期間について、重複掲載や再登録の扱いを含む集計基準を整えている段階です。

ポータルサイトに表示された件数をそのまま足し、不正確な「地域の物件数」として掲載することはいたしません。

次号以降は、締め日、対象地域、物件種別、重複除外、再登録、販売中止の扱いを固定し、比較可能な数値として継続して公開します。

分からない数字を埋めるのではなく、確認できた事実だけを伝える。

それが、地域の不動産会社として信頼される情報発信だとA-LINEは考えています。

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市場レポートを、具体的な判断へつなげます

市場平均だけでは、ご所有不動産の価格や、ご家庭に合う購入予算は決まりません。

A-LINEでは、月次レポートを入口として、購入希望者には「住まい総コスト診断」、不動産所有者には「不動産資産健康診断」、賃貸オーナー様には「賃貸経営収益診断」を行います。

▶ 購入総額・住宅ローン返済安全額を相談する

▶ 売却価格・正味手取り額を無料査定する

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