【リフォーム前提の売却】古家付き土地はそのまま売るべき？解体するべき？｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

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「相続で古い家を引き継いだが、どうすればいいか分からない」
「空き家を売りたいけど、解体すべき？そのままでいいの？」

このようなご相談を、近年さいたま市緑区でも頻繁にいただくようになりました。特に築30年～40年以上の木造住宅の場合、リフォームが必要な状態のものが多く、“古家付き土地として売るべきか”それとも“更地にして売るべきか”という選択で迷われる方が多いのです。

今回は、不動産のプロとしての視点から、古家付き土地の売却判断のポイント、解体のメリット・デメリット、費用相場、そして“高く売るための戦略”をわかりやすく解説します。

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◆ そもそも「古家付き土地」とは？

古家付き土地とは、築年数が経過し、住宅としての資産価値がほとんどない建物が建っている土地のことを指します。

この状態で売り出すと、買主は「建物を解体して新築する」もしくは「大規模なリフォームをして再利用する」前提で購入するケースがほとんどです。

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◆ そのまま売る（古家付き） vs 解体して売る（更地）を比較！

比較項目	古家付き土地のまま売却	更地にして売却
解体費用	不要	必要（90万～200万円前後）
税金（固定資産税）	建物があるため減額あり	更地は税額UP（最大6倍）
売却価格	やや低くなりやすい	高く売れることもある
売れるまでのスピード	早いケースもある（建物目当て）	用途が明確なため早いことも
買主の幅	リフォーム希望層も対象になる	建築業者・注文住宅検討層が中心
管理負担	維持管理が必要	更地の方がシンプル

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◆ 「古家付き土地」のメリットとは？

1. 解体費が不要
   建物を残すことで、解体コストをかけずに売却できます。

2. 固定資産税の軽減措置が受けられる
   建物があることで住宅用地の特例が使え、税金が1/6〜1/3に軽減されます。

3. 買主に自由な選択肢を提供できる
   フルリフォームで使用したい買主や、事業用に使いたい法人にとっては、あえて建物付きの方が都合が良い場合もあります。

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◆ 「解体して売る」メリットはこれ！

1. 見た目の印象が良くなる
   老朽化した建物がないことで、“清潔感・明るさ・広さ”が伝わりやすく、第一印象がアップします。

2. 新築用地として価値が明確に伝わる
   買主にとっては「建築しやすい状態」で購入でき、検討スピードが上がる傾向があります。

3. 一部の住宅ローンが組みやすくなる
   更地の方が建築条件付きローンが利用しやすく、買主の融資がスムーズに進むことも。

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◆ 解体すべきか？判断のポイント3つ

【1】建物の築年数と状態

• 築30年以上＋雨漏り・傾き・シロアリ被害あり → 解体を検討

• 構造的に使える場合は「古民家再生」や投資用物件としての需要も

【2】土地の形状と立地

• 間口が狭い、旗竿地、道路が狭いなどで建築条件が厳しい場合は、「建物付きで売る」ことで用途を買主に委ねる方が良いことも

【3】費用対効果と売却時期

• 解体費用と売却価格の差額が見込めるかどうか

• 固定資産税の上昇や維持管理コストを踏まえて判断

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◆ 解体費用の目安（木造住宅）

建物面積	解体費用の目安
20坪	約50万〜80万円
30坪	約80万〜120万円
40坪	約100万〜150万円

※立地・重機の入りやすさ・アスベスト有無などにより変動します。
A-LINEでは、解体費用の無料見積もりも行っております。

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◆ 買主が気にする“古家付き土地”のチェックポイント

• 越境物・境界杭の有無（ブロック塀・物置など）

• 再建築可否・接道義務を満たしているか

• 上下水道の引込状況・都市ガスの有無

• 残置物の量（家財道具など）

→ これらは売却前に調査・整理しておくと、売却スピード・価格に大きな差が出ます！

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◆ まとめ：どちらを選ぶかは「ターゲット」と「費用対効果」で決める

古家付きのままでも売れる場合は多く、必ずしも「解体＝正解」ではありません。
一方で、立地やターゲット買主によっては、更地にした方が圧倒的に高く・早く売れるケースもあります。

＼こんな方は一度ご相談ください／
☑ どちらが得なのか比較して判断したい
☑ 近所に知られずに売却したい
☑ 解体後に売るか、賃貸に回すか迷っている
☑ 相続した空き家を放置している

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不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください。
解体の有無、売却価格の差、固定資産税や相続対策まで、地元密着の視点で最適なご提案をいたします！

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