こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産情報を見ていると、よく目にする「坪単価」。
「このマンションは坪単価180万円」「この土地は坪単価95万円」などと書かれていますが、
実はこの数字、正しく理解しないと誤解しやすい“落とし穴”でもあります。

坪単価は価格を比較するための便利な指標ですが、
「相場のブレ」には多くの要素が関係しており、単純な数値比較だけでは正しい判断ができません。

今回は、浦和・緑区エリアの市場を例に、
坪単価の正しい見方と、相場のブレを読み解くポイントを詳しく解説します。

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1. そもそも「坪単価」とは？

坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの価格を表す不動産の基準値です。

たとえば、

• 土地100㎡（約30坪）で3,000万円 → 坪単価100万円

• マンション70㎡（約21坪）で4,200万円 → 坪単価200万円

というように、異なる広さ・価格の物件を比較しやすくするための指標です。

ただし、坪単価＝物件の“本当の価値”ではないことを理解しておく必要があります。

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2. 坪単価だけで判断してはいけない理由

同じエリアでも、坪単価が10〜30万円違うことは珍しくありません。
その差は「価格が高い／安い」ではなく、条件が異なるからです。

坪単価の“ブレ”を生む主な要因

• 駅距離・立地条件（徒歩5分と15分では大きく違う）

• 建物の築年数・管理状態

• 間取り・階数・方位（南向き・角部屋は高め）

• 土地の形状・接道条件（旗竿地などは安くなる）

• マンションの場合、専有面積による単価のズレ

つまり、「坪単価が安いからお得」とは限らず、
逆に「高い物件＝割高」とも言えないのです。

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3. 【実例】浦和・東浦和エリアの坪単価比較

2025年現在、さいたま市緑区・浦和エリアでは、以下のような坪単価相場が見られます。

種別	エリア例	坪単価（目安）	備考
新築マンション	浦和駅徒歩5分	約280〜350万円	商業地・人気学区で高値安定
中古マンション（築10〜15年）	東浦和駅徒歩8分	約150〜200万円	築年で差あり
新築戸建て	緑区道祖土・大間木	約100〜130万円	敷地形状によりブレ
土地（住宅用）	浦和美園・三室	約90〜110万円	造成状況で変動

このように、同じ区内でも立地・駅距離・築年数によって相場に明確な差が出ます。

例えば「浦和駅徒歩3分」と「東浦和駅徒歩15分」を同じ“坪単価100万円差”で比べるのは正しくありません。
坪単価は“どの条件下での単価か”を理解して使うことが大切です。

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4. 坪単価を正しく読むための3つの視点

（1）総額とバランスで見る

坪単価が高くても、総額が予算内に収まるなら“買い”のケースがあります。

例）

• A物件：坪単価180万円×20坪＝3,600万円

• B物件：坪単価150万円×30坪＝4,500万円

この場合、Aの方が坪単価は高いものの、総額では安く済みます。
坪単価にとらわれず、「支払総額」と「立地・利便性」のバランスを見ましょう。

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（2）「面積の小さい物件」は坪単価が高く見える

同じ条件でも、面積が小さいほど坪単価は高くなりがちです。

例）

• 40㎡（約12坪）で2,800万円 → 坪単価約233万円

• 80㎡（約24坪）で4,000万円 → 坪単価約166万円

このように、ワンルームやコンパクトタイプは坪単価が割高に見えますが、
それは“単価の計算上の特徴”であり、実際に価値が高いわけではありません。

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（3）周辺相場との比較は「同条件」で行う

坪単価を比較する際は、

• 同じエリア

• 同じ築年数帯

• 同じ駅徒歩圏
  の条件で揃えて比較するのが鉄則です。

たとえば「浦和駅徒歩7分・築10年」と「東浦和駅徒歩15分・築25年」の比較では、
立地も築年も異なるため、単純比較は誤りです。

A-LINEでは、AI査定と実勢取引データをもとに、
「本当に妥当な坪単価か」を正確に分析し、相場の“ブレ”を見抜くお手伝いをしています。

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5. 坪単価の“上がるエリア”と“下がるエリア”の見分け方

坪単価は、将来の街の成長性によって変動します。

坪単価が上がりやすいエリアの特徴

• 駅前再開発が進んでいる

• 商業施設・学校・医療機関が新設

• 住民層が若年化している（転入増加）

坪単価が下がりやすいエリアの特徴

• 空き家・空地が目立つ

• 老朽化マンションが増えている

• バス便中心で駅まで遠い

浦和・緑区では、「浦和駅・東浦和駅周辺」「浦和美園」は上昇傾向、
一方で「郊外の非鉄道アクセス地域」では横ばい〜微減の傾向が見られます。

“現在の坪単価”だけでなく、将来の街づくり計画や人口動向を見て判断することが重要です。

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6. 心理的な落とし穴｜「安さ」だけで選ぶと後悔する

心理学的に、人は“損をしたくない”という感情から「安い＝お得」と思いがちです。
しかし、不動産の“安さ”には必ず理由があります。

• 前面道路が狭い

• 日当たりが悪い

• 管理組合が機能していない

• 周辺環境に将来不安がある

こうした要素を見落として「坪単価が安い！」と飛びつくと、
後からリフォーム費用や修繕コストがかさむことも。

A-LINEでは、価格だけでなく“安い理由”と“価値の裏付け”を一緒にご説明しています。

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7. まとめ｜坪単価は“数字”ではなく“背景”を読む指標

坪単価はあくまで「比較のための目安」。
本当に大切なのは、その数字の裏にある条件・価値・将来性を読み解くことです。

坪単価を正しく使うための3原則

1. 総額とのバランスで判断する

2. 同条件で比較する

3. 相場の“ブレ”の理由を探る

A-LINEは、「住まいの一生に寄り添い、人の悩みに向き合う」を理念に、
不動産の“見えない価値”までしっかりお伝えします。

「この坪単価は高いの？安いの？」と感じた時は、
ぜひ一度ご相談ください。
最新の成約データをもとに、“正しい相場観”と“本当の価値”を丁寧にご説明いたします。

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不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください。

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