盛土規制法と住まいの関係　――「知らなかった」では済まない土地リスク｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

ここ数年、「盛土（もりど）」という言葉をニュースで目にする機会が増えました。
大雨のたびに、宅地造成や残土の積み上げが原因とみられる土砂災害が報じられ、
「うちの土地は大丈夫だろうか？」と不安になった方も多いと思います。

こうした背景を受けて、2023年5月に施行されたのが
「宅地造成及び特定盛土等規制法」――通称『盛土規制法』です。

今日は、この盛土規制法がどんな法律なのか、
そして、これから土地・住宅を買う人、すでにマイホームをお持ちの方に
どんな影響があるのかを分かりやすく整理してみます。

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1．なぜ「盛土規制法」ができたのか

もともと「宅地造成等規制法」という法律はありましたが、
対象は“宅地造成”に限られていて、

• 宅地以外の場所の大規模な盛土

• 一時的な土砂の置き場

• 宅地外の斜面上部など

が「法のすき間」になっていました。

その結果、危険な盛土が放置され、
大雨をきっかけに崩落・土石流となり、下流の家屋が被害を受けるケースが全国で問題になりました。

こうした反省から、
「土地の用途や名目に関係なく、危険な盛土を全国一律で規制する」
という考え方で作り直されたのが、盛土規制法です。

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2．盛土規制法の基本ポイント

国土交通省の整理では、盛土規制法には大きく4つの柱があります。

1. スキマのない規制

   • 宅地・農地・森林など、土地の用途にかかわらず

   • 人家などに被害を及ぼしうる区域を「規制区域」に指定

   • 盛土・切土だけでなく、土捨てや一時的な土砂の堆積も対象

2. 安全性の確保

   • 擁壁や排水施設の設置、空地の確保など、安全基準を全国一律で整備

   • 許可工事に対して「中間検査」「定期報告」などチェックを強化

3. 責任の所在の明確化

   • 土地所有者等に「安全な状態を維持する責任」があることを明記

   • 盛土を行った事業者など“原因者”にも是正命令が可能

4. 実効性のある罰則

   • 無許可工事や命令違反に対する罰則を大幅に強化

   • 法人には最大3億円の罰金など、かなり重い水準に設定

大きな考え方としては、

「危険な盛土を作らせない・放置させない」
「作ってしまったら、責任を持って安全を維持してもらう」

というものです。

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3．「規制区域」ってどんな場所？

盛土規制法では、都道府県知事などが次の2種類の区域を指定し、その中で盛土等を行う場合に許可や届出を必要とします。

1. 宅地造成等工事規制区域

   • 市街地や集落、その周辺など

   • 盛土が行われれば、人家等に危険を及ぼしうるエリア

2. 特定盛土等規制区域

   • 市街地からは離れているが、地形条件を踏まえると

   • 盛土が行われれば将来的に人家等に被害を及ぼしうるエリア

埼玉県でも、この法律に基づき、順次規制区域の指定・公表が進められています。

ポイントは、宅地だけでなく農地や山林も対象になり得るということです。
「うちは住宅街だから関係ない」「田んぼだから大丈夫」とは言えません。

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4．土地・住宅を購入する人がチェックすべき3つのこと

これからマイホーム用地や新築・中古住宅を検討される方は、
盛土規制法の施行に伴い、次の点を意識しておくと安心です。

① 購入予定地が「規制区域」かどうか

• 県や市のHPで公開されている「盛土規制法の規制区域図」を確認

• 不動産会社にも、「この土地は盛土規制法の規制区域に入っていますか？」と遠慮なく質問

規制区域内で過去に造成された宅地であれば、
・適切な許可・検査を受けて造成されているか
・擁壁や排水施設の図面・検査済書が残っているか

を確認することが重要です。

② 「盛土の上」か「切土」か「自然地盤」か

法律の対象かどうかとは別に、

• 敷地が“盛土”なのか、“切土”なのか、“自然の地盤”なのか

• 敷地の上下（上側・下側）に、他者の盛土がないか

は、地震時・豪雨時の安全性に大きく関係します。

地盤調査報告書や造成時の資料、
長年住んでいる近隣の方のお話などから、
「この土地の履歴」を知っておくと、
安心感がまったく違ってきます。

③ 将来「小さな盛土」をしたくなったときのこと

駐車場を増設したい、庭を少し嵩上げしたい、
解体後に土を足して整地したい――。

こうした“小さな工事”でも、

• 規制区域内かどうか

• 盛土の高さや面積が一定規模を超えないか

によっては、盛土規制法の許可・届出の対象になり得ます。

DIY感覚で土を足してしまう前に、
管轄の市役所・県土整備事務所などに一度相談する、
という意識を持っておくと安心です。

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5．すでに土地・家を持っている人への影響

「もう家を建ててしまったから関係ない」と思いがちですが、
盛土規制法は、既存の盛土にも影響します。

• 規制区域に指定された土地の所有者等には、
  「安全な状態を維持する責任」が明確に課されています。

• 行政が危険と判断した場合、原因者だけでなく現在の所有者にも
  是正措置（補強・除去など）の命令が出ることがあります。

もちろん、多くの宅地は問題なく利用できる状態にありますが、

• 斜面上部にある

• 擁壁が古く、ひび割れや膨らみが見られる

• 大雨のたびに擁壁から水が吹き出す

といった兆候がある場合は、
盛土規制法の対象かどうかに関わらず、
早めに建築士や土木コンサルタント等に相談すべき状態だといえます。

将来的に売却を考える場合も、
・造成時の許可書類
・擁壁の検査済み証
・補修・点検の記録

がきちんと揃っているかどうかで、
買主様や金融機関の評価は大きく変わります。

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6．「法律が厳しくなった」は、むしろ安心材料

盛土規制法が施行され、
「許可や届出が必要な工事が増えた」「罰則が重くなった」と聞くと、
マイナスイメージを持たれる方もいるかもしれません。

ですが、住まいを選ぶ立場からすると、

• 危険な盛土が作られにくくなる

• 危険な状態が放置されにくくなる

• 責任の所在がはっきりした土地が増える

という意味で、長期的には大きなプラスです。

「ちゃんと法律に基づいて安全性を確認した土地かどうか」
という視点を持つことで、
安く見える物件の“裏側のリスク”にも、自然と気づけるようになります。

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7．盛土規制法時代の住まい選び、A-LINEがお手伝いします

A-LINEでは、

• 土地・中古住宅をご検討中のお客様には、
  役所調査やハザードマップだけでなく、盛土規制法の規制区域情報も確認

• 必要に応じて、地盤調査報告書や造成図面、擁壁の検査記録の有無もチェック

• 将来のリフォーム・建替え・解体の際に、「盛土規制法とどう関わるか」という視点も含めてご説明

といった形で、法改正後のリスクもふまえてご提案しています。

「この土地、盛土規制法的には大丈夫？」
「斜面地や擁壁のある物件を検討しているけれど、不安がある」

そんな段階のご相談でも構いません。
図面と現地を一緒に見ながら、
“長く安心して住めるかどうか”という視点で、丁寧に整理していきます。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください

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