【2025年版】金利上昇局面において「変動金利」をどうシミュレーションすべきか｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

ここ数年、「金利が上がってきている」というニュースを耳にする機会が増えました。
日本銀行は2024年にマイナス金利を解除し、2025年1月には政策金利を0.5％程度まで引き上げています。

その影響で、住宅ローンの変動金利も、2024年までの0.3％台から、2025年には0.6％台へとじわじわ上昇してきました。

それでもなお、多くの方が「毎月返済額が安いから」と変動金利を選び続けているのが実情です。

では、この“金利上昇局面の2025年”に、変動金利をどうシミュレーションすれば良いのか。
今日は、A-LINEがお客様と一緒に行っている「現実的で後悔しないシミュレーションの考え方」をお伝えします。

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1．まずは「変動金利のルール」を正しく理解する

変動金利は、短期プライムレート（銀行が優良企業に1年未満で貸すときの基準金利）をもとに決まり、半年ごとに見直されます。

そして、多くの銀行では

• 5年間は「毎月返済額」が急に大きく変わらない「5年ルール」

• 金利が大きく上がっても、1回の見直しで返済額は1.25倍までという「125％ルール」
  といった仕組みが採用されています（元利均等返済の場合）。

一見、
「じゃあそんなに怖くないんじゃない？」
と思いたくなりますが、ここに落とし穴があります。

返済額があまり変わらなくても、
「その裏で利息が増えて、元金がなかなか減らなくなる」
可能性があるためです。

だからこそ、「金利が上がったときに、返済額と残高がどう変わるか」を、少し厳しめにシミュレーションしておくことが大切になります。

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2．2025年版シミュレーションの“前提”はこう考える

将来の金利は誰にも読めません。専門家の間でも「上がる」という見方もあれば、「景気次第では据え置き・利下げの可能性もある」という見解もあり、意見は分かれています。

ですから、
「金利がどうなるかを当てようとする」のではなく、
「上がっても耐えられるラインを確認する」
という発想に切り替えることがポイントです。

A-LINEでは、2025年時点で変動金利を検討するお客様には、おおむね次の3つのシナリオで試算していただくことをおすすめしています。

1）ベースシナリオ：
　今の金利（例：0.5〜0.7％）が5年程度続き、その後＋0.3〜0.5％上昇

2）上昇シナリオ：
　今後5〜10年で、トータル＋1.0％程度の上昇

3）ストレスシナリオ：
　「ありえない」とは言い切れないラインとして、トータル＋2.0％まで上がった場合

大事なのは、
「どれが当たるか」ではなく、

• 上昇シナリオでも家計が回るか

• ストレスシナリオでも“生活を壊さずに済むか”

を、数字で確認しておくことです。

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3．実際のシミュレーションの手順

変動金利のシミュレーションは、次の手順で行うと整理しやすくなります。

① 今の条件での「毎月返済」と「返済負担率」を確認

まずは現在の

• 借入額

• 金利（例：0.6％）

• 返済期間（例：35年）

を入力し、
「毎月の返済額」と、
「年収に対して返済が何％か（返済負担率）」
を把握します。

この返済負担率は、一般的に25％程度までが安心ラインと言われ、金利上昇を見越すなら20％前後に抑えておくとより安全とされています。

② 金利が＋1.0％・＋2.0％になった場合の返済額を試算

次に、金利を

• 今より＋1.0％

• 今より＋2.0％

に設定し直して、
「毎月返済がいくら増えるか」
「返済負担率が何％になるか」
を計算します。

ここで大事なのは、
「増えた返済額を、今の家計で本当に吸収できるのか？」
を、リアルにイメージすることです。

• 教育費ピークの時期と重ならないか

• 老後資金の積み立てを止めざるを得なくならないか

• ボーナス減少時にも耐えられるか

といった視点で見ていきます。

③ 元金残高の減り方もチェック

金利が上がると、返済額が同じでも「利息の割合」が増えるため、

• 5年後・10年後の残高がどのくらい違うか
  も確認しておくと安心です。

「金利が上がっても、繰上返済を入れることで残高を圧縮できるか」
「共働き期間のうちにどこまで前倒しできるか」

といった作戦も、ここから見えてきます。

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4．“変動を選び続ける人”がやっている3つの対策

2025年になっても、変動金利を選ぶ人はまだ多数派です。
その中で、リスクに飲み込まれないために実践されているポイントを3つ挙げます。

① 返済負担率をあえて低めに抑える

「借りられる額」ではなく、「返しても苦しくない額」を基準にし、
・変動金利でも返済負担率20％前後
・金利＋1.0〜1.5％でも30％を超えない
といったラインを一緒に決めておきます。

② 上昇分は“前倒し返済”として先に用意しておく

「将来の金利上昇で月1万円増えるかも」と感じたら、
今から毎月1万円を別口座に積み立てておき、
数年後にまとめて繰上返済に回す、という考え方もあります。

これは、

• 心の準備

• お金の準備
  を同時に進める方法です。

③ 固定金利への“逃げ道”も最初から意識しておく

変動金利から固定金利に切り替える方も増えていますが、タイミングを誤ると「高いところで固定してしまう」リスクもあります。

だからこそ、

• 金利が何％になったら固定を検討するか

• そのとき、残期間は何年残っているか
  を、今のうちからイメージしておくことが大切です。

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5．変動金利は“ギャンブル”ではなく“設計”の問題

金利上昇局面というと、
「もう変動は危ないのでは？」
という声も増えています。

ただ、変動金利そのものが危険なのではなく、

• きちんとシミュレーションせずに「なんとなく安いから」で選ぶこと

• 上昇したときの対策を考えていないこと
  が危ういのだと、現場でお客様と向き合うほど感じます。

逆に言えば、

• 家計に合った借入額

• 厳しめの金利シナリオ

• 繰上返済や固定切り替えの“逃げ道”

これらを最初から設計しておけば、
変動金利を選びながらも、きちんとリスクをコントロールしていくことは十分可能です。

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6．シミュレーションは「一人で悩まず、人と一緒に」

数字の話は、どうしても不安や怖さを刺激します。
特に「自分の家計のこと」となると、冷静に考えづらくなるのは自然なことです。

だからこそ、
・ライフプラン
・教育費のピーク
・親の介護や相続
といった将来のテーマも含めて、第三者と一緒に整理しながらシミュレーションすることをおすすめします。

A-LINEでは、
物件探しと同じくらい、住宅ローンの組み方を重視しています。
「変動にすべきか、固定にすべきか」という二択ではなく、
「ご家族にとって、どんなリスクの取り方なら安心して暮らしていけるか」
という視点で、一緒に考えていきます。

すでに変動で借りている方の「見直し相談」も歓迎です。
返済額を下げたいのか、期間を短くしたいのか、将来の不安を減らしたいのか――
目的が整理されるだけでも、心はかなり軽くなります。

金利が動くときこそ、「なんとなく」ではなく「数字で確認する」チャンスです。
気になることがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください

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